Las servidumbres en la ley inglesa son ciertos derechos en la ley territorial inglesa que una persona tiene sobre la tierra de otra. Los derechos reconocidos como servidumbres varían desde formas muy extendidas de derechos de paso, la mayoría de los derechos de uso de conductos de servicios como cables de telecomunicaciones, líneas de suministro de energía, tuberías de suministro y desagües, derechos de uso de jardines comunitarios y derechos de luz, hasta formas más tensas y novedosas. Todos los tipos están sujetos a reglas y restricciones generales. Como expresa una de las formalidades del derecho inglés , las servidumbres legales expresas deben constituirse mediante escritura.
Algunas clases y tipos de servidumbres están fuertemente restringidas: los tribunales de Inglaterra y Gales sólo las aceptarán como servidumbres sujetas a políticas públicas de amplio alcance, principalmente interferencia con los derechos de propiedad, pruebas que han establecido en precedentes . Se aplican pruebas similares a la implicación de las servidumbres. Si no superan alguna de estas pruebas, el derecho reclamado puede interpretarse como una "mera" licencia , normalmente un derecho de uso revocable a voluntad. Los detalles sobre el uso, la redacción y la historia de ciertos derechos son fundamentales. Los principales ejemplos de supuestas servidumbres expresas que sólo se admitirán en hechos particulares son el uso de un jardín comunitario con dimensión pública, [1] el baño de un vecino o el uso de partes del terreno de otra persona para estacionamiento.
En todos los casos, el terreno vecino, impactado y "servidor" no tiene por qué ser contiguo. [2]
La necesidad de las servidumbres se muestra en el hallazgo estadístico de 2008 de la Comisión Jurídica de que existen servidumbres expresas en al menos el 65% de los títulos de propiedad absoluta registrados. [3] En muchos casos es imposible para un propietario o inquilino de un terreno acceder a una vía pública sin una servidumbre de paso sobre el terreno intermedio. La creación de servidumbres por lo general se hace expresamente mediante escritura, pero las servidumbres pueden ser implícitas cuando son necesarias, o se espera razonablemente que sean propiedad del propietario de la tierra, un enfoque que reduce los honorarios legales pero que no deja de ser controvertido y ha sido el objeto de recientes propuestas de reforma.
Si bien una servidumbre es esencialmente un derecho sobre la tierra de otra persona, cualquier derecho reclamado como servidumbre debe satisfacer la definición del derecho consuetudinario , descrita en el caso de Re Ellenborough Park . [1] Aquí, Danckwerts J expuso las características esenciales de una servidumbre: [4]
El primer requisito –que debe haber dos parcelas distintas de tierra afectadas– es fundamental para la definición de servidumbre. Un derecho de vía otorgado a un individuo se otorga en su calidad de propietario de un terreno; si se concede un derecho de paso a una persona que no es propietario de un terreno, se trata simplemente de una licencia. [5]
A continuación, debe demostrarse que el derecho está relacionado de alguna manera con el disfrute de la vivienda dominante. Para este fin es importante que el derecho beneficie a un individuo en su calidad de propietario de la tierra, y no simplemente constituya un derecho personal. Por ejemplo, se ha declarado judicialmente que un derecho de paso sobre un terreno en Northumberland a una propiedad en Kent no constituiría el beneficio requerido, ya que la proximidad de los dos terrenos es demasiado remota. [6] Sin embargo , se reconoció en Re Ellenborough Park que una servidumbre no necesita ser sobre una propiedad adyacente, aunque claramente debe haber alguna conexión razonable en la que la propiedad dominante pueda beneficiarse. [7]
No podrá reconocerse una servidumbre cuando el predio dominante y el sirviente sean de propiedad común. Sin embargo, los derechos pueden reconocerse como 'cuasi-servidumbres', que luego pueden considerarse servidumbres plenas tras la transferencia de la tierra en cuestión. [8]
La característica más problemática de una servidumbre es que debe poder constituir una concesión mediante escritura. Por tanto, el derecho debe ser cierto y definido en su finalidad y, más importante aún, que los tribunales estén dispuestos a reconocerlo como un derecho susceptible de ser una servidumbre. Muchos derechos reclamados no cumplen con este último criterio; por ejemplo, es poco probable que se concedan los derechos que requieren una acción positiva por parte del propietario de una propiedad sirviente, al igual que los derechos negativos, que restringen el uso de la tierra. [9] Es igualmente improbable que se respeten derechos que sean de naturaleza excesiva. En Copeland v Greenhalf [10] fracasó un reclamo para almacenar vehículos ilimitados en el terreno de un vecino, siendo la interferencia y el derecho reclamados demasiado grandes para ser permitidos como servidumbre. [11]
Las servidumbres son distintas de los convenios restrictivos y el tribunal no permitirá la creación de una servidumbre cuando el derecho sea en esencia un convenio restrictivo. Demostrar que existe un convenio restrictivo requiere demostrar que se cumplen diferentes criterios y que un convenio restrictivo opera solo en equidad y no en el derecho consuetudinario, mientras que una servidumbre puede operar en cualquiera de los dos. [12] Un instrumento que impone una obligación negativa a otro predio será normalmente un pacto restrictivo, aunque hay excepciones: el derecho a la luz, capaz de ser una servidumbre, actúa para impedir que el propietario del predio sirviente actúe de manera inconsistente con él. . [13]
Las servidumbres también están separadas de los derechos naturales, que operan universalmente y no es necesario crearlos. Algunos derechos naturales parecen similares a las servidumbres. Por ejemplo, existe un derecho natural al mantenimiento de la propia tierra. Sin embargo, esto no se extiende a las construcciones sobre el terreno ni a las consecuencias que tendría para el terreno la construcción en él. Sin embargo, la función de prescripción para generar un derecho de sustentación de edificios y terrenos en forma de servidumbre limita el funcionamiento de este derecho natural. Los derechos naturales sólo son procesables después del hecho –cuando el daño ya ha ocurrido; No se puede obligar al propietario vecino a tomar medidas preventivas ni a prestar ningún tipo de apoyo. [14] El derecho al agua de un arroyo o río es otro derecho natural que puede ampliarse mediante la operación de una servidumbre. Las servidumbres en esta área también deben considerarse a la luz de los regímenes legales, particularmente en el contexto comercial. [15] También existe un derecho público a pescar y navegar en la playa , aunque está limitado en varios aspectos. [dieciséis]
Los pactos también están separados de los derechos públicos. Estos incluyen derechos adquiridos por costumbre (uno de ellos es, por ejemplo, el derecho a poseer un mercado en un lugar determinado), actuando así de manera similar a una servidumbre. Sin embargo, para demostrar un derecho como costumbre, se debe demostrar que el uso se remonta al menos al año 1189 y, por lo tanto, son raros. Más comunes son los derechos de común . Estos están ahora regulados por la Ley de los Comunes de 2006, que estableció un sistema de registro exclusivo: ahora todos los derechos deben registrarse para poder operar. Así, los nuevos derechos comunes sólo pueden surtir efecto mediante concesión expresa. [17] Los derechos de paso a menudo son objeto de servidumbres, pero los derechos de paso públicos entran en vigor sin necesidad de un pacto. Además de la vía pública , también se otorgan al público derechos sobre tierras comunales y campo abierto, ahora regulados por la Ley de Campo y Derechos de Vía de 2000 . [dieciséis]
El artículo 1 (2) de la Ley de Propiedad de 1925 establece que las servidumbres son un interés capaz de ser legal, con el art. 52 de esa Ley que establece que todos los traspasos (transferencias de intereses sobre tierras) serán nulos a menos que se creen mediante escritura . Por lo tanto, para que se forme una servidumbre legal expresa (que obligará automáticamente a todos los sucesores) y no simplemente equitativa, debe haber sido creada mediante escritura. Una servidumbre legal debe registrarse contra el terreno dominante y sirviente ("inquilinos"), si sus títulos están registrados, para que surta efecto. El beneficio de las servidumbres legales se transmite automáticamente con la transmisión del predio dominante o de parte del predio dominante. [18]
Las servidumbres también pueden surgir por implicación cuando un vendedor vende un terreno pero conserva otro terreno vecino. Pueden surgir servidumbres a favor del terreno retenido (reserva) o del terreno vendido (concesión). Debido a que se presume que un vendedor habrá tenido amplia oportunidad de insertar en los documentos de venta una cláusula a su favor, el alcance de la reserva implícita es mucho menor que el de la concesión implícita. [18] Cuando el vendedor vende dos parcelas vecinas (según lo determinado por el momento del contrato, no por el traspaso), ambas parcelas estarán sujetas a las reglas de concesión implícita con respecto a la otra. Por ejemplo, dos terrenos vendidos en la misma subasta se incluirán en la provisión, pero un período de un mes entre contratos es demasiado largo. [19] Las servidumbres tácitas actúan en derecho, no en equidad, porque el efecto es el mismo que si la disposición hubiera sido expresa. Cualquier requisito de registro sería claramente incompatible con el concepto de servidumbre implícita, por lo que no se aplica ninguno. [18]
Existen varias circunstancias en las que puede estar implícita la concesión de una servidumbre, produciéndose normalmente en la enajenación de terrenos. Cuando se transfiere un terreno, salvo intención contraria, las servidumbres existentes se transmiten automáticamente en virtud del artículo 62 de la Ley de Propiedad de 1925 . Además, y de manera controvertida en algunos casos, los derechos "precarios", como las licencias o los derechos personales, pueden transformarse en servidumbres legales, como se demostró en International Tea Stores Co contra Hobbs y Hair contra Gillman . [20] En estos casos, se consideró que un derecho de paso (y derecho de estacionamiento, respectivamente) otorgado como licencia se había transformado legalmente en una servidumbre, luego de la transferencia del terreno impactado (sirviente). Una limitación de la sección es que no actúa para reservar servidumbres implícitamente; por ejemplo, un propietario de un terreno en propiedad común de dos lotes de tierra no podría pretender que, después de vender un lote, el lote restante debería tener una servidumbre por derecho de luz implícita. [21] Otras circunstancias en las que pueden estar implícitas servidumbres son cuando son necesarias para el disfrute de la tierra.
Para que existan servidumbres reservadas, éstas deben ser necesarias ya sea para el uso del terreno en general o para el uso que las partes juntas pretenden darle al terreno. [22]
La primera de estas categorías cubre aquellos casos en los que el terreno no tendría acceso al mar si no fuera por la servidumbre propuesta, pero parece no extenderse más allá de eso. [23] Durante mucho tiempo se ha dado el caso de que cualquier acceso, incluso si es por agua o por un inconveniente, será suficiente para derrotar un reclamo de necesidad, aunque hay señales de que los tribunales podrían estar más dispuestos en el futuro a considerar un enfoque más amplio, tal vez Sólo acceso vehicular. Un reclamo de necesidad no será rechazado por un acceso provisto por una licencia revocable, o cuando sería necesario demoler un edificio para usarlo. [23] En Nickerson v Barraclough , el Tribunal de Apelaciones decidió que el requisito de necesidad se basaba en la presunta intención de las partes en el momento de la concesión. Por lo tanto, debería deducirse que los acontecimientos posteriores no pueden destruir una servidumbre que surge por reserva implícita, aunque un caso anterior a la época victoriana sugirió que sí podría hacerlo. [24]
La segunda categoría incluye casos como Wong v Beaumont Property Trust Ltd (aunque en ese caso funcionó para provocar una concesión implícita). El demandado arrendó una serie de sótanos al demandante, exigiendo que se utilizaran únicamente como restaurante. Sin embargo, para cumplir con las leyes comerciales, el demandante estaba obligado por ley, si deseaba utilizar los sótanos como restaurante, a instalar conductos de ventilación en la parte del edificio conservada por el demandado. El tribunal decidió implicar una subvención en ese caso porque era necesaria para llevar a cabo el negocio requerido en el contrato de arrendamiento. Como afirmó Lord Atkinson en ese caso, debe ser necesario, no simplemente razonable o común en propiedades de ese tipo o en esa ubicación. [25] Cuando el derecho es recíproco, por ejemplo el apoyo, las reglas de necesidad son más relajadas. [26]
Cuando el propietario de un terreno ha disfrutado físicamente de un derecho durante mucho tiempo, éste puede mantenerse ("prescrito") como una servidumbre con o sin una disputa con el propietario del terreno afectado ("tenencia servil"). Para haberlo hecho debe cumplir con los criterios de una servidumbre, y el reclamante debe poder demostrar que el uso no fue por la fuerza, sigilo o con permiso, y continuó por un período de veinte años. [27] El propietario de un terreno puede ser consciente, aunque no necesariamente, de ese uso de su terreno. El reclamante de los usos verá rechazada su reclamación si tiene motivos para creer que el propietario de la tierra conoce y se ha opuesto a los usos reclamados. [28] Se ha afirmado que:
"Un terrateniente que desee impedir la adquisición de derechos prescriptivos no debe consentir y sufrir en silencio" [29]
Estos derechos pueden registrarse. El reclamante debe presentar pruebas, en una declaración de verdad o una declaración legal o una cadena de dichos documentos que abarquen a los propietarios anteriores, de uso continuo como derecho, por o en nombre de y contra los propietarios de dominio absoluto, durante un período de al menos 20 años. . La declaración de verdad o declaración legal debe exponer detalladamente el uso y goce invocado para fundamentar la pretensión. El derecho reivindicado debe ser uno que podría haberse concedido legalmente. El Registro de la Propiedad dispone del modelo ST4, para una típica declaración de verdad relacionada con servidumbres prescriptivas. [30]
"Incluso si el reclamante presenta esta evidencia, no significa que necesariamente haya adquirido una servidumbre. Cuando el reclamo se basa en la prescripción del derecho consuetudinario [en lugar de la prescripción legal], el propietario de la tierra gravada puede establecer que el derecho no podría haberse ejercido a partir de 1189. Cuando el reclamo se basa en una concesión moderna perdida, el propietario puede establecer que nadie podría haber otorgado legalmente la servidumbre. En estos casos, no hay servidumbre. [30]
El beneficio de una servidumbre legal pasará al siguiente propietario de ese predio sin palabra expresa. Esta era la posición del derecho consuetudinario y ahora se refleja en los artículos 62 y 187 de la Ley de Propiedad de 1925. Si el inmueble dominante se alquila, aunque sólo sea en equidad, el beneficio de la servidumbre legal seguirá pasando al arrendatario y seguirá siendo una servidumbre legal, aunque exigible por el arrendatario únicamente en equidad. [31]
Las servidumbres equitativas tienen los mismos requisitos básicos que las servidumbres legales en cuanto a su objeto. [32] Las servidumbres se reconocen como patrimoniales en al menos tres circunstancias. [33] La primera es cuando la sección 1(2)(b) de la Ley de Propiedad de 1925 , que exige que una servidumbre tenga "posesión absoluta o un período de años absoluto", hace que una servidumbre sea incapaz de existir como interés en ley. Esto incluye servidumbres por períodos de duración incierta, como aquellos que terminan cuando ocurre un evento particular (la aprobación del permiso de construcción sobre una de las viviendas, por ejemplo). [33] Más controvertidamente, esta categoría también incluye servidumbres vitalicias, igualmente incapaces de existir legalmente. Aunque el tema no ha surgido en los tribunales desde al menos 1925, es difícil demostrar que la servidumbre vitalicia se adaptaba a la vivienda dominante, ya que es inherentemente de naturaleza personal. [34] Los derechos que pretenden ser servidumbres vitalicias, si fueran rechazados como servidumbres, serían licencias y entrarían en vigor mediante contrato. [35] La segunda categoría involucra aquellos casos en los que un contrato específicamente ejecutable para crear una servidumbre ha entrado en vigor pero la servidumbre no ha sido otorgada. Aquí, los principios regulares de equidad operarán para lograr una servidumbre, ya que "la equidad considera hechas aquellas cosas que deben hacerse". [36] La tercera categoría es aquella en la que el otorgante sólo posee un interés equitativo. La ocasión más común en la que esto sucederá es cuando se crea una servidumbre por operación de una disposición testamentaria . Cuando hay un testamento, el título legal reside en los albaceas del patrimonio hasta que se transfiera a los representantes personales del difunto, pero cualquier interés creado opera en equidad desde el momento de la disposición. [37]
Se impugna una cuarta categoría, las servidumbres equitativas que surgen en virtud de impedimento de propiedad . Se han ofrecido casos como ER Ives Investments Ltd contra High y Crabb contra Arun District Council en apoyo de su existencia; sin embargo, algunos comentaristas prefieren analizar estos casos como generadores de un derecho distinto de una servidumbre o de una servidumbre legal, respectivamente. Esto marca una diferencia importante cuando se trata de vincular a terceros compradores. [38]
Cuando la tierra está registrada , como es común ahora, existen circunstancias adicionales en las que surgirá una servidumbre equitativa. [39] Cuando tanto las propiedades dominantes como las sirvientes están registradas, las servidumbres deben registrarse contra ambos títulos según los términos de la Ley de Registro de Tierras de 1925 . De no hacerlo, se convertirán en servidumbres en equidad únicamente, aunque aún vincularán a los compradores según la regla 258 de las Reglas de Registro de Tierras de 1925. [40] Cuando la tierra sirviente no está registrada, es probable que la servidumbre no tenga que registrarse contra el título dominante, incluso si se trata de un terreno registrado. Sin embargo, esto ha sido discutido y es importante porque si fuera legal obligaría a los sucesores después del primer registro, mientras que una servidumbre equitativa requeriría el registro como un cargo sobre la tierra. [41] La Regla 250(1) permite que las servidumbres surjan en patrimonio mediante prescripción cuando el título está registrado, pero un derecho que surge mediante prescripción se crearía como una servidumbre legal y no parece haber ninguna parte de este proceso en la que el propietario de el inmueble dominante tiene derecho únicamente al patrimonio. [42]
El beneficio de una servidumbre equitativa pasa con la transferencia del predio dominante. [43] No está claro si el artículo 62 de la Ley de Propiedad de 1925 puede funcionar para convertir una servidumbre equitativa en una servidumbre legal tras la transferencia del inmueble dominante. Por un lado, parecería extraño que una mera licencia pudiera convertirse en una servidumbre legal a través de la sección, cuando la servidumbre equitativa, mucho más cercana, no podría hacerlo; por otro lado, interpretar la sección de esta manera es innecesario desde la perspectiva del comprador, ya que un derecho exigible en equidad será casi tan útil como uno exigible en el derecho consuetudinario. [44]
Una servidumbre equitativa cuando la propiedad sirviente no está registrada es ejecutable contra un comprador por su valor sólo cuando está debidamente registrada según los términos de la Ley de Cargos sobre la Tierra de 1972 . Las servidumbres equitativas que surgen en virtud de un contrato para otorgar una servidumbre son registrables como contratos patrimoniales o servidumbres equitativas. [45] Cuando el predio sirviente está registrado, la inscripción de una servidumbre equitativa en el Registro de la Propiedad puede realizarse mediante mera notificación o caución y luego obligará a los compradores. Alternativamente, seguirá vinculando a los compradores si constituye un " interés superior ". [46] Como se confirmó en el caso Thatcher v Douglas , la sección 70(1)(c) de la Ley de Registro de Tierras y la regla 258 de las Reglas de Registro de Tierras de 1925 funcionarán para garantizar que casi todas las servidumbres equitativas constituyan intereses primordiales. [47]
Este es un documento generalmente titulado "escritura de liberación" (o similar) y, opcionalmente, con "de servidumbre" o "de servidumbres" adjunto al título.
Todos los interesados en el beneficio de la servidumbre deben ser partes en el título o consentimiento a la liberación, incluyendo: [48]
En Nueva Zelanda, la ley refleja el antiguo vocabulario legal alternativo en el que a menudo se utiliza "rendición". En Inglaterra y Gales tenía una aplicación de servidumbre sinónimo de liberación. [49] La rendición se limita generalmente, para mayor claridad, a una clase de terminación de arrendamientos, derechos ocupacionales, bienes y derechos similares en el derecho inglés, que ha tendido hacia un carácter más monetario.
Este es el lenguaje legal formal, basado en el latín, para la terminación de un contrato de arrendamiento que, como en la mayoría de los arrendamientos, tenía la ventaja de una servidumbre o un conjunto de servidumbres.
Las servidumbres otorgadas en los arrendamientos normalmente terminan con el arrendamiento. [50]
Cuando un contrato de arrendamiento registrado ha terminado y se presenta una solicitud en el Formulario de Solicitud de Registro de la Propiedad estándar para cerrar el título, completar la solicitud significará la eliminación de cualquier asiento con respecto al beneficio de una servidumbre adjunta. [50]
Debe haber unificación tanto de la propiedad como de la posesión de la tierra dominante y de la tierra sirviente. [51] Los derechos pueden, mediante el uso continuo, caer, es decir, evolucionar, hasta convertirse en cuasi servidumbres y luego revivir dependiendo de los términos de una nueva división del título, es decir, la transferencia posterior de una porción relevante de la tierra unificada, o efectivamente ser revivido por la necesidad. Suponiendo que no sea así, o en todos los casos en cualquier momento durante la unificación de la propiedad, las entradas que aparentemente confirman una servidumbre en el Registro de la Propiedad pueden eliminarse en cualquier momento después de la unificación.
El titular de la servidumbre no sólo debe haber dejado de ejercerla, sino también haber “demostrado una firme intención de no hacer valer el derecho por sí mismo ni de intentar transmitirlo a nadie en ningún momento posterior” [52] . que se afirma que equivale a abandono debe establecerse en una declaración legal o Declaración de Verdad. [53]
Una servidumbre puede extinguirse o modificarse expresa, [54] o tácitamente, [55] mediante ley.
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