Dilapidación es un término que significa un evento destructivo para un edificio, pero se usa más particularmente en plural en la ley inglesa para
La palabra dilapidación se deriva del latín lapides , que significa esparcir las piedras de un edificio. [1]
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En el derecho inglés general, un arrendatario vitalicio no tiene poder para talar árboles, destruir edificios, etc., o dejar que los edificios se deterioren (véase Desperdicio ). A los ojos de la ley, un titular de un beneficio vitalicio es un arrendatario vitalicio de su beneficio , y cualquier desperdicio, voluntario o permisivo, de su parte debe ser compensado por sus administradores a su sucesor en el cargo. Los principios sobre los que se deben determinar tales deterioros y la aplicación del dinero pagadero por ellos dependen en parte del antiguo derecho eclesiástico y en parte de las leyes del Parlamento . [1]
Las cuestiones relativas a las dilapidaciones eclesiásticas suelen surgir con respecto a la casa de residencia y otros edificios pertenecientes a los vivos. Los cercados , setos, zanjas y similares se incluyen en las cosas de las que la persona beneficiada tiene la carga y el cargo de reparación . En un caso destacado (Ross v. Adcock, 1868, LR 3 CP 657) se dijo que el tribunal no estaba al tanto de ningún precedente o decisión que extendiera la responsabilidad de los albaceas de un titular fallecido a cualquier tipo de desperdicio más allá de la dilapidación de la casa, el presbiterio u otros edificios o cercas del beneficio. Y se ha sostenido que la mera mala administración o mal cultivo de las tierras eclesiásticas no dará lugar a una acción por dilapidación. [1]
Para que la ley relativa a las dilapidaciones quedara en una posición más satisfactoria, se aprobó la Ley de Dilapidaciones Eclesiásticas de 1871. Los edificios a los que se aplica la ley se definen como las casas de residencia, presbiterios, muros, cercas y otros edificios y cosas que el titular del beneficio está obligado por ley y costumbre a mantener en buen estado. En cada diócesis, los arcedianos y decanos rurales designan un topógrafo sujeto a la aprobación del obispo ; y dicho topógrafo, por orden del obispo, examinará los edificios en las siguientes ocasiones, a saber: [1]
El agrimensor especifica las obras necesarias y da una estimación de su coste probable. En el caso de un beneficio vacante, el nuevo titular y el antiguo titular o sus representantes pueden presentar objeciones al informe del agrimensor por cualquier motivo de hecho o de derecho, y el obispo, después de considerarlo, puede emitir una orden para las reparaciones y su coste, de las que son responsables el antiguo titular o sus representantes . La suma así indicada se convierte en una deuda del antiguo titular o sus representantes al nuevo titular, quien deberá pagar el dinero cuando lo recupere a los gobernadores de Queen Anne's Bounty . [1]
Los gobernadores pagan las obras en el momento de su ejecución al recibir un certificado del perito; y el perito, cuando las obras se han completado a su satisfacción, entrega un certificado a tal efecto, cuyo efecto, en lo que respecta al titular, es protegerlo de la responsabilidad por deterioro durante los próximos cinco años. Los edificios innecesarios pertenecientes a una casa residencial pueden, con la autorización del obispo y el consentimiento del patrono, eliminarse. Una ley modificatoria de 1872 (Ley de deterioro eclesiástico (1871) Enmienda) se relaciona principalmente con los anticipos de los gobernadores de Queen Anne's Bounty para los fines de la ley. [1]
En el mundo de la propiedad comercial , el término "deterioro" se refiere a los incumplimientos de los acuerdos de arrendamiento relacionados con la condición de una propiedad y el proceso de remediar esos incumplimientos. [2]
Los inquilinos celebran contratos de arrendamiento comercial en los que se comprometen a mantener el local en buen estado; si no lo hacen, se aplica la ley de deterioro. Los propietarios tienen la capacidad de notificar al inquilino una lista de deterioros durante el arrendamiento o, más comúnmente, al final del mismo , detallando los incumplimientos del pacto. Los recursos para el propietario serán que el inquilino realice las obras especificadas o que intente recuperar del inquilino el coste de reparar el mal estado. [3] Los deterioros se producen principalmente al final de un arrendamiento y, a menudo, surgen disputas entre propietarios e inquilinos sobre su alcance, y para llegar a una conclusión, esto conduce inevitablemente a una evaluación de la jurisprudencia pasada que se remonta a más de 100 años. En una recesión económica, los deterioros también son habituales, ya sea durante el plazo del arrendamiento o si el inquilino ejerce una cláusula de rescisión. [4] La mayoría de los deterioros se solucionan mediante negociación, pero existen otros métodos para demostrar la pérdida sufrida por un propietario, como una valoración decreciente. Los propietarios e inquilinos normalmente serán asesorados por un perito inmobiliario o un consultor inmobiliario especializado.
Existen orientaciones formales sobre el deterioro, como el protocolo PLA que se adoptó en virtud de las Normas de procedimiento civil en 2012. [5] La Royal Institution of Chartered Surveyors publica una nota de orientación sobre cómo tratar las reclamaciones por deterioro, que actualmente se encuentra en su sexta edición. [6] La norma contable FRS12 del Financial Reporting Council exige que los ocupantes incluyan en sus cuentas un presupuesto para el deterioro [7], lo que hace que más inquilinos busquen asesoramiento sobre el deterioro antes de que finalicen sus contratos de alquiler. [8]
