En el negocio y el derecho de bienes raíces , una búsqueda de título o búsqueda de título de propiedad es el proceso de examinar registros públicos y recuperar documentos sobre el historial de un bien inmueble para determinar y confirmar la propiedad legal de la propiedad y descubrir qué reclamos o gravámenes existen. la propiedad. [1] También se realiza una búsqueda de título cuando un propietario desea vender una propiedad hipotecada y el banco exige que el propietario asegure esta transacción.
En el caso de una posible compra, se realiza una búsqueda de título principalmente para responder tres preguntas sobre una propiedad en el mercado:
Cualquiera puede realizar una búsqueda de título, con el conocimiento y los recursos adecuados, aunque la preparación de un resumen de título como parte de un cierre de bienes raíces a menudo está restringida a profesionales o abogados específicamente autorizados. Los documentos relativos a traspasos de tierras son materia de registro público . Estos documentos se mantienen en formato impreso o, a veces, se escanean en archivos de imagen. La información contenida en los documentos generalmente no está disponible en formato de datos, ya que los registros son descripciones de eventos legales que contienen términos, condiciones y lenguaje que exceden los datos. [ cita necesaria ] En los Estados Unidos, las escrituras de propiedad, las escrituras de fideicomisos, las servidumbres, los convenios restrictivos y otros documentos legales a menudo se mantienen electrónicamente condado por condado mediante un registro de escrituras , que se encarga de registrar y mantener con precisión. y actualización de registros de enajenaciones de inmuebles.
Generalmente, existen dos tipos principales de búsqueda de títulos, una búsqueda de cobertura completa y una búsqueda de cobertura limitada; otros tipos incluyen informes de no asegurados y búsqueda de garantías de ejecución hipotecaria.
A menudo ocurre que las personas optan por ponerse en contacto con una compañía de títulos o un abogado para realizar una búsqueda exhaustiva de títulos. El proceso de realizar una búsqueda de título implica acceder a los registros oficiales de la propiedad en cuestión. Cada registro es un documento que evidencia un hecho ocurrido en la historia del inmueble. Una escritura registra un evento de transferencia de propiedad, una hipoteca documenta el interés colateral de un préstamo hipotecario y un gravamen documenta un reclamo contra la propiedad a favor de otro, como un acreedor, vendedor o comerciante. El objetivo de la búsqueda de títulos es establecer un título claro y comercializable exponiendo cualquier reclamación pendiente antes de la transferencia del título. El proceso de resolver cualquier problema relacionado con el título se conoce como "limpieza del título". [2]
Cada documento registrado debe nombrar a las partes involucradas, por ejemplo, otorgante y beneficiario. El otorgante es la parte que transfiere un derecho de propiedad y el cesionario recibe un derecho de propiedad. En el caso de una escritura, el otorgante normalmente sería el vendedor de la propiedad y el cesionario el comprador. Un otorgante de hipoteca o deudor hipotecario es el prestatario del préstamo, ya que está cediendo ciertos derechos de propiedad al acreedor hipotecario, prestamista o concesionario de la hipoteca. La redacción más reciente simplifica este lenguaje con "Prestatario" y "Prestamista".
Los registros se guardan en una oficina gubernamental centralizada, generalmente en el tribunal del condado (en estados con gobiernos de condado fuertes, como el estado de Washington o Massachusetts, el título en la puerta sería algo así como Registrador de Escrituras o Registrador del Condado); o en las oficinas municipales (en estados pequeños como Connecticut, Vermont y Rhode Island), a menudo el buscador de títulos debe ir a cada ciudad u oficina de condado individual para investigar el título.
El proceso de búsqueda de títulos comienza con la búsqueda y recuperación de cada documento físico de los libros que los contienen. Cada documento se registra por fecha en un conjunto especial de volúmenes denominados con varios nombres, como índice otorgante-beneficiario , registros de tierras o registros de escrituras, que pueden o no digitalizarse o escanearse en un archivo con capacidad de búsqueda, dependiendo de los recursos financieros de el condado o localidad. Un sello oficial ubicado generalmente en la parte inferior de la primera página proporciona el nombre del funcionario registrador, la fecha, la hora, el libro y el número de página. Si el documento ha sido registrado, este sello siempre estará ahí.
Luego, los documentos recopilados se revisan y analizan para ver cómo afecta cada uno a la propiedad y qué documentos han sido divulgados por grabaciones posteriores. Pueden existir condiciones contingentes dentro de los documentos, como patrimonios vitalicios e intereses remanentes, dentro del lenguaje del documento. Este proceso suele ser realizado por un profesional capacitado llamado extractor de títulos. Algunos extractores de títulos tienen certificaciones que documentan su nivel de experiencia y capacitación y han aprobado con éxito un examen.
El documento elaborado por un extractor de títulos se llama resumen de título o resumen de título. Este no es un documento que exista en registros públicos, sino que se deriva de documentos registrados. El extractor proporciona el resumen del título a la compañía de títulos, al abogado o al usuario final.
Por ejemplo, un informe de título también puede mostrar servidumbres o gravámenes registrados sobre la propiedad o partes de la propiedad. Un propietario anterior puede haberle dado legalmente a un vecino el derecho a compartir el camino de entrada, o la ciudad puede tener derecho a franjas de la propiedad para colocar líneas eléctricas, líneas de comunicación, tuberías de agua o tuberías de alcantarillado. Algunos servicios en línea ofrecen búsquedas de títulos a un costo relativamente bajo y su precisión no es inferior a la que ofrece una compañía de títulos o un abogado; sin embargo, los negocios en línea dependen principalmente de información disponible electrónicamente y, por esa razón, en ocasiones pueden verse limitados tanto en su integridad como en su disponibilidad geográfica.
Por lo general, se realiza una búsqueda de cobertura completa al crear un informe de título para transacciones de venta/reventa y para transacciones que involucran préstamos para construcción. Generalmente incluye búsquedas relacionadas con gravámenes sobre bienes , servidumbres , convenios, condiciones y restricciones (CC&R) , acuerdos , resoluciones y ordenanzas que afectarán el inmueble en cuestión.
Una búsqueda de cobertura limitada suele ser la realización de informes de títulos para transacciones de refinanciamiento que involucran préstamos sobre el capital de propiedad y la elaboración de informes simples de garantía de títulos.
Este tipo de búsqueda de títulos generalmente incluye búsquedas de gravámenes sobre la propiedad, gravámenes contra el propietario y las otras partes sobre el título y búsqueda de procedimientos de quiebra contra el propietario de la propiedad.
En los Estados Unidos, el comprador de una propiedad generalmente compra un seguro de título , que lo protege de cualquier problema de título que pueda surgir después de la venta, como gravámenes que se perdieron durante la búsqueda del título. La compañía de seguros de títulos emite un informe y una póliza de seguro para respaldar sus conclusiones. Sin embargo, las búsquedas de títulos se llevan a cabo con mayor frecuencia antes de que se complete el contrato entre las partes y, a veces, durante la fase de depósito en garantía de un cierre.
Hay una variedad de búsquedas de títulos que brindan al cliente un informe, pero no un seguro. Estos tienen fines informativos únicamente y reciben distintos nombres, como Informe del libro de lotes, Certificado de plataforma, Informe de radio de 300 pies, Informe de propiedad y gravamen y otros. Estas búsquedas informativas se utilizan principalmente en dos instancias:
Una garantía de ejecución hipotecaria es un tipo de informe (por ejemplo, garantía de venta fiduciaria, garantía de ejecución hipotecaria judicial y garantía de litigio) que se utiliza principalmente para ejecutar un gravamen (o un gravamen) sobre una determinada propiedad. El buscador de títulos realizará una búsqueda de cobertura completa de la propiedad en mora y una búsqueda de las direcciones de los titulares del gravamen sobre la propiedad en mora. Las direcciones se utilizarán para enviar copias de las cartas de aviso de ejecución hipotecaria (como aviso de venta de fideicomisarios, etc.) a los titulares del gravamen sobre la propiedad en mora.
La ejecución hipotecaria de una vivienda suele estar relacionada con gravámenes en poder de bancos o agencias gubernamentales. Se pueden mantener múltiples gravámenes de diversas fuentes contra una propiedad en ejecución hipotecaria. Si una casa se vende en una subasta de ejecución hipotecaria, las ganancias se dividen y se pagan a los acreedores prendarios en orden de presentación hasta que se gasten todas las ganancias.
Las subastas públicas (también conocidas como ventas del sheriff o subastas de ejecución hipotecaria) generalmente se llevan a cabo en los tribunales municipales o de condado, que no garantizan un título libre de cargas ni ofrecen protección a los compradores contra gravámenes adicionales sobre la propiedad.
