Una servidumbre equitativa es un término utilizado en la ley de propiedad inmueble para describir un interés sin posesión sobre la tierra que opera de manera muy similar a un pacto que se aplica a la tierra . [1] En Inglaterra y Gales el término ya no existe y en Escocia ha sido durante mucho tiempo un subtipo de la versión legal escocesa de servidumbres, que es lo que la ley inglesa llama servidumbres . [ cita necesaria ] Sin embargo, los convenios y las servidumbres equitativas en la mayoría de las jurisdicciones de América del Norte son ligeramente diferentes. [ cita necesaria ] La distinción habitual se basa en la reparación que busca el demandante y el precedente permitirá el escenario en cuestión. [ cita necesaria ] Cuando los términos no están fusionados, los titulares de un convenio buscan daños monetarios ; los poseedores de servidumbres equitativas solicitan medidas cautelares . El término solía existir en Inglaterra mucho antes de Tulk v Moxhay y como subproducto de las Judicature Acts se convirtió en una de las fusiones más completas de equidad y derecho consuetudinario en Inglaterra y Gales para acordar inicialmente el término "pacto equitativo", llegando luego a estar unidos en el término pacto , salvo que "equitativo" tiene un significado particular en los derechos de propiedad ingleses desde al menos 1925 : significa no cumplir plenamente con las formalidades de registro/escritas. Si carece de formalidades jurídicas rutinarias, no es un pacto legal completo y, por lo tanto, es más tenue, y a menudo sólo se puede hacer cumplir personalmente y contra el pactante original ( in personam ). [ cita necesaria ]
Sin embargo, la servidumbre equitativa permanece conceptualmente inalterada de su significado central original en muchas jurisdicciones derivadas en la actualidad. Describe cuando a una parte se le prohíbe, de manera no penal, cierto uso (de la tierra) de tal manera que su incumplimiento justifica una acción prohibitiva u obligatoria que debe ordenar el tribunal. El término generalmente se aplica solo a restricciones permanentes; otros pueden denominar más comúnmente reglas, términos de uso, estatutos privados o restricciones. [ cita necesaria ]
El primer ejemplo fue que dondequiera que hubiera un enclave , el propietario de la tierra disfrutaría para siempre, mientras fuera necesario, de una servidumbre positiva implícita sobre la tierra intermedia. En Inglaterra y Gales ese escenario se expresa casi exclusivamente en términos de servidumbres implícitas en el lenguaje moderno. [ cita necesaria ]
En los Estados Unidos , las servidumbres equitativas negativas y afirmativas siguen siendo un concepto legal vivo por derecho propio. Es un pacto que la equidad aplicará en equidad, más que en el derecho consuetudinario, contra los sucesores de la tierra gravada que tengan conocimiento del pacto. Si dicha notificación se realiza mediante conocimiento implícito , como las consultas que debería haber realizado un comprador ordinario, entonces el pacto se conoce como "implícito". [ cita necesaria ]
La servidumbre equitativa debe constituirse por escrito, a menos que se trate de una servidumbre equitativa negativa que pueda implicarse de un plan común para el desarrollo de un fraccionamiento residencial, siempre que los propietarios tengan conocimiento del acuerdo. Sin embargo, las servidumbres negativas implícitas no se reconocen en algunos estados, como Massachusetts y California . [ cita necesaria ]
Un sucesor del promitente está obligado si la promesa original está por escrito, las partes pactantes tenían la intención de que la servidumbre fuera ejecutable por y contra los cesionarios, el sucesor del promitente tiene una investigación (registro) real o notificación implícita de la servidumbre, y el pacto toca y concierne a la tierra. [ cita necesaria ]
El beneficio de una servidumbre equitativa corre con la tierra y por lo tanto es exigible por los sucesores del prometido si las partes originales así lo pretendieron, y la servidumbre toca y concierne a la propiedad beneficiada. [ cita necesaria ]
Un tribunal no impondrá una servidumbre equitativa en las siguientes circunstancias: [ cita necesaria ]