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Sección 8 (vivienda)

La Sección 8 de la Ley de Vivienda de 1937 ( 42 USC  § 1437f), conocida comúnmente como Sección 8 , brinda asistencia para viviendas de alquiler a hogares de bajos ingresos en los Estados Unidos mediante el pago a los propietarios privados en nombre de estos inquilinos. Aproximadamente el 68% de esta asistencia beneficia a personas mayores, niños y personas con discapacidades. [1] El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) supervisa los programas de la Sección 8, que son administrados localmente por agencias de vivienda pública (PHA). [2]

En 2022, aproximadamente 2,3 millones de los 5,2 millones de hogares que recibieron asistencia para el alquiler utilizaron vales de la Sección 8. Si bien la participación de los propietarios es voluntaria, algunos estados y municipios tienen leyes que impiden la discriminación basada en los ingresos. [3] Los montos de los vales varían según la ciudad o el condado, el tamaño de la unidad y otros factores. [4] Los beneficiarios de los vales suelen tener entre 2 y 4 meses para conseguir una vivienda que cumpla con los estándares del HUD; de lo contrario, pierden sus vales y deben volver a presentar una solicitud. Las listas de espera para los vales pueden ser muy largas, de entre 10 y 20 años, y muchos programas locales están cerrados a nuevos solicitantes. [5]

Los montos de los vales se basan en los alquileres justos de mercado (FMR, por sus siglas en inglés) establecidos por el HUD. El programa de alquileres justos de mercado para áreas pequeñas (SAFMR, por sus siglas en inglés) introducido recientemente afina estos cálculos a nivel de código postal en las principales áreas metropolitanas.

Historia

Los programas federales de asistencia para la vivienda comenzaron durante la Gran Depresión . En los años 1960 y 1970, el gobierno federal creó programas de subsidios para aumentar la producción de viviendas para personas de bajos ingresos y ayudar a las familias a pagar el alquiler. En 1965, el Programa de Viviendas Arrendadas de la Sección 236 modificó la Ley de Vivienda de los EE. UU. Este programa de subsidios, el predecesor del programa moderno, no era un programa de subsidios para la vivienda puro. Las autoridades de vivienda seleccionaban a las familias elegibles de su lista de espera, las colocaban en viviendas de una lista maestra de unidades disponibles y determinaban el alquiler que los inquilinos tendrían que pagar. La autoridad de vivienda luego firmaba un contrato de arrendamiento con el propietario privado y pagaba la diferencia entre el alquiler del inquilino y el precio de mercado para la unidad del mismo tamaño. En el acuerdo con el propietario privado, las autoridades de vivienda acordaron realizar funciones regulares de mantenimiento y arrendamiento del edificio para los inquilinos de la Sección 236, y revisaron anualmente los ingresos del inquilino para la elegibilidad del programa y los cálculos del alquiler.

La Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1970 introdujo el Programa Federal de Subsidios para Viviendas Experimentales (EHAP, por sus siglas en inglés) y la Corporación de Desarrollo Comunitario, y autorizó mayores desembolsos para programas de subsidios de vivienda y suplementos de alquiler para hogares de ingresos moderados. [6] [7]

En la década de 1970, cuando los estudios mostraron que el peor problema de vivienda que afligía a las personas de bajos ingresos ya no era la vivienda deficiente, sino el alto porcentaje de los ingresos gastados en vivienda, el Congreso aprobó la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1974 , modificando aún más la Ley de Vivienda de los EE. UU. de 1937 para crear el Programa de la Sección 8. En el Programa de la Sección 8, los inquilinos pagan alrededor del 30 por ciento de sus ingresos en alquiler, mientras que el resto del alquiler se paga con dinero federal.

El programa de la Sección 8 inicialmente tenía tres subprogramas: Nueva Construcción, Rehabilitación Sustancial y Certificado de Vivienda Existente. El Programa de Rehabilitación Moderada se agregó en 1978, el Programa de Vales en 1983 y el Programa de Certificado Basado en Proyectos en 1991. La cantidad de unidades que una autoridad de vivienda local puede subsidiar bajo sus programas de la Sección 8 está determinada por la financiación del Congreso. Desde su inicio, algunos programas de la Sección 8 se han eliminado gradualmente y se han creado otros nuevos, aunque el Congreso siempre ha renovado los subsidios existentes.

La Ley de Asignaciones Consolidadas de 2008 (Ley Pública 110-161) promulgada el 26 de diciembre de 2007, asignó $75 millones en fondos para el programa de vales de Vivienda de Apoyo del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD-VASH), autorizado bajo la sección 8(o)(19) de la Ley de Vivienda de los Estados Unidos de 1937. Este nuevo programa combina la asistencia de alquiler del Vale de Elección de Vivienda del HUD para veteranos sin hogar con la gestión de casos y el apoyo de servicios clínicos que brinda la administración del Departamento de Asuntos de Veteranos en sus propios centros médicos y también en la comunidad. [8]

Resumen

El principal programa de la Sección 8 es el programa de vales. Un vale puede ser "basado en un proyecto", donde su uso está limitado a un complejo de apartamentos específico ( las agencias de vivienda pública (PHAs) pueden reservar hasta el 20% de sus vales como tal [9] ), o "basado en el inquilino", donde el inquilino es libre de elegir una unidad en el sector privado, no está limitado a complejos específicos y puede residir en cualquier lugar de los Estados Unidos (o Puerto Rico) donde una PHA opere un programa de la Sección 8. [ cita requerida ]

En el marco del programa de vales, las personas o familias que cuentan con un vale encuentran y alquilan una unidad (ya sea en un complejo específico o en el sector privado) y pagan una parte del alquiler. La mayoría de los hogares pagan el 30% de sus ingresos ajustados por una vivienda de la Sección 8. Los ingresos ajustados son los ingresos brutos (totales) de un hogar menos las deducciones por dependientes menores de 18 años, estudiantes a tiempo completo, personas discapacitadas o un hogar de ancianos, y determinados gastos médicos y de asistencia por discapacidad. [10]

Además de los ingresos ganados, existe una prueba de activos. A partir de una determinada cantidad, HUD agregará ingresos incluso si el inquilino de la Sección 8 no recibe ningún ingreso por intereses de, por ejemplo, una cuenta bancaria. [11] [12] HUD llama a esto "ingreso imputado de activos" y, en el caso de una cuenta bancaria, HUD establece una "Tasa de ahorro de libreta" estándar para calcular el ingreso imputado del activo. [13] [14] Al aumentar el monto de los ingresos totales de un inquilino, el monto de los ingresos imputados de los activos puede afectar la parte asignada del alquiler del inquilino. [ cita requerida ]

La PHA paga al propietario el resto del alquiler. Cada año, el gobierno federal analiza los alquileres que se cobran por los apartamentos de propiedad privada en diferentes comunidades, así como los costos de los servicios públicos (calefacción, electricidad, etc.) en esas comunidades. Los alquileres justos de mercado (FMR, por sus siglas en inglés) son montos (alquileres más servicios públicos) para apartamentos de calidad media de diferentes tamaños en una comunidad en particular. [10] A modo de ejemplo, el FMR de 2012 para viviendas de un dormitorio en San Francisco es de $1,522 y en Nueva York es de $1,280, mientras que en muchos otros lugares es menos de $500. [15]

El propietario no puede cobrar a un inquilino de la Sección 8 más que un alquiler razonable y no puede aceptar pagos fuera del contrato. [16]

Los propietarios, aunque están obligados a cumplir con las leyes de vivienda justa , no están obligados a participar en el programa de la Sección 8. Como resultado, algunos propietarios no aceptan a un inquilino de la Sección 8. Esto se puede atribuir a factores como:

Según las leyes estatales, negarse a alquilarle una vivienda a un inquilino únicamente por el motivo de que tiene derecho a la Sección 8 puede ser ilegal. [19] Los propietarios pueden utilizar únicamente medios generales para descalificar a un inquilino (crédito, antecedentes penales, desalojos anteriores , etc.). También puede ser ilegal publicar anuncios de "No a la Sección 8". [20]

Sin embargo, otros propietarios aceptan voluntariamente a inquilinos de la Sección 8, debido a:

Ya sea que se trate de vales o de proyectos, todas las unidades subsidiadas deben cumplir con los requisitos de calidad de vivienda, lo que garantiza que la familia tenga un lugar saludable y seguro para vivir. Esta mejora en la propiedad privada del propietario es un subproducto importante de este programa, tanto para las familias individuales como para el objetivo más amplio del desarrollo comunitario. [ cita requerida ]

Solicitantes

Los solicitantes pueden solicitar un vale de vivienda de la Sección 8 en cualquier oficina de la autoridad de vivienda de un condado o ciudad. Aunque las normas varían según la autoridad de vivienda, los residentes de una zona determinada que reciben un vale de la jurisdicción en la que viven pueden utilizarlo en cualquier parte del país, pero los no residentes de la jurisdicción deben vivir en la jurisdicción que les emite el vale durante 12 meses antes de poder mudarse a otra zona.

En muchas localidades, las listas de espera de las PHA para los vales de la Sección 8 pueden tener miles de hogares, las esperas de tres a seis años para obtener vales son comunes y muchas listas están cerradas para nuevos solicitantes. Las listas de espera suelen estar abiertas brevemente (a menudo durante sólo cinco días), lo que puede ocurrir tan solo una vez cada siete años. Para gestionar el exceso de demanda, las PHA suelen crear políticas de preferencia que colocan categorías específicas de solicitantes en la parte superior de las listas de espera. [21] Algunas PHA también utilizan un enfoque de "lotería", donde puede haber hasta 100.000 solicitantes para 10.000 lugares en la lista de espera, y los lugares se otorgan sobre la base de loterías ponderadas o no ponderadas. [22] [23] La prioridad se extiende a menudo a los residentes locales, las personas discapacitadas, los veteranos y los ancianos. [24] No hay garantía de que alguien sea seleccionado alguna vez de una lista de espera.

Obligaciones familiares

Las familias que participan en el programa deben cumplir con una serie de reglas y regulaciones, a menudo denominadas "obligaciones familiares", para mantener su vale, incluyendo informar con precisión a la PHA todos los cambios en los ingresos del hogar y la composición familiar para que el monto de su subsidio (y la limitación del tamaño de la unidad de alquiler aplicable) se pueda actualizar en consecuencia.

Alquileres de mercado justos

Los alquileres de mercado justos (FMR, por sus siglas en inglés) se calculan para determinar cuánto puede aceptar un propietario por el alquiler de una unidad a un beneficiario de un vale de la Sección 8. Los FMR son tarifas de alquiler bruto y dictan la tarifa de alquiler máxima que se acordará en un documento de arrendamiento. [25] El cálculo de los FMR se basa en un alquiler de calidad estándar de la Encuesta sobre la comunidad estadounidense de cinco años , así como en un ajuste por mudanza reciente, que es la relación entre la calidad estándar de cinco años y los alquileres de mudanza reciente de un año. Los FMR también incluyen un ajuste del IPC y un ajuste del factor de tendencia. El ajuste del factor de tendencia es cómo HUD espera que aumenten las tarifas de alquiler. [26] [25]

Los FMR incluyen todos los servicios públicos principales (calefacción, electricidad, etc.), pero no incluyen teléfono, cable, televisión satelital ni servicio de Internet. Los servicios públicos se incluyen en los FMR independientemente de si la obligación de pago recae sobre el inquilino o el propietario. [25] Los FMR se pueden encontrar utilizando la base de datos del HUD.

Alquileres de mercado justos para áreas pequeñas

El Programa de Rentas de Mercado Justo para Áreas Pequeñas (SAFMRP, por sus siglas en inglés) fue implementado oficialmente por el HUD en enero de 2017. [27] Este sistema es una actualización del sistema que el HUD utiliza para calcular las Rentas de Mercado Justo (FMR, por sus siglas en inglés) en áreas metropolitanas. El propósito es examinar las FMR del área metropolitana por código postal, en lugar de en total. El HUD declaró que este programa tiene como objetivo permitir que los beneficiarios de los vales se muden a áreas de mayor oportunidad y reducir la concentración de beneficiarios de los vales en un área metropolitana determinada. [27] [28] [29] Si bien originalmente se pretendía que el programa fuera obligatorio para varias áreas metropolitanas de inmediato, el requisito para el uso de SAFRM se retrasó hasta el 1 de octubre de 2019. [30] Los SAFMR ahora se pueden encontrar a través de la base de datos del HUD.

La implementación de este programa es la continuación de un proyecto de demostración coordinado por HUD en 2010. El proyecto incluyó las siguientes Autoridades de Vivienda Pública (PHAs): la Autoridad de Vivienda del Condado de Cook (IL), la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Long Beach (CA), la Autoridad de Vivienda de Chattanooga (TN), la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Mamaroneck (NY) y la Autoridad de Vivienda de Laredo (TX). [27] [28]

Un informe preliminar afirma que los efectos de este programa deben analizarse durante un largo período de tiempo antes de determinar los resultados. Vincent Reina, Arthur Acolin y Raphael W. Bostic publicaron un examen preliminar del nuevo SAFMRP en 2019. Este estudio encuentra resultados variados en el SAFMRP según las diferentes áreas metropolitanas. Dos áreas notables son la ciudad con el mejor desempeño en el estudio y la que tuvo el peor desempeño, Dallas, Texas, y Chattanooga, Tennessee, respectivamente. Los autores sostienen que Dallas tuvo un buen desempeño con el SAFMRP porque la ciudad estaba obligada por orden judicial a implementar el programa, y ​​el programa ha estado vigente por más tiempo que todas las demás ciudades del estudio. Los autores afirman que los beneficios del SAFMRP cambian con el tiempo y el análisis del programa debe incluir un análisis de series de tiempo para todos los efectos. [31]

Los autores también explican por qué Chattanooga, Tennessee, puede haber tenido el peor desempeño en el estudio. Dos razones incluyen el hecho de que la mayoría de las unidades de alquiler ya eran áreas inaccesibles y la mayoría de las áreas residenciales en Chattanooga son de bajas oportunidades, por lo tanto, los beneficiarios de los vales no tuvieron más opciones con la implementación del programa. [31]

Desestimación de ingresos laborales

Existe una disposición para que las personas discapacitadas que tienen una vivienda subsidiada de la Sección 8 tengan su alquiler congelado por un tiempo específico si están trabajando a tiempo parcial por debajo de un cierto nivel de ingresos. Esto se llama Desestimación de Ingresos Ganados o Desestimación de Ingresos Ganados (EID) y está estipulado en US 24 CFR 5.617, "Incentivos de autosuficiencia para personas con discapacidades: Desestimación del aumento en los ingresos anuales". Esto se promulgó como parte de la Ley de Vivienda de Calidad y Responsabilidad Laboral de 1998 (QHWRA) (Sec. 508(b); 42 USC 1437a(d)). Esto requiere que las Autoridades de Vivienda Pública y algunos propietarios, al calcular el alquiler, "ignoren" temporalmente el aumento de los ingresos obtenidos cuando ciertos residentes de viviendas públicas y participantes discapacitados en ciertos programas de asistencia para la vivienda regresen/van a trabajar o a programas relacionados con el trabajo. La idea es fomentar la autosuficiencia para aquellos que reciben subsidios y asistencia por discapacidad y de otro tipo. [32] [33] [34]

Estudios

Howard Husock , vicepresidente de investigación de políticas del conservador Manhattan Institute , criticó duramente la Sección 8 en un libro de 2003 sobre política de vivienda como vehículo para exportar los problemas sociales del centro de la ciudad a los suburbios. [35]

La periodista estadounidense Hanna Rosin ha argumentado que la Sección 8 ha llevado a que el crimen se distribuya de manera más uniforme en las áreas metropolitanas de Estados Unidos , sin ninguna disminución neta. Esta fue la tesis central de su artículo publicado por The Atlantic en 2008, en el que relacionó la Sección 8 con una ola de delincuencia en el área metropolitana de Memphis, Tennessee . [36] [37] El artículo de Rosin intentó posicionar a Memphis como solo un ejemplo particularmente preocupante de una tendencia nacional: "Aun así, los investigadores de todo el país están viendo el mismo patrón básico: proyectos que se están construyendo en los centros urbanos y el crimen se está extendiendo hacia afuera, en muchos casos desestabilizando las ciudades o sus áreas circundantes". El artículo de Rosin ha sido muy influyente entre los políticos de las ciudades que afirman estar afectadas negativamente por la Sección 8, como Lancaster, California . [38]

El artículo de Rosin fue posteriormente criticado por Greg Anrig [39] en un artículo publicado en The American Prospect . En el artículo, Anrig acusa a Rosin de atribuir una cantidad excesiva de culpa a la política de vivienda por el aumento informado de la delincuencia. El artículo se refiere al hecho de que Rosin nunca presentó un argumento concluyente de que quienes participan en la Sección 8 fueran responsables de las mayores tasas de delincuencia, ya que quienes reciben apoyo para la vivienda están sujetos a evaluaciones basadas en el consumo de drogas y la actividad delictiva previa. En cambio, Rosin se basa en un mapa de calor de la delincuencia creado por Richard Janikowski y Phyllis Betts, quienes, según se informa, dijeron que estaban "[...] asombrados -y desanimados- de ver cuán perfectamente encajaban los dos conjuntos de datos".

Janikowski y Betts negaron posteriormente cualquier conexión entre los vales de vivienda y el aumento de la delincuencia en la zona en una carta posterior al editor de The Atlantic. Rosin no mencionó que hubo una disminución y un aumento constante de la delincuencia desde los centros urbanos hasta los suburbios del anillo interior en la mayoría de las áreas metropolitanas debido al desplazamiento de las poblaciones. Anrig sostiene que es más probable que los factores económicos sean los responsables del aumento de la delincuencia en Memphis, ya que el desempleo masculino casi se duplicó entre los años 1990 y 2000. Anrig también hace referencia a Moving to Opportunity (MTO), un experimento de políticas aleatorizado. El estudio concluye que no hubo un aumento de la delincuencia violenta para los participantes de las viviendas subsidiadas o sus barrios circundantes en las cinco ciudades analizadas; Memphis no formó parte del estudio. Aunque los participantes tenían muchas más probabilidades de quedarse en las zonas más pobres cuando se les dio la oportunidad de irse, las familias aún recibieron modestos beneficios académicos y psicológicos. De hecho, según un documento preparado para el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos y la Oficina de Desarrollo de Políticas e Investigación [40], en lugar de un aumento de la delincuencia, quienes utilizan vales de vivienda tienen más probabilidades de mudarse a zonas donde la delincuencia está aumentando.

Especialistas en vivienda

En el verano de 2001, Matthew Marr publicó un estudio sobre el mercado inmobiliario de Los Ángeles en el que examina los efectos de los especialistas en colocación de viviendas en el programa de vales de la Sección 8. Marr concluye que los especialistas en colocación de viviendas funcionan como intermediarios entre los inquilinos y los propietarios que ayudan a aumentar la movilidad de los beneficiarios de los vales de la Sección 8. [41]

Los mercados de alquiler ajustados pueden representar un desafío para los beneficiarios de los vales de la Sección 8. Marr descubre, a través de observaciones y entrevistas, que el recurso de especialistas en colocación de viviendas puede ayudar a prevenir la aprensión de los propietarios privados y ayudar a los beneficiarios de los vales a navegar por el programa y el mercado de alquiler en general. [41] La aprensión de los propietarios puede ser el resultado de muchos factores. Marr muestra que tiene su raíz en estereotipos raciales de los inquilinos y en la lenta burocracia gubernamental. Otros datos cualitativos indican que algunos factores son: el comportamiento de los inquilinos y la carga financiera. [42] Estos factores son algunas áreas en las que los especialistas en vivienda trabajan para mitigar los problemas.

Véase también

Lectura adicional

Referencias

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Lectura adicional

Enlaces externos