El impedimento de propiedad es una demanda legal, especialmente relacionada con la ley de tierras inglesa , que puede surgir en relación con los derechos de uso de la propiedad del propietario, e incluso puede ser efectiva en relación con transferencias de propiedad en disputa. El impedimento de propiedad transfiere derechos si
Si están presentes estos elementos de seguridad, confianza, detrimento e inconstitucionalidad, el remedio habitual será que la propiedad se transfiera al reclamante, si el tribunal considera que la confianza justifica un reclamo en todas las circunstancias.
En 1862, en Dillwyn v Llewelyn , se determinó que un hijo había adquirido una casa de su padre porque se le había notificado por escrito que, a pesar de no haber completado nunca una escritura de transferencia, lo haría después de que el hijo gastara tiempo y dinero en mejorar la propiedad. [1] En Willmott v Barber [2] Fry J consideró que debían establecerse cinco elementos antes de que pudiera operar la preclusión de propiedad: [3]
Sin embargo, estos elementos fueron refinados por la jurisprudencia posterior a finales del siglo XX y principios del siglo XXI. De hecho, el Tribunal Superior en Waltons Stores (Interstate) Ltd v Maher [4] reconoció que tanto los principios de preclusión promisoria como los de preclusión promisoria abarcan el principio más amplio de preclusión equitativa. [5]
El impedimento por propiedad es uno de los cuatro mecanismos principales para adquirir derechos sobre la propiedad, que se observa particularmente en el caso de la tierra (los otros son un contrato, un fideicomiso implícito y la posesión adversa). A diferencia de un contrato o una donación, que dependen del consentimiento, o de los fideicomisos resultantes y constructivos que dependen principalmente del hecho de la contribución, el impedimento por propiedad surge cuando a una persona se le ha dado una garantía clara, era razonable que confiara en la garantía y ha actuado en su propio detrimento. Este triple patrón del impedimento por propiedad (garantía clara, confianza razonable y detrimento sustancial) lo hace coherente con su contraparte en el derecho de obligaciones, el " impedimento promisorio ".
Aunque la ley inglesa aún no ha reconocido que el impedimento promisorio dé lugar a una causa de acción (como se ha hecho en virtud del American Restatement (Second) of Contracts §90 y por el Tribunal Superior de Australia en Waltons Stores (Interstate) Ltd v Maher [4] ), en Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd Lord Scott señaló que el impedimento propietario debe considerarse como una subespecie del impedimento promisorio. [6] En todos los casos, permite a las personas que actúan en base a las garantías de otros sobre derechos legales, incluso sin que obtengan un acuerdo expreso. Por ejemplo, en Crabb v Arun District Council un granjero adquirió el derecho a un camino sobre las tierras del consejo, porque le habían asegurado que si vendía una parte, quedaría un punto de acceso. [7] En todos los casos, está presente el patrón mínimo de una garantía, confianza y alguna forma de detrimento.
El Tribunal Superior también confirmó recientemente que la carga de la prueba en relación con la confianza perjudicial no puede trasladarse a la parte impedida. [8]
Sin embargo, la jurisprudencia sobre preclusión de propiedad ha estado dividida en cuanto a la cuestión de qué tipo de garantía y qué tipo de confianza debe existir. En Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd , un promotor inmobiliario reclamó una participación en un grupo de apartamentos en Knightsbridge después de haber incurrido en gastos para obtener el permiso de planificación del consejo. [6] El Sr. Cobbe había llegado a un acuerdo verbal con la propietaria de los apartamentos, la Sra. Lisle-Mainwaring, para obtener los apartamentos por 12 millones de libras, pero una vez que obtuvo el permiso, la propietaria rompió su promesa oral. Aun así, en la Cámara de los Lores, el Sr. Cobbe fracasó en su reclamación por algo más que el gasto (150.000 libras) de obtener la planificación, porque en este contexto comercial estaba claro que se necesitaban escrituras formales para completar cualquier trato. Por el contrario, en Thorner v Major , David (un primo segundo) trabajó en la granja de Peter durante 30 años y creyó que la heredaría. [9] Probablemente esto era lo que se pretendía, pero después de que Peter se peleara con otros parientes, destruyó su testamento, dejando a David sin nada. Aunque no había ninguna garantía específica, y sólo alguna conducta vaga que indicaba una garantía, la Cámara de los Lores sostuvo que David tenía una buena demanda de preclusión de propiedad. Lord Hoffmann señaló que si una persona razonable pudiera entender, por indirecta y alusiva que fuera, que se había dado una garantía, se generaría un derecho legal. Por lo tanto, la tendencia de los casos es reconocer más las demandas en el contexto doméstico, en el que las garantías menos formales son comunes, y menos en el contexto comercial, donde la formalidad es normal. [10]
Sin embargo, una cuestión difícil a la hora de conceder una reparación por preclusión es que, a diferencia de un contrato , no siempre resulta evidente que el demandante deba recibir la medida completa de lo que esperaba. Por el contrario, el patrón fáctico de las preclusiones, que a menudo parecen algo muy parecido a un contrato, a menudo parece justificar más que una indemnización por daños y perjuicios para compensar a los demandantes por el monto del perjuicio o la pérdida, como en un caso de responsabilidad civil extracontractual . En Jennings v Rice , Robert Walker LJ abordó la cuestión haciendo hincapié en que el propósito de la jurisdicción del tribunal era evitar un resultado desmesurado y garantizar que la reparación se basara en la proporcionalidad. [11] En este caso, el Sr. Jennings había trabajado como jardinero para una Sra. Royle desde los años 70, pero el administrador de su patrimonio no tenía testamento. Le habían dicho al Sr. Jennings que "estaría bien" y, más aún, que "todo esto será suyo algún día". Sin embargo, el Tribunal de Apelación resolvió que no se concedería la totalidad del patrimonio, valorado en 1,285 millones de libras, sino sólo 200.000 libras, en vista del perjuicio real sufrido por el Sr. Jennings y la incertidumbre sobre lo que realmente significaban sus garantías. En relación con terceros, la Ley de Registro de Tierras de 2002, artículo 116, ha confirmado que el recurso por preclusión por propiedad es vinculante para otros.
En Giumelli v Giumelli , a pesar de que el Tribunal Superior de Australia sostuvo que se habían establecido los requisitos de la preclusión por derecho de propiedad, no se le otorgó al demandante un derecho de propiedad sobre la tierra. En cambio, el Tribunal ordenó una compensación monetaria teniendo en cuenta otros factores, como el hecho de que otros miembros de la familia habían trabajado y vivido en la tierra. [12]
El término "estoppel patentado" no se utiliza en el derecho estadounidense, pero forma parte de la doctrina general del estoppel promisorio. En el derecho inglés, el estoppel patentado es distinto del estoppel promisorio.