El título de Torrens es un sistema de registro y transferencia de tierras, en el que un estado crea y mantiene un registro de propiedades de tierras, que sirve como prueba concluyente (denominada " inviabilidad ") del título de la persona inscrita en el registro como propietario (propietario). ), y de todos los demás intereses inscritos en el registro.
La propiedad de la tierra se transfiere mediante el registro de una transferencia de título, en lugar de mediante el uso de escrituras . El Registrador entrega un Certificado de Título al nuevo propietario, que es simplemente una copia del folio correspondiente del registro. El principal beneficio del sistema es mejorar la certeza de los títulos de propiedad de la tierra y simplificar las transacciones relacionadas con la tierra.
Su nombre deriva de Sir Robert Richard Torrens (1814–1884), quien diseñó, presionó e introdujo el proyecto de ley para miembros privados que se promulgó como Ley de Bienes Inmuebles de 1858 en la provincia de Australia del Sur , la primera versión del título de Torrens promulgada en el mundo. Torrens basó su propuesta en muchas de las ideas de Ulrich Hübbe , un abogado alemán afincado en Australia del Sur. El sistema ha sido adoptado por muchos países y se ha adaptado para cubrir otros intereses, incluidos intereses crediticios (como hipotecas ), arrendamientos y títulos de estratos .
El sistema de títulos de Torrens funciona según el principio de "título por registro" (que otorga la alta inviabilidad de una propiedad registrada) en lugar del "registro de título". El sistema elimina la necesidad de probar una cadena de títulos ( es decir , rastrear el título en el tiempo a través de una serie de documentos). El Estado garantiza el título y el sistema suele estar respaldado por un plan de compensación para quienes pierden su título debido a fraude privado o error en el funcionamiento del Estado. [1]
En la mayoría de las jurisdicciones, habrá parcelas de tierra que aún no están registradas. [2]
El sistema Torrens funciona según tres principios: [3]
Según el derecho consuetudinario , el vendedor de tierras debe demostrar su propiedad rastreando la cadena de propiedad hasta la primera concesión de tierras por parte de la Corona a su primer propietario. Los documentos relacionados con las transacciones con la tierra se conocen colectivamente como " títulos de propiedad " o "cadena de título". Este evento pudo haber ocurrido cientos de años antes y pudo haber intervenido decenas de cambios en la propiedad de la tierra. La propiedad de una persona sobre la tierra también podría verse cuestionada, lo que podría causar grandes gastos legales a los propietarios de la tierra y obstaculizar el desarrollo.
Incluso una búsqueda exhaustiva de la cadena de títulos no daría al comprador una seguridad completa, en gran parte debido al principio nemo dat quod non habet ("nadie da lo que no tiene") y a la posibilidad siempre presente de derechos pendientes de pago no detectados. intereses. Por ejemplo, en el caso Pilcher v Rawlins (1872) del Tribunal de Cancillería del Reino Unido, [4] [5] el vendedor traspasó el patrimonio en pleno dominio a P1, pero retuvo los títulos de propiedad y pretendió fraudulentamente traspasar el patrimonio en pleno dominio a P1. P2. Estos últimos sólo podrían recibir el título retenido por el vendedor; en una palabra, nada. Sin embargo, el caso finalmente se decidió a favor de P2, frente a P1. Los tribunales de equidad no podían decidirse en contra de un comprador totalmente inocente (sin previo aviso). [6]
La posición del common law ha sido modificada en aspectos menores por legislación diseñada para minimizar las búsquedas que debe realizar un posible comprador. En algunas jurisdicciones, se ha impuesto una limitación al período de inicio del título que un comprador puede exigir.
El efecto del registro bajo el sistema de registro de escrituras (también conocido como " título de registro ") fue dar al instrumento registrado "prioridad" sobre todos los instrumentos que no están registrados o no están registrados hasta más tarde. La inscripción de la escritura sirvió para dar aviso al mundo de la transmisión del título al concesionario nombrado en la escritura. La diferencia básica entre el registro de escrituras y los sistemas Torrens es que el primero implica el registro de instrumentos mientras que el segundo implica el registro de títulos.
Además, aunque se llevaba un registro de quién era el propietario de cada tierra, no era fiable y podía ser impugnado ante los tribunales en cualquier momento. Los límites del sistema de registro de escrituras significaron que las transferencias de tierras eran lentas, costosas y, a menudo, incapaces de crear títulos ciertos.
Sir Robert Richard Torrens, registrador general y tesorero de la colonia de Australia del Sur y más tarde miembro de la Cámara de la Asamblea , presionó durante muchos años para que se creara un nuevo sistema de títulos que mejorara el actualmente engorroso, lento y costoso sistema de transferencia de tierras. Fue en gran parte responsable de guiar el nuevo proyecto de ley a través del Parlamento, promulgado en 1858 como Ley de Bienes Inmuebles de 1858 . El sistema establecido en este proyecto de ley se conoció como sistema de títulos Torrens y se basó en un registro central de todas las tierras en la jurisdicción de Australia del Sur.
Torrens extrajo ideas del sistema de registro de buques mercantes en el Reino Unido, experiencia adquirida durante sus años de trabajo como funcionario de aduanas . También utilizó muchas de las ideas incorporadas en la ley de Ulrich Hübbe , un abogado alemán que vivía en el sur de Australia en ese momento y que tenía un conocimiento experto del sistema de registro hanseático en Hamburgo . [7] [8]
El aspecto central del sistema Torrens es el registro de la propiedad , en el que se registran todas las transacciones con la tierra. El registro puede ser un registro en papel encuadernado, pero hoy en día la mayoría de los registros generalmente se mantienen en una base de datos . La propiedad de la tierra se establece en virtud de la inscripción del nombre del propietario en el registro gubernamental. El título de Torrens también registra las servidumbres y la constitución y liberación de hipotecas .
En el primer registro de un terreno bajo el sistema, al terreno se le asigna un número único (llamado número de folio de volumen) que identifica el terreno con referencia a un plano registrado. El folio registra las dimensiones del terreno y sus límites, el nombre del propietario registrado y cualquier interés legal que afecte el título del terreno. Para cambiar los límites de una parcela de tierra, se debe preparar y registrar un plan revisado. Una vez registrado, el terreno no puede retirarse del sistema. [ cita necesaria ]
La transferencia de propiedad de una parcela de terreno se efectúa mediante un cambio de inscripción en el registro. El registrador tiene el deber de garantizar que sólo se realicen cambios legalmente válidos en el registro. A tal efecto, el registrador indicará qué documentación requerirá para tener la certeza de que efectivamente se ha producido un cambio de titularidad. Un cambio de propiedad puede producirse debido a una venta del terreno, o a la muerte del propietario registrado, o como resultado de una orden judicial , por nombrar sólo las formas más comunes en que puede cambiar la propiedad. Del mismo modo, también se puede anotar en el registro cualquier interés que afecte o limite los derechos de propiedad del propietario registrado, como una hipoteca . Existen normas jurídicas que regulan los derechos y facultades de cada uno de estos intereses entre sí y frente a terceros.
El Estado garantiza la exactitud del registro y se compromete a indemnizar a aquellos cuyos derechos se vean perjudicados por un error administrativo. [9] Las reclamaciones de indemnización son muy raras. [10]
La principal diferencia entre un título de derecho consuetudinario y un título de Torrens es que un miembro de la comunidad general, actuando de buena fe, puede confiar en la información del registro de la propiedad en cuanto a los derechos e intereses de las partes inscritas allí, y actuar en base a base de esa información. Un posible comprador, por ejemplo, no está obligado a mirar más allá de ese registro. Ni siquiera necesita examinar el Certificado de Título, siendo primordial la información del registro. [11] Esto contrasta con un título de derecho consuetudinario, que se basa en el principio de que un vendedor no puede transferir a un comprador un interés mayor del que posee. Al igual que con una cadena, el título del vendedor es tan bueno como el eslabón más débil de la cadena de título. En consecuencia, si el título de derecho consuetudinario de un vendedor fuera defectuoso de algún modo, también lo sería el título del comprador. Por lo tanto, corresponde al comprador asegurarse de que el título del vendedor esté fuera de toda duda. Esto puede implicar tanto investigaciones como un examen de la cadena de títulos, lo que puede ser un ejercicio prolongado y costoso cada vez que se negocia la propiedad.
Se dice que el propietario registrado de la tierra de Torrens tiene un título inembargable, lo que significa que su título sólo puede impugnarse en circunstancias muy limitadas (ver a continuación).
Se dice que el registro de títulos confiere “inviabilidad del título” a la persona o personas inscritas en el registro como propietario o copropietario de la tierra. Aunque el concepto de irrevocabilidad es similar al de prueba concluyente , en la práctica existen algunas limitaciones a la irrevocabilidad y diferentes jurisdicciones tienen diferentes leyes y disposiciones.
Por ejemplo, en el estado australiano de Victoria, el sistema Torrens se manifiesta en la Ley de Transferencia de Tierras de 1958 (Vic). Tras el registro de un interés y la posterior inscripción en el título del interés, el reclamo del propietario registrado sobre ese interés es superior a todos los demás reclamos distintos de los enumerados en la sección 42 de esa Ley, que establece que el título del titular del interés registrado es sujeto a, entre otras cosas :
Además, existen otras excepciones o circunstancias que pueden anular la inviabilidad, tales como:
James Edward Hogg cubrió en profundidad la adopción del registro de títulos de Torrens en toda la Commonwealth británica y su contexto legal en 1920. [13]
La primera venta de tierras registrada bajo el sistema fue al pastor William Ransom Mortlock (posteriormente elegido miembro de la Cámara de la Asamblea de Australia del Sur [14] ) el 25 de agosto de 1858. [15]
Comenzando en Australia del Sur con la Ley de Bienes Inmuebles de 1858 (que luego fue derogada y reemplazada por la Ley de Bienes Inmuebles de 1886 ), todas las colonias australianas introdujeron el sistema Torrens entre 1858 y 1875. Desde entonces, cada colonia, y desde 1901, los estados y territorios , estado o territorio ha mantenido su propio registro de títulos de propiedad.
El sistema Torrens no reemplazó al sistema de derecho consuetudinario , sino que se aplicó únicamente a las concesiones de tierras efectuadas después de la introducción del sistema Torrens en la jurisdicción y a las tierras que se registraron voluntariamente en virtud de la ley pertinente. En Australia, la mayor parte de la tierra se rige ahora por el sistema Torrens, aunque todavía quedan restos del antiguo sistema de títulos de propiedad, denominado “tierra de derecho general”. Toda la tierra en el Territorio de la Capital Australiana está en arrendamiento (de hecho, propiedad absoluta de Torrens), mientras que gran parte del Territorio del Norte está en arrendamiento de la Corona. El título nativo se reconoce como una forma separada de propiedad. Algunas tierras permanecen como Tierras de la Corona . [dieciséis]
La segunda jurisdicción de Torrens en el mundo se estableció en 1861 en la entonces colonia británica de la isla de Vancouver , ahora parte de la provincia canadiense de Columbia Británica . [17] Canadá, a través del Parlamento federal en 1886, implementó el sistema Torrens en los Territorios del Noroeste . [18] Ha seguido siendo utilizado por las tres provincias de las praderas ( Alberta , Saskatchewan y Manitoba ) en las que se dividía la parte sur de los Territorios del Noroeste. [19] Columbia Británica utiliza un sistema Torrens modificado. Desde 1885, Ontario ha utilizado un sistema inglés, [20] que no es un sistema Torrens, pero tiene propósitos similares. En Ontario, el registro electrónico dio lugar a que esta versión cubra casi todos los terrenos, pero el registro de escrituras anteriores todavía rige algunas cuestiones. Para las propiedades que aún estaban bajo registro de escritura, una regla de 40 años regía el título, pero el gobierno las convirtió mediante un proceso simplificado. [21] Nuevo Brunswick y Nueva Escocia pasaron de un sistema de registro de escrituras a un sistema de títulos Torrens en la década de 2000, cargando el gasto del cambio al comprador. [22] [23] Las únicas provincias de Canadá que no tienen títulos Torrens incluyen Terranova y Labrador , la Isla del Príncipe Eduardo y Quebec, que es una jurisdicción civil en lugar de derecho consuetudinario y en su lugar utiliza el sistema de catastro .
El estatuto Torrens de Fiji es la Ley de Transferencia de Tierras de 1971.
La República Dominicana ha estado utilizando el Sistema de Títulos Torrens desde 1920. [24] Todas las propiedades comerciales y la mayoría de los bienes raíces dentro de las principales ciudades están registradas y, por lo tanto, garantizadas bajo el sistema. En el siglo XXI se está acelerando el registro de tierras en las zonas rurales para promover un mercado inmobiliario más eficiente y eficaz en la República Dominicana.
Irlanda comenzó a utilizar un sistema de títulos Torrens en 1892. Las denominadas tierras registradas (es decir, las tierras poseídas bajo un título Torrens) se registran en la República de Irlanda utilizando un sistema de folios numerados a nivel de condado. El registro de la propiedad es operado por la Autoridad de Registro de la Propiedad, una agencia gubernamental, y registra títulos de propiedad absoluta y de arrendamiento, junto con servidumbres/beneficios-a-prendre, hipotecas y cualquier otro cargo sobre la tierra. Es obligatorio crear un folio en el registro de la propiedad si se vende/transfiere/subdivide un terreno, se construyen edificios de varias plantas o se crea un nuevo contrato de arrendamiento (más de cinco años). La gran mayoría de la tierra en Irlanda (por superficie) se posee bajo título Torrens, ya que la inscripción obligatoria en el registro de la propiedad en el momento de la venta ha sido un requisito en las zonas rurales durante muchos años. El registro obligatorio se amplió a los condados (más urbanos) de Cork, Dublín, Galway, Limerick y Waterford en 2010, ampliando así el título obligatorio de Torrens a todas las partes de la República de Irlanda.
Los británicos implementaron un sistema de títulos Torrens en la Palestina Mandataria , y ha continuado en uso desde la fundación de Israel en 1948. En 2016, alrededor del 4% de la superficie terrestre del país todavía está registrada bajo un sistema de registro de escrituras anterior a Torrens .
Malasia ha adoptado tres versiones del sistema Torrens:
Nueva Zelanda adoptó un sistema similar a partir de 1870 bajo la Ley de Transferencia de Tierras de 1870 [27] [28] La Ley de Transferencia de Tierras (Registro Obligatorio de Títulos) de 1924 colocó la mayor parte de las tierras restantes en el país bajo el sistema Torrens y en 1951 el registro se consideró completo, aunque aún pueden existir pequeños restos de tierra bajo el sistema de escrituras. [29] La Ley de Transferencia de Tierras de 1952 implementó aún más el sistema Torrens. [30] En el siglo XX, académicos y jueces no estuvieron de acuerdo sobre si interpretar la inviabilidad como "diferida" o "inmediata". [31] En 1967, el Privy Council en Frazer v Walker decidió que un propietario registrado obtendrá un título inembargable sobre un interés o patrimonio tan pronto como se convierta en el propietario registrado del interés o patrimonio (el principio de inembargabilidad inmediata). [32]
La Ley de 1952 fue reemplazada por la Ley de Transferencia de Tierras de 2017 . [33] La Ley de 2017 introduce una discreción judicial para cancelar el registro del título de un propietario en casos de "injusticia manifiesta", lo que posiblemente frustra la certeza del título considerada fundamental para el principio de inevitabilidad inmediata. [34]
En Nueva Zelanda, la mayor parte de la tierra se rige por el sistema de títulos de propiedad Torrens , aunque aún quedan restos del antiguo sistema de títulos de propiedad. El título consuetudinario maorí (título nativo) se reconoce como una forma separada de propiedad. Algunas tierras siguen siendo tierras de la Corona (es decir, en Nueva Zelanda, tierras públicas). [dieciséis]
El sistema Torrens se estableció en Filipinas el 6 de noviembre de 1902, mediante la promulgación de la Ley No. 496 , "Ley de Registro de Tierras", que era prácticamente idéntica a la Ley de Bienes Inmuebles de Massachusetts de 1898. [35] [36]
Rusia adoptó el sistema Torrens poco después de la fundación de la Unión Soviética. [37] Actualmente, el sistema de contabilidad y registro de derechos sobre bienes inmuebles en Rusia se rige por dos leyes federales, que han adoptado algunos de los elementos y principios del sistema Torrens. La contabilidad de terrenos, edificios y sitios naturales se registra en una base de datos del catastro inmobiliario de conformidad con la ley federal de 2007 No. 221-FZ "Sobre el catastro inmobiliario estatal". [38] Las transacciones realizadas por el titular de la cuenta de estos objetos se registran en otra base de datos: "el Registro Estatal Unificado de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos" sobre la base de la ley federal de 1997 No. 122-FZ "Sobre el Registro Estatal de Derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos". [39] Ambas leyes establecieron la apertura de la información catastral y registral y la asignaron a una única organización responsable de su gestión: Rosreestr. La inscripción en el Registro Estatal Unificado de derechos de propiedad inmueble es una condición necesaria y suficiente para el surgimiento de derechos de propiedad sobre bienes inmuebles. Para obtener información sobre la propiedad, contenida en el catastro y el registro, que cubra lo suficientemente detallada y estructurada la información más esencial sobre un objeto, se abre el mapa catastral. [40] Con unos formularios web bastante sencillos se puede encontrar y leer una parte de la información sobre cualquier propiedad de objeto. [41] Estas leyes, sin embargo, no establecen una responsabilidad total e inmediata del Estado por la exactitud de la información contenida en las bases de datos. En 2015, la Duma del Estado registró un proyecto de ley que cubre el acceso público a la información sobre los propietarios de bienes inmuebles. [42] El proyecto de ley fue apoyado por el Gobierno. [43] Según algunos expertos, la restricción de la apertura de la información reduce las posibilidades de identificar públicamente casos de enriquecimiento ilícito y aumenta los riesgos comerciales. [44]
Arabia Saudita introdujo un sistema Torrens en 2002 con la Ley de Registro de Bienes Raíces en Especie, promulgada por el Real Decreto N° 6 el 9/21423H [45]
Singapur adoptó una versión del sistema Torrens a partir de 1960 con la Ley de Títulos de Tierras, Capítulo 157. [46] La conversión de todos los títulos se completó en 2001. [47]
Sri Lanka ha introducido una versión del sistema Torrens conocida como Bim Saviya en virtud de la Ley de Registro de Títulos Nº 21 de 1998 . El Departamento de Topografía de Sri Lanka había iniciado el proceso de topografía de tierras públicas y privadas para su inscripción en el registro de Bim Saviya. A la fecha el proceso no ha terminado en el levantamiento topográfico y la conversión de las escrituras originales de los propietarios en Certificados de Títulos . El programa se ha vuelto muy controvertido, con afirmaciones de que refleja la recuperación de tierras de la corona por parte del gobierno colonial británico de Ceilán bajo la Ordenanza de Prevención de Intrusiones en Tierras de la Corona No. 12 de 1840, en la que el gobierno asume la propiedad de tierras cuyos ocupantes no pueden probar. y la alta posibilidad de fraude, la falta de reconocimiento del Certificado de Título emitido bajo el programa Bim Saviya y la falta de disposiciones para la copropiedad. [48] [49] [50]
Tailandia adoptó el sistema Torrens en 1901 después de que el rey Chulalongkorn estableciera el Departamento Real de Estudios de Tailandia , un grupo de servicios especiales de las Fuerzas Armadas Reales de Tailandia, que se dedicaba al estudio catastral , que es el estudio de parcelas de tierra específicas para definir la propiedad para el registro de tierras y para tributación equitativa. [51]
El sistema Torrens se utiliza en el territorio estadounidense de Guam . [52] Los estados con una implementación limitada incluyen Minnesota , [53] Massachusetts , [54] Colorado , [55] Georgia , Hawaii , Nueva York , Carolina del Norte , [56] y Ohio . [55] Anteriormente, Virginia y Washington lo implementaron, sin embargo, desde entonces el sistema ha sido derogado en estos estados. [57] [58]
El estado de Illinois fue el primer estado en adoptar una Ley de Títulos Torrens, que utilizó un sistema Torrens limitado en el condado de Cook después del Gran Incendio de Chicago , [59] pero se permitió que el sistema expirara el 1 de enero de 1992, después de que se descubrió que ser impopular entre los prestamistas y otras instituciones. [60]
California adoptó el Sistema Torrens en 1914 de conformidad con un estatuto de iniciativa. Aunque la participación en el sistema era voluntaria, una vez que el propietario había registrado su tierra, no podía retirarse del sistema. El Sistema Torrens, adoptado en California, no protegía a los compradores de defectos causados por embargos fiscales federales, procedimientos federales de quiebra o de incompetencia, divorcio o procedimientos sucesorios que afectaran al vendedor. Dado que el sistema se adoptó por iniciativa, el legislador no tenía autoridad para corregir esas deficiencias. [61] Mediante una iniciativa adoptada en 1954, se otorgó al poder legislativo la autoridad para modificar o derogar el sistema y, en 1955, fue derogado. [62]
Virginia promulgó una opción del sistema Torrens. [63] Sin embargo, nunca se hizo popular y la Ley Torrens fue abolida en 2019. [64] El título registrado es ahora la única forma de registro de títulos de propiedad en Virginia.
Washington tuvo el registro voluntario de Torrens hasta junio de 2022, momento en el que se suspendieron los nuevos registros. Los registros existentes finalizaron el 1 de julio de 2023. [65] [66]
{{cite web}}: CS1 maint: multiple names: authors list (link)