Una partición es un término utilizado en la ley de bienes inmuebles para describir un acto, por orden judicial o de otro modo, para dividir un patrimonio concurrente en porciones separadas que representan los intereses proporcionales de los propietarios de la propiedad. [1] A veces se describe como una venta forzosa . Según el derecho consuetudinario , cualquier propietario de una propiedad que posea un interés concurrente e indiviso en la tierra puede solicitar dicha división. En algunos casos, las partes acuerdan una división específica del terreno; si no pueden hacerlo, el tribunal determinará una división apropiada. Un único propietario, o varios propietarios, de un terreno pueden dividir su terreno mediante la celebración de una escrituración (a veces denominada "excisión").
Las ventas forzosas generalmente ocurren porque los dueños de propiedades no pueden ponerse de acuerdo sobre ciertos aspectos de la propiedad. Los propietarios pueden estar en desacuerdo sobre cómo utilizar la propiedad, la cantidad de dinero a invertir en la propiedad, sobre su derecho a ocupar y utilizar la totalidad de la propiedad. Si las partes no pueden llegar a un acuerdo, el caso pasa a los tribunales mediante una petición de acción de partición. [2]
La propiedad puede ser propiedad de más de una persona, ya sea como inquilinos conjuntos , inquilinos en común y, en algunos estados, inquilinos en su totalidad . [3] La elección del arrendamiento a celebrar la hacen las partes en el momento de la compra. En cada tipo de arrendamiento, cada propietario tiene derecho a ocupar la totalidad. Eso significa que los propietarios no pueden designar ciertas habitaciones como propias, pero todas las partes disfrutan plenamente de cada elemento de la propiedad.
Hay tres tipos de partición que pueden ser otorgadas por un tribunal: partición en especie , partición por asignación y partición por venta . [4] [5]
Una disposición contenida en una escritura que prohíba completamente la partición no tendrá efecto, pero los tribunales harán cumplir una disposición que restrinja temporalmente la partición, siempre que la restricción sea razonable.
Una parte que solicite una partición debe presentar una demanda de partición. Los códigos estatales generalmente favorecen la división física (partición en especie) de la(s) propiedad(es) afectada(s) sobre la venta (partición por venta como unidad), particularmente si un inquilino sería desplazado de su residencia principal por una venta. Si la partición en especie es factible, la propiedad se dividirá proporcionalmente. Cuando sean inevitables pequeñas diferencias en dicha división, se otorgará una compensación en efectivo por las diferencias para mantener la proporcionalidad. Si la(s) propiedad(es) no pueden dividirse y asignarse para darle a cada inquilino una parte sin estropear el total, el tribunal ordenará una venta. El tribunal suele nombrar un juez especial (árbitro) para ejecutar el proceso de partición. El árbitro es responsable únicamente ante la cancha y está limitado únicamente por las instrucciones de la cancha y los códigos estatales aplicables. Para una partición en especie, el árbitro hará que se preparen las escrituras de las propiedades ajustadas. Cuando se requieran servidumbres para el acceso, el árbitro empleará profesionales (ingenieros, topógrafos y otros expertos) según sea necesario para describir las servidumbres. Las escrituras de traspaso de la(s) propiedad(es) tasada(s) y la(s) escritura(s) de servidumbre se registrarán simultáneamente. A menudo, se pueden utilizar "escrituras del árbitro" (escrituras firmadas por el árbitro, en lugar del propietario).
Las escrituras de inquilinos en común (TIC) pueden tomarse o no en partes iguales, pero una escritura de inquilinos conjuntos con derechos de supervivencia (JTWROS) siempre debe tomarse en partes iguales a menos que se indique específica y claramente lo contrario en el texto de la escritura. Por tanto, una acción de partición para esos dos tipos de escrituras variará.
Cuando se divide una propiedad de JTWROS, las ganancias deben dividirse en partes iguales entre los inquilinos sin tener en cuenta la contribución al precio de compra, ya que una escritura de JTWROS siempre se toma en partes iguales. Entonces, con un JTWROS, las contribuciones al precio de compra no son un problema durante la partición. De lo contrario, la premisa de una escritura JTWROS sería inválida y su propósito quedaría frustrado. Por otro lado, cuando se divide una propiedad TIC, los tribunales pueden tener la libertad de considerar contribuciones desiguales al precio de compra y ajustar las distribuciones de los inquilinos en consecuencia.
En cualquiera de las situaciones de partición, los inquilinos pueden solicitar créditos por contribuciones desiguales a los gastos incurridos después de la escrituración de la propiedad. Dichos créditos pueden cubrir gastos de servicios públicos y mantenimiento y se asignan según participaciones. Se pueden otorgar créditos por mejoras a la propiedad si las mejoras realmente aumentaron el valor de la propiedad. [ cita necesaria ]
Ley de Partición de Ontario, RSO 1990, c. P.4, establece:
Florida prevé acciones de partición por ley, Capítulo 64, que básicamente establece que cualquier copropietario de bienes raíces puede solicitar la partición. [6] En Florida, básicamente no existen defensas para una acción de partición, excepto si las partes han acordado no dividir los bienes inmuebles.
Los bienes divididos conforme a la Regla 1560(a) se adjudicarán a las partes según sus respectivos intereses.
Un capitán designado por el tribunal deberá realizar los exámenes y celebrar las audiencias que sean necesarias, dando aviso razonable de ello. El capitán podrá emplear tasadores y, con autorización del tribunal, otros peritos que sean necesarios para permitirle desempeñar sus funciones. [7]
El tribunal permitirá que las acciones de dos o más copropietarios permanezcan indivisas entre ellos si así lo desean mediante escrito presentado dentro del plazo que el tribunal o el administrador indique.
Las partes demandadas que posean la mayoría del valor de la propiedad podrán oponerse por escrito a cualquier venta, solicitando que la propiedad les sea adjudicada al valor fijado por el tribunal y que sus intereses en la misma permanezcan indivisos. A tal solicitud se adjudicará la totalidad de la propiedad a las partes que se opongan a la venta, como inquilinos en común, sujeto al pago a las partes que deseen la partición y venta de los montos de sus respectivos intereses con base en la valoración. Las cantidades adeudadas a las partes se cargarán como gravámenes sobre la propiedad, y se pagarán en la forma y plazo que determine el tribunal.
En D'Arcy v. Buckley, 71 Bucks Co. L. Rep. 167 (1997), dos personas compraron una propiedad como copropietarios con derecho de supervivencia. El demandante contribuyó cinco veces más que el demandado al precio de compra. En una acción de partición, el demandante solicitó crédito por el monto total de sus contribuciones superiores. El Tribunal sostuvo que, en ausencia de fraude, la ejecución de la escritura operaba para transmitir la mitad de un interés a cada uno de los dos copropietarios. La decisión se basa en las autoridades de Masgai v. Masgai, 460 Pa. 453, 333 A.2d 861 (1975), y DeLoatch v. Murphy, 369 Pa. Super. 255, 535 A.2d 146 (1987). El demandante argumentó, en vano, que no tenía intención de hacerle una donación vitalicia al demandado.
Se favorece la partición en especie, Cal. Civilización. Proc. Código § 872.810, [8] pero se permite la partición por venta si una partición por venta maximiza el valor de mercado de la(s) propiedad(es) en cuestión.
En muchos casos, puede ser necesario un proceso de dos pasos: (1) un juicio, [9] durante el cual se escuchan pruebas orales y documentales, y se afirma o niega el derecho de la parte actora a efectuar una partición de la propiedad en cuestión (s) y, si se afirma, resulta en una sentencia interlocutoria (a veces llamada "primera sentencia interlocutoria"), y (2) particularmente en una partición impugnada, una audiencia probatoria (también un juicio), generalmente después de que la(s) propiedad(es) ) han sido tasados por peritos, y durante el cual se escuchan pruebas orales y documentales adicionales, se ordena dividir los bienes y otorgarlos proporcionalmente cuando sea posible, incluida una compensación en efectivo cuando la división proporcional no sea práctica o imposible (a veces denominada "segunda instancia interlocutoria"). juicio"). La división generalmente requiere el empleo de expertos como ingenieros y agrimensores, y la preparación de informes especiales (que incluyen escrituras de traspaso y escrituras de servidumbre). Como acto final, el tribunal, en una audiencia (no en un juicio), aceptará los informes especiales y ordenará que sean ejecutados por una compañía de títulos, la cual también efectuará la "inscripción" de los títulos de traspaso y servidumbre (cualquier compensación en efectivo adeudado a cualquiera de las partes también se efectuará dentro del depósito en garantía).
Una vez que el tribunal ha determinado que los bienes inmuebles deben dividirse, el tribunal está autorizado a nombrar un árbitro de partición [10] con el fin de manejar la partición real de los bienes. La sentencia interlocutoria del Tribunal puede ordenar la división de la propiedad o la venta de la misma (con posterior división del producto de la venta). En cualquier caso, se designa un Árbitro de Partición para llevar a efecto la sentencia interlocutoria. El Árbitro de Partición podrá estar autorizado a emplear abogados, agrimensores, corredores de bienes raíces, ingenieros y similares. La venta por el Árbitro de Partición podrá realizarse mediante subasta pública o venta privada, lo que resulte más beneficioso para las partes. El método más común de venta de bienes inmuebles es la venta privada con la asistencia de un corredor de bienes raíces para publicitar la propiedad. Las ventas realizadas por árbitros de partición deben ser confirmadas por el tribunal antes de que sean definitivas. En la audiencia de confirmación, el tribunal puede confirmar la venta propuesta, rechazar la venta propuesta o permitir ofertas más altas para la propiedad mediante un proceso de sobreoferta. El árbitro de partición tiene autoridad para ejecutar los documentos necesarios para concluir una venta que sea confirmada por el tribunal.
La Ley de Partición Uniforme de la Propiedad de los Herederos (UPHPA), completada por la Comisión Legal Uniforme en 2010, contiene protecciones legales para los propietarios de los herederos diseñadas para abordar las ventas de particiones. La UPHPA reestructura la forma en que se realizan las ventas de particiones en los estados que adoptan la ley y, en general, incluye tres reformas importantes a la ley de particiones: [11]
En enero de 2023, 22 estados y las Islas Vírgenes aprobaron la UPHPA, incluidos Alabama, Arkansas, California, Connecticut, Florida, Georgia, Hawái, Illinois, Iowa, Maryland, Mississippi, Missouri, Montana, Nevada, Nuevo México y Nueva York. , Carolina del Sur, Texas, Utah y Virginia. [12] A partir del 1 de enero de 2023, California se convirtió en el primer estado en ampliar el proceso de compra de tasación en virtud de la Ley de Partición Uniforme de la Propiedad de los Herederos a acciones de partición de no herederos. [13] La aprobación de la ley en los 50 estados podría mitigar el impacto de las ventas de partición en los propietarios de los herederos.