stringtranslate.com

Préstamos abusivos

Los préstamos predatorios se refieren a prácticas poco éticas llevadas a cabo por organizaciones crediticias durante un proceso de originación de préstamos que son injustas, engañosas o fraudulentas. Si bien no existen definiciones legales acordadas internacionalmente para los préstamos predatorios, un informe de auditoría de 2006 de la oficina del inspector general de la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC) de los EE. UU. define ampliamente los préstamos predatorios como "imponer condiciones de préstamo injustas y abusivas a los prestatarios", aunque "injusto" y "abusivo" no se definieron específicamente. [1] Si bien existen leyes contra algunas de las prácticas específicas que se identifican comúnmente como predatorias, varias agencias federales usan la frase como un término general para muchas actividades ilegales específicas en la industria crediticia . Los préstamos predatorios no deben confundirse con el servicio hipotecario predatorio , que son prácticas hipotecarias descritas por los críticos como prácticas injustas, engañosas o fraudulentas durante el proceso de préstamo o servicio hipotecario, posterior a la originación del préstamo.

Una definición menos polémica del término es propuesta por un sitio web de inversión como "la práctica de un prestamista de convencer engañosamente a los prestatarios para que acepten términos de préstamo injustos y abusivos, o violar sistemáticamente esos términos de formas que dificultan que el prestatario se defienda". [2] [3] Otros tipos de préstamos a los que a veces también se hace referencia como abusivos incluyen los préstamos de día de pago , ciertos tipos de tarjetas de crédito , principalmente de alto riesgo , [4] u otras formas de deuda de consumo (de nuevo, a menudo de alto riesgo) y los préstamos sobregiros, cuando las tasas de interés se consideran irrazonablemente altas. [5] Aunque es más probable que los prestamistas abusivos se dirijan a los menos educados, los pobres, las minorías raciales y los ancianos, las víctimas de los préstamos abusivos están representadas en todos los grupos demográficos. [6] [7] La ​​continua ocurrencia de préstamos abusivos puede verse como una prueba de fuego para la eficacia de los préstamos filantrópicos que tienen como objetivo fomentar el espíritu empresarial. [8] Allí donde estas iniciativas de préstamos filantrópicos ( microfinanzas ) están ampliamente disponibles, los usureros y otros prestamistas depredadores no deberían seguir prosperando. [9]

Los préstamos predatorios suelen darse en préstamos respaldados por algún tipo de garantía , como un coche o una casa, de modo que si el prestatario no paga el préstamo, el prestamista puede embargar o ejecutar la hipoteca y obtener beneficios vendiendo la propiedad embargada o ejecutada . Se puede acusar a los prestamistas de engañar al prestatario para que crea que una tasa de interés es inferior a la que realmente es, o que la capacidad del prestatario para pagar es mayor de lo que realmente es. El prestamista, u otros como agentes del prestamista, pueden beneficiarse de la recuperación o ejecución hipotecaria de la garantía.

Los préstamos abusivos a menudo se comparan con (pero no deben confundirse con) la usura , sin embargo, una diferencia clave entre los dos es que los usureros no intentan seriamente operar dentro de la ley. [ cita requerida ]

Prácticas crediticias abusivas o injustas

Existen muchas prácticas crediticias que han sido calificadas de abusivas y etiquetadas con el término "préstamos predatorios". Existe una gran controversia entre los prestamistas y los grupos de consumidores sobre qué constituye exactamente prácticas "injustas" o "predatorias", pero a veces se citan las siguientes:

La Carta Asesora AL 2003-2 de la OCC describe los préstamos predatorios como los siguientes:

Préstamos predatorios a grupos minoritarios

Debido a que muchas comunidades minoritarias han sido excluidas de los préstamos en el pasado, son y han sido más vulnerables al engaño. A menudo, son el objetivo debido a estas vulnerabilidades. [13] Organizaciones y agencias como ACORN , [14] HUD , [15] la Unión Estadounidense por las Libertades Civiles , [16] United for a Fair Economy [17] y más demuestran que los préstamos abusivos se realizan desproporcionadamente en los barrios pobres y minoritarios. Los corredores y prestamistas se aprovecharon de estos barrios con el conocimiento de que a estas personas a menudo se les negaban los préstamos y la demanda de préstamos era alta. Los prestamistas llamaron a estos vecindarios el país de nunca jamás. Esto creó el mundo de los préstamos abusivos de alto riesgo.

Los prestamistas de alto riesgo se especializan en títulos de las categorías B, C y D. [18] Los préstamos abusivos son la práctica de cobrar de más a los prestatarios por tasas y comisiones; la comisión promedio debería ser del 1%; estos prestamistas cobraban a los prestatarios más del 5%. [19]

Los consumidores que no tienen problemas de crédito deberían obtener préstamos de prestamistas de primera línea. En 2004, el 69% de los prestatarios provenían de préstamos de alto riesgo. La caída de las hipotecas y la crisis económica de 2007 se debieron a un exceso de préstamos. [20]

Organizaciones como AARP , Inner City Press y ACORN han trabajado para detener lo que describen como préstamos predatorios. ACORN ha puesto el foco en empresas específicas como HSBC Finance , obligándolas con éxito a cambiar sus prácticas. [21]

Algunas prácticas de préstamos de alto riesgo han suscitado inquietudes sobre la discriminación en las hipotecas por motivos de raza. [22] Los afroamericanos y otras minorías se ven desproporcionadamente obligados a optar a hipotecas de alto riesgo con tipos de interés más altos que sus homólogos blancos. [23] Incluso cuando los niveles de ingresos medios eran comparables, los compradores de viviendas en barrios minoritarios tenían más probabilidades de obtener un préstamo de un prestamista de alto riesgo, aunque no necesariamente un préstamo de alto riesgo. [22]

Otros grupos destinatarios

Además, los estudios realizados por los principales grupos de consumidores han llegado a la conclusión de que las mujeres se han convertido en un componente clave de la crisis de las hipotecas de alto riesgo. La profesora Anita F. Hill escribió que un gran porcentaje de los compradores de viviendas por primera vez eran mujeres, y que los agentes de préstamos se aprovechaban de la falta de conocimientos financieros de muchas solicitantes de préstamos femeninas. [24] [25] Los consumidores creen que están protegidos por las leyes de protección al consumidor, cuando en realidad su prestamista está actuando totalmente al margen de las leyes. Véase 15 USC 1601 y 12 CFR 226.

Las investigaciones de los medios de comunicación han revelado que los prestamistas hipotecarios utilizaron técnicas de venta engañosa y fraude para aprovecharse de los prestatarios durante el auge de los préstamos hipotecarios. En febrero de 2005, por ejemplo, los periodistas Michael Hudson y Scott Reckard publicaron una historia en Los Angeles Times sobre las tácticas de venta de "sala de calderas" en Ameriquest Mortgage , el prestamista de alto riesgo más grande del país. Hudson y Reckard citaron entrevistas y declaraciones judiciales de 32 ex empleados de Ameriquest que dijeron que la empresa había abusado de sus clientes y violado la ley, "engañando a los prestatarios sobre los términos de sus préstamos, falsificando documentos, falsificando tasaciones y fabricando los ingresos de los prestatarios para calificarlos para préstamos que no podían pagar". [26] Ameriquest acordó más tarde pagar un acuerdo de préstamo abusivo de $ 325 millones (~ $ 487 millones en 2023) con las autoridades estatales de todo el país.

Disputas sobre préstamos abusivos

Algunos defensores de los préstamos de alto riesgo, como la Asociación Nacional de Hipotecas con Garantía Hipotecaria (NHEMA), afirman que muchas prácticas comúnmente llamadas "depredadoras", en particular la práctica de fijación de precios basada en el riesgo, en realidad no son depredadoras, y que muchas leyes destinadas a reducir los "préstamos depredadores" restringen significativamente la disponibilidad de financiación hipotecaria para prestatarios de bajos ingresos. [27] Estos grupos consideran que los préstamos depredadores son un término peyorativo. [28]

Cuestiones subyacentes

Hay muchas cuestiones subyacentes en el debate sobre los préstamos predatorios:

Préstamos abusivos

En un artículo publicado en el New York Times del 17 de enero de 2008 , el profesor de economía de la Universidad George Mason, Tyler Cowen, describió el "endeudamiento abusivo" como un problema potencialmente mayor que el de los préstamos abusivos: [33]

Según un estudio reciente, hasta el 70 por ciento de los casos de impagos anticipados se habían presentado declaraciones falsas en las solicitudes de préstamo originales. La investigación fue realizada por BasePoint Analytics, que ayuda a los bancos y prestamistas a identificar transacciones fraudulentas; el estudio examinó más de tres millones de préstamos entre 1997 y 2006, la mayoría de ellos entre 2005 y 2006. Las solicitudes con declaraciones falsas también tenían cinco veces más probabilidades de entrar en mora. Muchos de los fraudes eran simples, no ingeniosos. En algunos casos, los prestatarios a los que se les pidió que declararan sus ingresos simplemente mintieron, a veces declarando cinco veces sus ingresos reales; otros prestatarios falsificaron documentos de ingresos mediante el uso de computadoras.

Las solicitudes de hipotecas generalmente son completadas por corredores hipotecarios o agentes de préstamos internos de los prestamistas, en lugar de por los propios prestatarios, lo que dificulta que estos controlen la información presentada con sus solicitudes.

La solicitud de préstamo con ingresos declarados la realiza el prestatario y no se necesita ninguna prueba de ingresos. [34] Cuando el corredor presenta el préstamo, tiene que basarse en los ingresos declarados. Esto abrió las puertas para que los prestatarios obtuvieran la aprobación de préstamos para los que de otra manera no calificarían o no podrían pagar. Sin embargo, las demandas y los testimonios de antiguos expertos del sector indicaron que los empleados de las compañías hipotecarias con frecuencia estaban detrás de las declaraciones exageradas de los ingresos de los prestatarios en las solicitudes de hipotecas.

Los prestatarios tenían poca o ninguna capacidad para manipular otros puntos de datos clave que frecuentemente se falsificaban durante el proceso hipotecario. Estos incluían las puntuaciones crediticias, las tasaciones de las viviendas y las relaciones préstamo-valor. Todos estos eran factores que estaban bajo el control de los profesionales hipotecarios. En 2012, por ejemplo, el Fiscal General de Nueva York, Eric Schneiderman, llegó a un acuerdo de 7,8 millones de dólares (unos 10,2 millones de dólares en 2023) por las acusaciones de que una importante empresa de gestión de tasaciones había ayudado a inflar las tasaciones inmobiliarias a gran escala para ayudar a un importante prestamista a sacar adelante más acuerdos de préstamos. La demanda de la oficina del fiscal general alegó que eAppraiseIT, que realizó más de 260.000 tasaciones a nivel nacional para Washington Mutual, cedió a la presión de los agentes de préstamos de WaMu para seleccionar tasadores flexibles que estuvieran dispuestos a presentar valoraciones de propiedades infladas. [35]

Varios comentaristas han rechazado la noción de "préstamos predatorios", acusando a quienes plantean este argumento de ser apologistas de la falta de normas crediticias y otros excesos durante la burbuja crediticia. [36]

El servicio predatorio también es un componente de los préstamos predatorios, caracterizados por prácticas injustas, engañosas o fraudulentas por parte de un prestamista u otra empresa que administra un préstamo en nombre del prestamista, después de que el préstamo se otorga. Esas prácticas incluyen también el cobro de tarifas y gastos excesivos e infundados por el servicio del préstamo, la divulgación errónea de incumplimientos crediticios por parte de un prestatario, el acoso a un prestatario para que pague y la negativa a actuar de buena fe al trabajar con un prestatario para efectuar una modificación de la hipoteca como lo exige la ley federal. [37]

Legislación

En muchos países, la legislación apunta a controlar esto, pero las investigaciones han encontrado resultados ambiguos, incluyendo la conclusión de que las solicitudes de hipotecas de alto costo posiblemente puedan aumentar después de la adopción de leyes contra los préstamos abusivos. [38]

Estados Unidos

Muchas leyes, tanto a nivel federal como estatal, tienen como objetivo prevenir los préstamos predatorios. Aunque no es específicamente de naturaleza antipredadora, la Ley Federal de Veracidad en los Préstamos requiere ciertas divulgaciones de la TAE y los términos del préstamo . Además, en 1994, se creó la sección 32 de la Ley de Veracidad en los Préstamos, titulada Ley de Protección de la Propiedad y el Patrimonio de la Vivienda de 1994. Esta ley está dedicada a identificar ciertos préstamos hipotecarios de alto costo y potencialmente predatorios y controlar sus términos. Veinticinco estados han aprobado leyes contra los préstamos predatorios. Arkansas , Georgia , Illinois , Maine , Massachusetts , Carolina del Norte , Nueva York , Nueva Jersey , Nuevo México y Carolina del Sur se encuentran entre los estados considerados como los que tienen las leyes más estrictas. Otros estados con leyes de préstamos predatorios incluyen: California , Colorado , Connecticut , Florida , Kentucky , Maine , Maryland , Nevada , Ohio , Oklahoma , Oregón , Pensilvania , Texas , Utah , Wisconsin y Virginia Occidental . Estas leyes suelen describir una o más clases de préstamos "de alto costo" o "cubiertos", que se definen por las tarifas que se le cobran al prestatario al momento de la originación o la tasa anual de interés (APR). Si bien los prestamistas no tienen prohibido otorgar préstamos "de alto costo" o "cubiertos", se les imponen varias restricciones adicionales y las sanciones por incumplimiento pueden ser sustanciales.

Véase también

Referencias

  1. ^ Desafíos y esfuerzos de la FDIC relacionados con los préstamos abusivos Informe de junio de 2006 N.º 06-011
  2. ^ "Definición de préstamos abusivos". Diccionario del inversor .
  3. ^ "Copia en caché de la definición del Diccionario del Inversor antes de su actualización". Archivado desde el original el 21 de septiembre de 2012.
  4. ^ "FDIC OIG: Desafíos y esfuerzos de la FDIC relacionados con préstamos abusivos, junio de 2006". www.fdicoig.gov . Archivado desde el original el 2022-08-04 . Consultado el 2021-04-05 .
  5. ^ "Préstamos que hay que evitar a toda costa". CBS Early Show . 6 de marzo de 2007
  6. ^ "Descripción general de Fannie Mae sobre préstamos abusivos" (PDF) . Archivado desde el original (PDF) el 4 de febrero de 2007.
  7. ^ "La Oficina Regional del Noreste de la FTC organiza un foro sobre préstamos abusivos". Comisión Federal de Comercio . 2 de abril de 2001.
  8. ^ Arp, Frithjof; Ardisa, Alvin; Ardisa, Alviani (2017). "Microfinanzas para el alivio de la pobreza: ¿pasan por alto las iniciativas transnacionales cuestiones fundamentales de competencia e intermediación?". Corporaciones transnacionales . 24 (3). Conferencia de las Naciones Unidas sobre Comercio y Desarrollo: 103–117. doi : 10.18356/10695889-en. hdl : 10419/170696 . S2CID  73558727. UNCTAD/DIAE/IA/2017D4A8.
  9. ^ Arp, Frithjof (11 de enero de 2018). "¿Por qué los prestamistas siguen prosperando cuando las microfinanzas formales están ampliamente disponibles?". Banca y finanzas . Scroll India.
  10. ^ abcdef "Lista de artículos | ACORN". www.acorn.org . Archivado desde el original el 2012-12-31 . Consultado el 2020-10-21 .
  11. ^ "¿Se venderá mi préstamo hipotecario? - Profesor Hipotecario".
  12. ^ "REUNIÓN DEL GRUPO DE TRABAJO SOBRE NORMAS DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA JUDICIAL" (PDF) . 7 de noviembre de 2007. Archivado desde el original (PDF) el 2008-06-03.
  13. ^ Carr, James H. (2008). Segregación: los crecientes costos para Estados Unidos . Nueva York: Routledge. ISBN 978-0415965330.
  14. ^ "ACORN.org | Asociación de Organizaciones Comunitarias para la Reforma Ahora". www.acorn.org . Archivado desde el original el 2012-11-13 . Consultado el 2015-12-09 .
  15. ^ "Archivos de HUD: Carga desigual: disparidades raciales y de ingresos en los préstamos de alto riesgo en Estados Unidos". archives.hud.gov . Consultado el 9 de diciembre de 2015 .
  16. ^ Burd-Sharps, Sarah; Rasch, Rebecca (2015). "Impacto de la crisis de la vivienda en Estados Unidos en la brecha de riqueza racial entre generaciones" (PDF) . Unión Estadounidense por las Libertades Civiles . CONSEJO DE INVESTIGACIÓN EN CIENCIAS SOCIALES.
  17. ^ "Estado del sueño 2008: hipotecas embargadas". Unidos por una economía justa . Consultado el 9 de diciembre de 2015 .
  18. ^ Sirota PhD, David (2009). Finanzas inmobiliarias . La Crosse, Wi: DF Institute, Inc. p. 145. ISBN 978-1-4277-8593-0.
  19. ^ Sirota PhD, David (2009). Finanzas inmobiliarias . La Crosse, Wi: DF Institute. ISBN 978-1-4277-8593-0.
  20. ^ Engel, Kathleen (2011). El virus de las hipotecas subprime . Oxford University Press. pág. 22. ISBN 978-0-19538882-4.
  21. ^ "The Nation: El plan de devolución de impuestos está dirigido a los trabajadores pobres". Archivado desde el original el 25 de marzo de 2013. Consultado el 23 de noviembre de 2006 .
  22. ^ ab Estudio descubre disparidades en hipotecas según raza The New York Times Por Manny Fernandez Publicado: 15 de octubre de 2007
  23. ^ "NAACP lucha contra la discriminación en materia de préstamos". Archivado desde el original el 17 de octubre de 2007.
  24. ^ Las mujeres y la crisis de las hipotecas de alto riesgo Archivado el 10 de agosto de 2011 en Wayback Machine . Economica .
  25. ^ Hill, Anita (22 de octubre de 2007). «Women and the subprime crunch» (Las mujeres y la crisis de las hipotecas de alto riesgo). Boston Globe . Consultado el 11 de junio de 2010 .
  26. ^ Mike Hudson y E. Scott Reckard, "Los trabajadores dicen que el prestamista dirigía 'salas de calderas'", Los Angeles Times, 4 de febrero de 2005. http://www.latimes.com/ameriquest
  27. ^ "Informe de la Asociación Nacional de Hipotecas con Garantía Hipotecaria". Archivado desde el original el 17 de diciembre de 2006. Consultado el 5 de diciembre de 2006 .
  28. ^ "¿Qué diablos son los préstamos 'abusivos'? - LewRockwell LewRockwell.com". LewRockwell.com . Consultado el 15 de octubre de 2018 .
  29. ^ "En defensa de los préstamos de día de pago".
  30. ^ "Banco de la Reserva Federal de Chicago, ¿Mejoran los mandatos de asesoramiento financiero las opciones y el rendimiento de las hipotecas? Evidencia de un experimento legislativo, octubre de 2009" (PDF) .
  31. ^ River Glen Assoc., Ltd. v. Merrill Lynch Credit Corp. , 295 AD2d 274, 275, 743 NYS2d 870, 871 (1st Dep't 2002) ("[E]ste Tribunal ha sostenido reiteradamente [que] una relación de libre competencia entre prestatario y prestamista no es de naturaleza confidencial o fiduciaria y, por lo tanto, no admite una causa de acción por tergiversación negligente").
  32. ^ Nymark v. Heart Fed. Savings & Loan Ass'n , 231 Cal. App. 3d 1089, 283 Cal. Rptr. 53 (1991) ("La relación entre una institución crediticia y su cliente prestatario no es de naturaleza fiduciaria").
  33. ^ Tyler Cowen (13 de enero de 2008). "Así lo pensábamos. Pero luego otra vez...". New York Times .
  34. ^ Jack Guttentag (20 de junio de 2005). "Préstamos con renta declarada: ¿mentira para conseguir una mejor tasa?". Mortgage Professor.
  35. ^ "Schneiderman resuelve caso de tasaciones infladas". 28 de septiembre de 2012.
  36. ^ "El panorama general". bigpicture.typepad.com .
  37. ^ "Servicios abusivos versus préstamos abusivos por Peter Moulinos, Esq". Archivado desde el original el 15 de diciembre de 2013. Consultado el 9 de enero de 2013 .
  38. ^ "Revisión de la Reserva Federal de St. Louis: Los diversos efectos de las leyes de préstamos hipotecarios predatorios en las solicitudes de hipotecas de alto costo" (PDF) .

Lectura adicional

Enlaces externos