El título de estrato es una forma de propiedad y tenencia de vivienda ideada para bloques de apartamentos de varios niveles y subdivisiones horizontales con áreas compartidas. La palabra "estratos" se refiere a apartamentos que están en diferentes niveles.
El título Strata se introdujo por primera vez en 1961 en el estado de Nueva Gales del Sur , Australia, para afrontar mejor la propiedad legal de los bloques de apartamentos. Anteriormente, el único método adecuado para dividir la propiedad era el título de propiedad, que tenía varios defectos, como la dificultad para constituir hipotecas. Este término también se aplica a las unidades de título de estrato tipo casa en Australia.
Otros países que han adoptado el sistema australiano (o una variante similar) de propiedad de apartamentos incluyen: Canadá ( Alberta , Columbia Británica ), Fiji, India, Indonesia, Malasia, Nueva Zelanda, Filipinas, [1] Singapur, Sudáfrica y Emiratos Árabes Unidos. Otros países tienen legislación basada en principios similares pero con definiciones diferentes y utilizando diferentes mecanismos en su administración.
Los esquemas de títulos de estratos se componen de lotes individuales y propiedad común. Los lotes son apartamentos, garajes o trasteros y cada uno de ellos se muestra en el título como propiedad del propietario del lote. La propiedad común se define como todo lo demás en la parcela de terreno que no está comprendido en un lote, como escaleras, caminos de acceso, techos, jardines, etc., comunes.
En Nueva Zelanda, el título de estrato, comúnmente llamado título de unidad, se crea mediante la Ley de títulos de unidad de 2010. [2] Hay 145.000 viviendas con título de unidad en Nueva Zelanda. [3]
Un título de unidad puede ser un estrato en propiedad absoluta , donde los propietarios poseen el terreno subyacente, o un estrato en arrendamiento , donde otra persona es propietaria del terreno y la persona jurídica paga el alquiler a esa persona. [4] Como Nueva Zelanda utiliza el Sistema Torrens de títulos irrenunciables, [5] el título de un título de unidad tiene un título para la unidad principal, que muestra la descripción legal de la unidad principal y cualquier unidad accesoria y cualquier documento legal registrado contra esas unidades (llamadas intereses); una Hoja de Registro Complementaria, en la que consten las normas de la persona jurídica, su domicilio social y los derechos registrados contra el terreno subyacente; y el plano topográfico, que muestra los límites de las unidades y la propiedad común.
Una persona que compra un título de unidad compra una unidad principal, que está diseñada como lugar de negocios o residencia; [6] cualquier unidad accesoria incluida en el título de la unidad principal, como aparcamientos y armarios de almacenamiento; [7] [8] y un interés beneficioso en la propiedad común, como corredores, conductos de aire, estructura del edificio y vías de entrada; [9] y membresía en la persona jurídica, que está compuesta por todos los propietarios de unidades y que legalmente posee la propiedad común. [9] [10]
La creación de un título de unidad es un tipo de subdivisión y, por lo tanto, requiere la aprobación de la autoridad territorial pertinente según la Ley de Gestión de Recursos de 1991, [11] así como según la Ley de Títulos de Unidad de 2010. [12] Un plan de unidad debe depositarse ante Land Information New Zealand y la emisión de nuevos títulos con respecto a cada unidad principal. [13]
La persona jurídica es responsable del mantenimiento de la propiedad común y de la estructura del edificio (si este deber es delegado por los propietarios), [14] y de asegurar la propiedad común y la estructura del edificio. [15] La persona jurídica puede fijar reglas que regulen el uso del bien común (por ejemplo, un propietario que causa daño debe repararlo) y de las unidades (por ejemplo, no tener mascotas ni hacer ruido después de cierto tiempo), y para la regulación de la persona jurídica. [16] Estas normas deben registrarse y las normas no registradas no tienen efectos jurídicos. [16] Las operaciones de la persona jurídica se pagan mediante gravámenes a todos los propietarios. [17] Los gravámenes se asignan en función del interés de propiedad o de utilidad de la unidad en particular. [17] Un interés de propiedad se basa en el valor de la unidad, [18] mientras que un interés de utilidad es el interés de propiedad o una proporción que es justa y equitativa teniendo en cuenta los costos y beneficios de la unidad. [19]
Los propietarios en el desarrollo del título de unidad deben reunirse anualmente para aprobar los gravámenes, [17] los estados financieros, [20] el plan y fondo de mantenimiento a largo plazo (si corresponde), [21] [22] aprobar cambios a las reglas de la persona jurídica ( si lo hubiera), [23] y el nombramiento del presidente y del comité de la persona jurídica (si lo hubiera). La persona jurídica puede delegar la mayor parte de sus funciones en el comité de propietarios. [24] La persona jurídica también puede celebrar acuerdos de servicios con respecto a la administración de la persona jurídica, generalmente a una empresa especializada en gestión de personas jurídicas , y el mantenimiento del edificio, incluido el nombramiento de un administrador del edificio. Estos acuerdos de servicios deben estar permitidos según las normas de la persona jurídica. [dieciséis]
Una persona jurídica debe tener un plan de mantenimiento a largo plazo, que prevea el mantenimiento de la propiedad común durante al menos diez años y una estimación de los costos. [21] El plan de mantenimiento a largo plazo es pagado luego por el fondo de mantenimiento a largo plazo, que debe estar separado del fondo operativo general de la persona jurídica. Sin embargo, una persona jurídica puede optar por no tener un Fondo de Mantenimiento a Largo Plazo. [22]
Las disputas bajo la Ley de Títulos de Unidades se ven en el Tribunal de Arrendamientos. [25]