Los agentes inmobiliarios y corredores de bienes raíces son personas que representan a vendedores o compradores de bienes raíces o inmuebles . Si bien un corredor puede trabajar de forma independiente, un agente generalmente trabaja con un corredor autorizado para representar a los clientes. [1] Los corredores y agentes tienen licencia del estado para negociar acuerdos de venta y gestionar la documentación necesaria para cerrar transacciones inmobiliarias. Por lo general, se recomienda a los compradores y vendedores que consulten a un profesional autorizado en bienes raíces para obtener una definición escrita de las leyes de agencia de un estado individual .
Un corredor de bienes raíces generalmente recibe una comisión de bienes raíces por completar con éxito una venta. En todo Estados Unidos, esta comisión generalmente puede oscilar entre el 5% y el 6% del precio de venta de la propiedad para un corredor de servicio completo, pero este porcentaje varía según el estado e incluso la región. [2]
En la mayoría de las jurisdicciones de los Estados Unidos, una persona debe tener una licencia para realizar actividades autorizadas, y estas actividades se definen en los estatutos de cada estado. La característica principal del requisito de tener una licencia para realizar esas actividades es el trabajo realizado "a cambio de una remuneración". Por lo tanto, hipotéticamente, si una persona quiere ayudar a un amigo a vender o comprar una propiedad y no espera ninguna compensación de ningún tipo a cambio, entonces no se necesita una licencia para realizar todo el trabajo. Sin embargo, dado que la mayoría de las personas esperarían ser compensadas por sus esfuerzos y habilidades, la ley exigiría una licencia antes de que una persona pueda recibir una remuneración por los servicios prestados como corredor o agente de bienes raíces. La actividad sin licencia es ilegal y la comisión estatal de bienes raíces tiene la autoridad para multar a las personas que actúan como titulares de licencias de bienes raíces, pero los compradores y vendedores que actúan como directores en la compra o venta de bienes raíces generalmente no necesitan tener una licencia. Es importante tener en cuenta que en algunos estados, los abogados se encargan de las ventas de bienes raíces a cambio de una compensación sin tener licencia como corredores o agentes. Sin embargo, incluso los abogados sólo pueden realizar actividades inmobiliarias que sean incidentales a su trabajo original como abogado. No puede darse el caso de que un abogado pueda convertirse en agente de ventas de un vendedor si ese es todo el servicio que solicita el cliente. Los abogados aún necesitarían tener una licencia de corredor si desean realizar actividades autorizadas. Sin embargo, los abogados obtienen una interrupción en los requisitos mínimos de educación (por ejemplo, 90 horas en Illinois). [3]
Algunos otros estados han eliminado recientemente la licencia de vendedor; en cambio, todos los titulares de licencia en esos estados obtienen automáticamente su licencia de corredor.
El término "agente" no debe confundirse con vendedor o corredor. Un agente es simplemente un licenciatario que ha entablado una relación de agencia con un cliente. Un corredor también puede ser un agente de un cliente. Normalmente es la empresa la que tiene la relación jurídica real con el cliente a través de uno de sus miembros del personal de ventas, ya sean vendedores o corredores.
En todos los estados, el titular de la licencia de bienes raíces debe revelar a los posibles compradores y vendedores la naturaleza de su relación [4]
Algunas comisiones estatales de bienes raíces de EE. UU., en particular la de Florida [5] después de 1992 (y ampliada en 2003) y la de Colorado [6] después de 1994 (con cambios en 2003) crearon la opción de no tener ninguna relación de agencia o fiduciaria entre los corredores y los vendedores o compradores.
Como lo señaló la South Broward Board of Realtors, Inc. en una carta a los comités legislativos del estado de Florida:
"El corredor de transacciones elabora una transacción reuniendo a un comprador dispuesto y a un vendedor dispuesto y proporciona la documentación legal de los detalles del acuerdo legal entre los mismos. El corredor de transacciones no es fiduciario de ninguna de las partes, pero debe cumplir con la ley. así como estándares profesionales y éticos." (como el Código de Ética de NAR ).
El resultado fue que, en 2003, Florida creó un sistema en el que la relación de corretaje predeterminada tenía a "todos los licenciatarios... operando como intermediarios de transacciones, a menos que se estableciera un único agente o ninguna relación de corretaje, por escrito, con el cliente" [7] [8] y el estatuto requería la divulgación por escrito de la relación de corretaje de la transacción al cliente comprador o vendedor sólo hasta el 1 de julio de 2008.
En el caso de Florida [8] y Colorado, [6] la agencia dual y la sub-agencia (donde tanto los agentes de cotización como los de venta representan al vendedor) ya no existen.
Otros corredores y agentes pueden centrarse en representar a compradores o inquilinos en una transacción de bienes raíces. Sin embargo, la licencia como corredor o vendedor autoriza al licenciatario a representar legalmente a las partes de cualquiera de las partes de una transacción y a proporcionar la documentación necesaria para la transferencia legal de bienes inmuebles. Esta decisión comercial corresponde al licenciatario. Son multas para personas que actúan como agentes inmobiliarios cuando no tienen licencia del estado.
En el Reino Unido, un agente inmobiliario es una persona o entidad comercial cuyo negocio es comercializar bienes raíces en nombre de los clientes. Existen diferencias significativas entre las acciones, poderes, obligaciones y responsabilidades de los corredores y agentes inmobiliarios en cada país, ya que cada país adopta enfoques marcadamente diferentes para la comercialización y venta de bienes inmuebles.
Antes de que se introdujera el Servicio de listado múltiple (MLS) en 1967, cuando los corredores (y sus licenciatarios) solo representaban a los vendedores brindando un servicio para proporcionar documentación legal sobre la transferencia de bienes inmuebles, el término "vendedor de bienes raíces" puede haber sido más apropiado que lo es hoy, dadas las diversas formas en que los corredores y titulares de licencias ayudan a los compradores a través del proceso legal de transferencia de bienes inmuebles. Sin embargo, legalmente el término "vendedor" todavía se utiliza en muchos estados para describir a un licenciatario de bienes raíces . [ cita necesaria ]
Después de adquirir algunos años de experiencia en ventas de bienes raíces, un vendedor puede decidir obtener una licencia como corredor de bienes raíces (o corredor principal/calificado) para poder poseer, administrar u operar su propia agencia de corretaje. Además, algunos estados permiten que los graduados universitarios soliciten una licencia de corredor sin años de experiencia. Los graduados universitarios entran en esta categoría una vez que también han completado los cursos requeridos por el estado. California permite que los abogados autorizados se conviertan en corredores al aprobar el examen de corredor sin tener que tomar los cursos requeridos para un agente. Por lo general, se deben aprobar más cursos y un examen estatal de corredor sobre derecho inmobiliario. Al obtener una licencia de corredor, un agente de bienes raíces puede continuar trabajando para otro corredor en una capacidad similar a la anterior (a menudo denominado corredor asociado o corredor asociado) o hacerse cargo de su propia corretaje y contratar a otros vendedores (o corredor). , licenciatarios. Convertirse en gerente de sucursal puede requerir o no una licencia de corredor. Algunos estados permiten que los abogados autorizados se conviertan en corredores de bienes raíces sin realizar ningún examen. En algunos estados, no hay "vendedores", ya que todos los titulares de licencias son corredores. [9]
Los servicios inmobiliarios también se denominan servicios comerciales [10]
Los agentes inmobiliarios con tarifa fija cobran al vendedor de una propiedad una tarifa fija, 500 dólares por ejemplo, [11] a diferencia de un agente inmobiliario tradicional o de servicio completo que cobra un porcentaje del precio de venta. A cambio, la propiedad del vendedor aparecerá en el servicio de listado múltiple (MLS), pero el vendedor se representará a sí mismo al mostrar la propiedad y negociar el precio de venta. [11] El resultado es que el vendedor paga menos comisión en general (aproximadamente la mitad) cuando se vende la propiedad. [11] Esto se debe a que un vendedor pagará un porcentaje del precio de venta al agente del comprador pero no tendrá que pagar un porcentaje al agente del vendedor (porque no hay uno; el vendedor se representa a sí mismo).
En consideración de que la correduría encuentre exitosamente un comprador para la propiedad, un corredor anticipa recibir una comisión por los servicios que la correduría ha brindado. Por lo general, el pago de una comisión a la correduría depende de la búsqueda de un comprador para el bien inmueble, la negociación exitosa de un contrato de compra entre el comprador y el vendedor, o la liquidación de la transacción y el intercambio de dinero entre el comprador y el vendedor. Según el derecho consuetudinario, un corredor de bienes raíces es elegible para recibir su comisión, independientemente de si la venta realmente se lleva a cabo, una vez que consigue un comprador que esté listo, dispuesto y capaz de comprar la vivienda. [12]
El economista Steven D. Levitt argumentó en su libro Freakonomics de 2005 que los corredores de bienes raíces tienen un conflicto de intereses inherente con los vendedores que representan porque su comisión les da más motivación para vender rápidamente que para vender a un precio más alto. Levitt apoyó su argumento con un estudio que encontró que los corredores tienden a poner sus propias casas en el mercado por más tiempo y reciben precios más altos por ellas en comparación con cuando trabajan para sus clientes. Concluyó que las comisiones de los corredores se reducirán en el futuro. [13] Un estudio de 2008 realizado por otros economistas encontró que al comparar el corretaje sin los servicios de cotización, el corretaje reducía significativamente el precio de venta promedio. [14]
Los corredores de bienes raíces que trabajan con prestamistas no pueden recibir ninguna compensación del prestamista por recomendar a un cliente residencial a un prestamista específico. Hacerlo sería una violación de una ley federal de los Estados Unidos conocida como Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA). RESPA garantiza que los compradores y vendedores reciban una notificación adecuada sobre el proceso de liquidación de bienes raíces. [15]
En Estados Unidos, el término agente inmobiliario es una marca registrada de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios , que lo utiliza para referirse a sus miembros activos, que pueden ser agentes o corredores de bienes raíces. [16] [17] [18] En Canadá, la marca registrada es utilizada por miembros de la Asociación Canadiense de Bienes Raíces . [19] Ambas organizaciones desaconsejan el uso de realtor como sinónimo genérico de agente inmobiliario . [19]
Los estados emiten licencias por un período anual o de varios años y exigen que los agentes y corredores de bienes raíces completen una educación continua antes de renovar sus licencias. Por ejemplo, los titulares de licencias de California deben completar 45 horas de educación continua cada 4 años en temas como agencia, manejo de fondos fiduciarios, protección al consumidor , vivienda justa, ética y gestión de riesgos. [20]
Existen varios grupos notables para promover la industria inmobiliaria y ayudar a los profesionales.
Medios relacionados con agentes inmobiliarios en Wikimedia Commons