Una opción de arrendamiento (más formalmente, arrendamiento con opción a compra ) es un tipo de contrato que se utiliza tanto en el sector inmobiliario residencial como comercial . En un arrendamiento con opción a compra, el propietario y el inquilino acuerdan que, al final de un período de alquiler específico para una propiedad determinada, el inquilino tiene la opción de comprar la propiedad.
Una opción de arrendamiento es diferente de un contrato de arrendamiento con compra , en que un arrendamiento con compra vincula a ambas partes en la venta, mientras que en un arrendamiento con opción el comprador tiene la opción pero el vendedor no. [1]
El siguiente ejemplo describe una opción de arrendamiento típica para propiedades residenciales; las opciones de arrendamiento comerciales suelen ser más complicadas.
El contrato normalmente se celebra entre dos partes: el inquilino (también llamado arrendatario o inquilino-comprador) y el propietario (arrendador), que es el propietario o tiene el derecho de arrendar o disponer de la propiedad.
Para que una opción sea válida, el inquilino-comprador debe, en la mayoría de los casos, proporcionar una "consideración valiosa" (una tarifa) por la opción. Por lo general, los vendedores pedirán lo máximo posible, a menudo alrededor del 3-5% del precio de compra. El inquilino-comprador generalmente querrá proporcionar lo mínimo posible, incluso una cantidad simbólica de $100 representa una "consideración". La opción le da al inquilino el derecho (pero no la obligación) de comprar la propiedad en una fecha posterior. La opción de arrendamiento solo obliga al vendedor a vender, no obliga al comprador a comprar. Eso lo convierte en un acuerdo "unilateral" o de una sola vía. Por el contrario, un contrato de arrendamiento con compra es un acuerdo bilateral o de dos vías.
Los elementos básicos de un contrato de arrendamiento con opción a compra son:
1. El comprador adquiere la opción. Las partes acuerdan cuál será el costo de la opción. Como se indicó anteriormente, puede variar desde una cantidad simbólica hasta el 5 % (o más) del valor de la propiedad. La tarifa de opción generalmente no es reembolsable. Es decir, si el inquilino-comprador no ejerce la opción, el dinero permanece en poder del vendedor. No se reembolsa. La razón: la tarifa de opción no es un depósito. La tarifa de opción se ha utilizado para comprar algo de valor: la opción.
2. Las partes acuerdan un precio de compra. Puede decidirse que el precio será el valor tasado en el momento en que se ejerza la opción. Sin embargo, por lo general, el precio de compra se acuerda al inicio de la opción.
3. El plazo de la opción inmobiliaria suele ser de 1 a 3 años. Sin embargo, muchas veces no es prudente que el inquilino-comprador acepte un plazo corto (a menudo 2 años o menos). El inquilino-comprador suele esperar que la propiedad se aprecie, en particular si el precio de compra acordado es igual o superior al valor justo de mercado en el momento del inicio de la opción. Quizás aún más importante, muchas veces el inquilino-comprador tiene problemas de crédito u otros problemas financieros que le impiden comprar de inmediato. El período de opción se utiliza para fortalecer el crédito del inquilino-comprador, acumular créditos de alquiler y posicionarse para comprar. Eso a menudo puede llevar varios años.
4. Cuánto es el pago mensual del alquiler, si una parte del pago del alquiler se acreditará al precio de compra, reduciendo el monto de la compra. A menudo, el pago mensual del alquiler es igual o ligeramente superior al alquiler justo de mercado de la propiedad. Y si bien es totalmente negociable, a menudo se ofrece un crédito de entre el 15 % y el 25 %. Entonces, por ejemplo, si el alquiler justo de mercado para esa unidad fuera de $1000, el vendedor podría cobrar $1100 y $200 de esa cantidad se acreditarían al precio de compra.
5. Si el inquilino-comprador ocupará la propiedad o si el inquilino/comprador tiene derecho a subarrendar o a vender la opción. En la mayoría de los casos, el inquilino-comprador ocupa la propiedad. Los vendedores generalmente intentarán que esto sea uno de los términos del acuerdo.
6. Un inversor puede adquirir una propiedad en dificultades con una opción de arrendamiento y realizar mejoras en la misma. Luego, el inversor puede vender la opción a un comprador que esté dispuesto a pagar el nuevo valor de mercado para obtener una ganancia. Es una técnica de financiación común entre los inversores. Sin embargo, es más riesgosa que otros métodos que el inversor podría utilizar para controlar la propiedad. Los riesgos incluyen la incapacidad del vendedor de transferir el título claro cuando el inversor intenta ejercer la opción. En ese caso, el inversor habrá realizado mejoras (a veces sustanciales) en una propiedad que no posee y que es posible que no pueda adquirir. Si el inversor está considerando algo más que mejoras cosméticas, podría considerar otro método de control, como un fideicomiso de tierras o adquirir la propiedad mediante lo que se denomina una transacción "sujeta a" (o Sub 2).
6.a Un ejemplo: el vendedor tiene una propiedad que necesita una cantidad considerable de trabajo. Los compradores minoristas normalmente no pueden obtener financiación o tienen demasiadas opciones para elegir como para molestarse con propiedades en mal estado físico. El inversor celebra un contrato de opción de arrendamiento por, digamos, 100.000 dólares, rehabilita la propiedad con unos 20.000 dólares y ahora el valor de mercado es de aproximadamente 135.000 dólares; el inversor puede vender el derecho de compra por 35.000 dólares y el nuevo comprador cerraría el contrato con el vendedor original por 100.000 dólares.
6.b Otro ejemplo: un comprador compra la misma propiedad y utiliza su propio dinero para rehabilitarla y puede utilizar el dinero de la rehabilitación para el pago inicial. Esto permite que el comprador NO tenga que realizar un pago inicial elevado ni dinero para la rehabilitación.
Todo funciona como un contrato de arrendamiento, excepto que hay un cronograma en el que el comprador puede decidir comprar la propiedad.
También hay que negociar los términos del contrato de alquiler, que incluyen elementos que suelen encontrarse en los contratos de alquiler: mantenimiento, servicios públicos, impuestos, mascotas, número de ocupantes, seguro, posibilidad de realizar modificaciones en la propiedad, etc. Una nota: los términos de mantenimiento en un contrato de alquiler con opción a compra suelen ser diferentes a los de un contrato de alquiler estándar. En un contrato de alquiler típico, el propietario suele ser responsable de todas las reparaciones, excepto (a veces) un deducible de entre 50 y 100 dólares por incidente. Básicamente, el propietario es responsable de prácticamente todas las reparaciones. En un contrato de alquiler con opción a compra, a menudo una mayor carga de las reparaciones recae sobre el inquilino-comprador.
Durante el plazo de la opción de arrendamiento, el inquilino realiza pagos de arrendamiento al propietario por el uso de la propiedad en los términos acordados mutuamente. Al final del contrato, el inquilino tiene la opción de comprar la propiedad directamente. El inquilino puede hacerlo mediante la obtención de una hipoteca.
El crédito excedente también puede aplicarse a la compra final de la propiedad o al pago inicial de una hipoteca (PRECAUCIÓN: el comprador y el vendedor pueden acordar lo que quieran, pero cuando el comprador va a obtener financiamiento permanente, el banco tiene pautas sobre lo que se puede aplicar al pago inicial o a la compra. Por lo general, los bancos solo permiten que se considere como pago inicial una cantidad que supere el alquiler de mercado). En ese caso, el arrendamiento con opción a compra funciona como un plan de ahorro automático para el inquilino. Este pago inicial se aplica como parte de la "tarifa de consideración de la opción"; en el ámbito de la compra con opción a compra, se trata de una tarifa que se cobra por el derecho a comprar la propiedad.
Compradores
En caso de impago, el vendedor puede optar por desalojar a los inquilinos, lo que probablemente sea más económico que la ejecución hipotecaria de una propiedad hipotecada. El arrendamiento con opción a compra también puede exigir menos dinero por adelantado, mientras que una hipoteca puede exigir un pago inicial sustancial por parte del inquilino.
Si el inquilino no ejerce la opción de compra de la propiedad antes de que finalice el contrato de arrendamiento, el propietario puede retener, según lo estipulado en el contrato, el dinero que haya pagado por adelantado por la opción y el dinero que haya pagado el inquilino además del precio de alquiler del mercado por esta opción. Esto puede ocurrir si el inquilino ya no desea comprar la propiedad o si desea comprarla pero no puede obtener la financiación necesaria para hacerlo.
Vendedor
Un contrato de arrendamiento con opción a compra permite al vendedor vender una propiedad que de otra manera no habría podido vender. En muchos casos, el vendedor puede obtener más dinero al ofrecer condiciones a un comprador. Los vendedores a menudo pueden evitar pagar una comisión al agente inmobiliario utilizando un contrato de arrendamiento con opción a compra (ya que ya han encontrado al comprador).
Existe una expresión que dice: “Precio o condiciones, elija una”; los vendedores pueden vender a un mejor precio (o vender la propiedad, punto) si ofrecen condiciones atractivas al comprador o compradores. Para que el comprador obtenga un precio favorable, las condiciones generalmente deben favorecer al vendedor.
Si el comprador no cumple con sus obligaciones y los contratos están redactados correctamente, se establece automáticamente una relación de inquilino-propietario. Normalmente, se renuncia a todas las contraprestaciones valiosas y entonces se produce el desalojo.
Algunas formas de contratos de arrendamiento con opción a compra han sido criticadas por ser abusivas. Por ejemplo, a veces se ofrecen opciones de arrendamiento a inquilinos que no tienen la menor expectativa de ejercer la opción de compra. A veces, el período de arrendamiento con opción a compra es tan breve (6 meses, por ejemplo) que el inquilino-comprador tiene pocas posibilidades de reparar su crédito, ahorrar dinero para un pago inicial o resolver cualquier otro problema existente.