La fijación de precios basada en el riesgo es una metodología adoptada por muchos prestamistas en las industrias de servicios hipotecarios y financieros . Se ha utilizado durante muchos años cuando los prestamistas intentan medir el riesgo de los préstamos en términos de tasas de interés y otras tarifas. La tasa de interés de un préstamo está determinada no sólo por el valor temporal del dinero , sino también por la estimación que hace el prestamista de la probabilidad de que el prestatario incumpla con el préstamo. [1] A un prestatario que el prestamista cree que tiene menos probabilidades de incumplir se le ofrecerá una tasa de interés mejor (más baja). Esto significa que diferentes prestatarios pagarán tasas diferentes.
El prestamista puede considerar una variedad de factores al evaluar la probabilidad de incumplimiento . Estos factores pueden ser características del prestatario individual, como su puntaje crediticio o su situación laboral. Estos factores también podrían ser características del préstamo; por ejemplo, un prestamista hipotecario podría ofrecer diferentes tasas al mismo prestatario, dependiendo de si ese prestatario desea comprar una casa unifamiliar o un condominio .
Se han expresado preocupaciones sobre el grado en que la fijación de precios basada en el riesgo aumenta los costos de endeudamiento para los pobres, quienes generalmente tienen más probabilidades de incumplir sus pagos, y por lo tanto aumentan aún más su probabilidad de incumplir sus obligaciones. Los partidarios también argumentan que la fijación de precios basada en el riesgo amplía el acceso al crédito para los prestatarios de alto riesgo (que a menudo son de bajos ingresos), al permitir a los prestamistas fijar el precio de este mayor riesgo en el préstamo.
El puntaje y el historial crediticio , el uso de la propiedad , el tipo de propiedad, el monto del préstamo, el propósito del préstamo , los ingresos y los montos de los activos, así como los niveles de documentación, la ubicación de la propiedad y otros (detalles de empleo, designación, etc.), son factores de riesgo comunes actualmente. usado. Los prestamistas 'valoran' los préstamos de acuerdo con estos factores individuales y sus múltiples derivados. Cada derivado afecta positiva o negativamente el costo de una tasa de interés. Por ejemplo, puntuaciones crediticias más bajas equivalen a tasas de interés más altas y viceversa; Por lo general, aquellos que proporcionan documentación de ingresos menos verificable debido a los beneficios de trabajo por cuenta propia calificarán para una tasa de interés más alta que alguien que documenta completamente todos los ingresos declarados. Las industrias hipotecarias y de otros servicios financieros valoran más la puntuación y el historial crediticio a la hora de fijar los precios de las tasas de interés hipotecarias.
En lo que respecta a las hipotecas residenciales y sus métodos de valoración basados en el riesgo, el tipo de propiedad se subclasifica de la siguiente manera:
Se considera que los SFR tienen el valor en dólares más alto por pie cuadrado y, por lo tanto, son los tipos de propiedad con el precio más favorable a los ojos de la institución crediticia. La propiedad es independiente o "separada" de otra propiedad.
Las casas multifamiliares y las casas adosadas/condominios suelen tener "precios negativos", donde el prestamista evaluará un aumento del 0,5% al 0,75% en la tasa de interés real o el precio de una tasa de interés, debido a su dólar relativamente más bajo por pie cuadrado. valores.
En cuanto a las hipotecas residenciales y sus métodos de valoración basados en el riesgo, el uso de la propiedad se puede subclasificar de la siguiente manera:
Una residencia principal se considera y se valora como el factor de riesgo más bajo de uso de la propiedad. No hay ajustes de precios o tarifas.
Una segunda vivienda se ve y se valora según el prestamista, algunos evaluarán el mismo factor de riesgo que una residencia principal, mientras que otros tendrán en cuenta un aumento de precio del 0,125% al 0,5% para mitigar el riesgo percibido. Los prestamistas perciben que es menos probable que el prestatario valore la segunda vivienda si se enfrenta a dificultades financieras.
Una propiedad no ocupada por el propietario se considera y se valora como el factor de mayor riesgo de uso de la propiedad. Los prestamistas tendrán en cuenta un aumento de precios del 0,5% al 2,5% para mitigar el riesgo percibido.
La principal crítica entre los consumidores tradicionales ha sido que la fijación de precios basada en el riesgo puede hacer que "comprar" las mejores tasas de interés sea mucho más difícil. Es casi imposible decir a primera vista si uno puede calificar para obtener una tasa anunciada o exactamente para qué tasa de interés califica. Los defensores de los derechos del consumidor también creen que la fijación de precios basada en el riesgo en extremo, especialmente en la forma de préstamos predatorios , perjudica a los consumidores financieramente desfavorecidos y vulnerables al privarlos de capital razonablemente asequible y exponerlos involuntariamente a tasas de interés altísimas y esquemas de financiamiento insostenibles que erosionar la equidad y puede conducir al incumplimiento. Los precios basados en el riesgo pueden manipularse para aplicar prácticas de marketing engañosas, como el cebo y el cambio . El Congreso de los Estados Unidos está investigando la imparcialidad de prácticas crediticias similares dentro de la industria hipotecaria. [2]