La fijación de precios basada en el riesgo es una metodología adoptada por muchos prestamistas en las industrias de hipotecas y servicios financieros . Se ha utilizado durante muchos años para tratar de medir el riesgo de los préstamos en términos de tasas de interés y otras tarifas. La tasa de interés de un préstamo se determina no solo por el valor temporal del dinero , sino también por la estimación del prestamista de la probabilidad de que el prestatario incumpla con el préstamo. [1] A un prestatario que el prestamista considere menos probable que incumpla con el pago se le ofrecerá una tasa de interés mejor (más baja). Esto significa que diferentes prestatarios pagarán diferentes tasas.
El prestamista puede considerar una variedad de factores al evaluar la probabilidad de incumplimiento . Estos factores pueden ser características del prestatario individual, como su calificación crediticia o su situación laboral. Estos factores también pueden ser características del préstamo; por ejemplo, un prestamista hipotecario puede ofrecer diferentes tasas al mismo prestatario, dependiendo de si este desea comprar una casa unifamiliar o un condominio .
Se ha expresado preocupación por el grado en que la fijación de precios basada en el riesgo aumenta los costos de endeudamiento para los pobres, que generalmente tienen más probabilidades de incumplir sus obligaciones, y por lo tanto aumenta aún más su probabilidad de incumplir sus obligaciones. Los partidarios también sostienen que la fijación de precios basada en el riesgo amplía el acceso al crédito para los prestatarios de alto riesgo (que a menudo son de bajos ingresos), al permitir que los prestamistas incorporen este mayor riesgo en el precio del préstamo.
La puntuación y el historial crediticio , el uso de la propiedad , el tipo de propiedad, el monto del préstamo, el propósito del préstamo , los ingresos y los montos de los activos, así como los niveles de documentación, la ubicación de la propiedad y otros (detalles del empleo, designación, etc.) son factores comunes basados en el riesgo que se utilizan actualmente. Los prestamistas "tasan" los préstamos según estos factores individuales y sus múltiples derivados. Cada derivado afecta positiva o negativamente el costo de una tasa de interés. Por ejemplo, las puntuaciones crediticias más bajas equivalen a tasas de interés más altas y viceversa; por lo general, aquellos que proporcionan una documentación de ingresos menos verificable debido a los beneficios del trabajo por cuenta propia calificarán para una tasa de interés más alta que alguien que documente completamente todos los ingresos declarados. Las industrias hipotecarias y de otros servicios financieros valoran más la puntuación y el historial crediticio al fijar el precio de las tasas de interés hipotecarias.
En relación con las hipotecas residenciales y sus métodos de fijación de precios basados en el riesgo, el tipo de propiedad se subcategoriza de la siguiente manera:
Se considera que las casas unifamiliares tienen el valor en dólares por pie cuadrado más alto y, por lo tanto, son las propiedades con el precio más favorable a los ojos de la institución crediticia. La propiedad es independiente o "separada" de otras propiedades.
Los edificios multifamiliares y las casas adosadas/condominios generalmente tienen un "precio negativo", donde el prestamista evaluará un aumento del 0,5 % al 0,75 % en la tasa de interés real o el precio de una tasa de interés, debido a sus valores relativamente más bajos en dólares por pie cuadrado.
En relación con las hipotecas residenciales y sus métodos de fijación de precios basados en el riesgo, el uso de la propiedad se puede subcategorizar de la siguiente manera:
La vivienda principal se considera y se tasa como el factor de riesgo más bajo del uso de la propiedad. No hay ajustes en el precio ni en las tasas.
La evaluación y el precio de una segunda vivienda dependen del prestamista; algunos evaluarán el mismo factor de riesgo que una residencia principal, mientras que otros tendrán en cuenta un aumento del precio del 0,125 % al 0,5 % para mitigar el riesgo percibido. Los prestamistas perciben que es menos probable que el prestatario valore la segunda vivienda si se enfrentó a dificultades financieras.
Una propiedad que no está ocupada por su propietario se considera y se valora como el factor de riesgo más alto de uso de la propiedad. Los prestamistas tendrán en cuenta un aumento del precio del 0,5 % al 2,5 % para mitigar el riesgo percibido.
La principal crítica entre los consumidores en general ha sido que la fijación de precios basada en el riesgo puede dificultar mucho la búsqueda de las mejores tasas de interés. Es casi imposible saber a primera vista si uno puede calificar para obtener una tasa anunciada o exactamente para qué tasa de interés califica. Los defensores de los derechos del consumidor también creen que la fijación de precios basada en el riesgo en extremo, especialmente en la forma de préstamos predatorios , perjudica a los consumidores financieramente desfavorecidos y vulnerables al privarlos de capital razonablemente asequible y exponerlos involuntariamente a tasas de interés en alza y esquemas de financiamiento insostenibles que erosionan el patrimonio y pueden conducir al impago. La fijación de precios basada en el riesgo puede manipularse para utilizar prácticas de marketing engañosas, como el cebo y el cambio . El Congreso de los Estados Unidos está investigando la imparcialidad de prácticas crediticias similares dentro de la industria hipotecaria. [2]