La evaluación de la concesión de una hipoteca es el proceso que utiliza un prestamista para determinar si el riesgo (especialmente el riesgo de que el prestatario incumpla [1] ) de ofrecer un préstamo hipotecario a un prestatario en particular es aceptable y forma parte del proceso más amplio de originación de una hipoteca . La mayoría de los riesgos y condiciones que los evaluadores consideran se incluyen en las cinco C de la evaluación: crédito , capacidad, flujo de caja, garantías y carácter. (Esto también se conoce en el Reino Unido como los tres cánones del crédito: capacidad, garantías y carácter).
Para ayudar al asegurador a evaluar la calidad del préstamo, los bancos y los prestamistas crean pautas e incluso modelos informáticos que analizan los distintos aspectos de la hipoteca y brindan recomendaciones sobre los riesgos involucrados. Sin embargo, siempre es el asegurador quien toma la decisión final sobre si aprobar o rechazar un préstamo.
Los riesgos para el prestamista son de tres formas: riesgo de tasa de interés, riesgo de incumplimiento y riesgo de pago anticipado.
El prestamista corre el riesgo de que la tasa de una hipoteca de tasa variable baje. Si esto no va acompañado de reducciones correlacionadas en las tasas de los pasivos del prestamista, las ganancias se verán afectadas.
Si el tipo de interés de un contrato hipotecario aumenta significativamente, esto suele ser favorable para el prestamista en ausencia de aumentos correlacionados en los tipos de interés de los pasivos. Sin embargo, el prestamista se enfrenta al riesgo de que el aumento del tipo de interés pueda resultar inasequible para el prestatario, lo que lo obligaría a incumplir sus obligaciones, en cuyo caso podría ser necesario ejecutar la hipoteca sobre la propiedad (con costos sustanciales de ejecución hipotecaria).
Además, el prestamista enfrenta el riesgo de que el valor de la propiedad subyacente a la hipoteca pueda caer por debajo del saldo pendiente de la hipoteca; si este evento induce al prestatario a incumplir debido al riesgo moral , el prestamista no solo debe incurrir en los costos de implementar una ejecución hipotecaria sino que también debe vender la propiedad a un precio que no recupere la inversión del prestamista.
Un riesgo adicional para los prestamistas es el pago anticipado . Si las tasas de interés del mercado caen, un prestatario podría refinanciar la hipoteca a tasa fija , dejando al prestamista con una cantidad que ahora solo puede invertirse a una tasa de retorno menor. Este riesgo puede mitigarse con varios tipos de penalizaciones por pago anticipado que harán que no sea rentable refinanciar incluso si las tasas de otros prestamistas disminuyen.