El alquiler con opción a compra , también conocido como alquiler con opción a compra o alquiler con opción a compra , es un tipo de transacción legalmente documentada en virtud de la cual se arrienda una propiedad tangible , como muebles , productos electrónicos de consumo , vehículos de motor , electrodomésticos , anillos de compromiso y bienes inmuebles , a cambio de un pago semanal o mensual, con la opción de compra en algún momento durante el acuerdo.
Una transacción de alquiler con opción a compra se diferencia de un contrato de arrendamiento tradicional en que el arrendatario puede comprar el artículo arrendado en cualquier momento durante el contrato (en un contrato de arrendamiento tradicional, el arrendatario no tiene ese derecho), y de un plan de compra a plazos/pago en cuotas en que el arrendatario puede rescindir el contrato simplemente devolviendo la propiedad (en un contrato de compra a plazos, el comprador tiene un tiempo limitado, si lo tiene, para cancelar el contrato). [1]
El uso de transacciones de alquiler con opción a compra comenzó en el Reino Unido y Europa , [ ¿cuándo? ] y apareció por primera vez en los Estados Unidos durante las décadas de 1950 y 1960. [2] Si bien la terminología de alquiler con opción a compra se asocia más comúnmente con transacciones de bienes de consumo, el término a veces se usa en relación con transacciones inmobiliarias. [3]
El concepto de transacciones de alquiler con opción a compra surgió por primera vez en el Reino Unido y los países de Europa continental bajo el modelo de compra a plazos . Una de las primeras tiendas minoristas de alquiler con opción a compra establecidas en el Reino Unido fue Lotus Radio, que comenzó a operar como un negocio de alquiler de radios en 1933. [4] Dentro de los Estados Unidos , la práctica de negocios minoristas de alquiler con opción a compra comenzó a desarrollarse en las décadas de 1950 y 1960. [2] Entre las personas citadas como figuras clave en la historia de la transacción de alquiler con opción a compra y su aplicación como modelo comercial se incluyen Charles Loudermilk Sr., quien en 1955 comenzó a alquilar sillas excedentes del ejército y luego fundó Aaron Rents , y J. Ernest Talley, quien inició Mr. T's Rental en Wichita, Kansas en 1963, y luego ayudó a establecer Rent-A-Center . [2] [5]
En respuesta a un creciente deseo de compartir información, desarrollar prácticas y procedimientos uniformes y cultivar una imagen pública positiva dentro de la creciente industria de alquiler con opción a compra en los Estados Unidos, los distribuidores de alquiler con opción a compra establecieron una asociación comercial, la Asociación de Organizaciones de Alquiler Progresivas (APRO), en 1980. APRO comenzó con aproximadamente 40 empresas miembro originales y eligió una junta inicial de 16. [6] Hoy en día, la asociación tiene aproximadamente 350 empresas miembro que representan aproximadamente 10.400 tiendas en los 50 estados, México y Canadá. El alquiler con opción a compra atiende a 4,8 millones de clientes en cualquier momento del año. [7]
Los contratos de alquiler con opción a compra se basan en un período de alquiler semanal o mensual. En la estructura de este tipo de transacción, el consumidor ( arrendatario ) puede optar, al final de cada semana o mes, por renovar el contrato de alquiler semanal o mensualmente mediante pagos de renovación, o por rescindir el contrato sin ninguna otra obligación devolviendo el bien tangible. [8] Aunque no está obligado a hacerlo, el consumidor puede optar por seguir realizando pagos a intervalos por la mercancía durante un período de tiempo preestablecido, momento en el que sería propietario absoluto del bien. [9] Por lo general, se prevé una opción de compra alternativa, que permite al consumidor pagar el saldo restante del contrato en cualquier momento para obtener la propiedad permanente. [10]
Según una encuesta de la Comisión Federal de Comercio (FTC) sobre la industria de alquiler con opción a compra en los Estados Unidos realizada en 2000, los consumidores informaron que eligieron participar en transacciones de alquiler con opción a compra por una variedad de razones, entre ellas: "la falta de una verificación de crédito", "la capacidad de obtener mercancías que de otra manera no podrían" y "la conveniencia y flexibilidad de la transacción". [1] La razón más común citada para la insatisfacción en la encuesta fueron los precios altos. Además, algunos encuestados informaron sobre el mal trato por parte de los empleados en relación con los pagos tardíos del alquiler, problemas con los servicios de reparación y costos ocultos o adicionales. [1]
El costo que los consumidores deben asumir en las transacciones de alquiler con opción a compra ha sido objeto de un debate a largo plazo y de opiniones divergentes. Históricamente, los defensores de los consumidores, algunos fiscales generales de los estados de EE. UU. y algunos investigadores académicos han expresado su preocupación por el hecho de que los consumidores que celebran acuerdos de alquiler con opción a compra pueden no ser conscientes de los costos potencialmente elevados a largo plazo de este tipo de contratos en comparación con los planes tradicionales de pago a plazos o de pago a plazos . [11] Junto con la mayoría de las críticas, a menudo se menciona la cuestión de si los precios que se pagan por servicios de este tipo son adecuados para las personas de bajos ingresos, que son las que menos pueden permitirse desembolsos financieros adicionales. [12] Al mismo tiempo, otros investigadores académicos y representantes de asociaciones industriales han sostenido que las transacciones de alquiler con opción a compra no son comparables con los métodos tradicionales de compra o financiación de bienes de consumo, ya que incluyen servicios como la entrega, el montaje, el servicio y la reparación, todos los cuales se tienen en cuenta en el valor tasado más alto y el precio correspondiente cobrado. [13] [14] Los defensores de la naturaleza única de las transacciones de alquiler con opción a compra también señalan con frecuencia el hecho de que no son obligaciones de compra, ya que el arrendatario puede rescindir el contrato en cualquier momento con la devolución de la propiedad. [15]
La controversia legal en torno a las transacciones de alquiler con opción a compra se ha centrado principalmente en la cuestión de si la transacción debe tratarse como un arrendamiento o una venta a crédito . La industria ha sostenido que la transacción es un arrendamiento; [16] mientras que los grupos de defensa del consumidor han abogado por que la transacción se trate como una venta a crédito. A partir de 2011, cuarenta y siete estados de EE. UU., Guam , Puerto Rico y el Distrito de Columbia han aprobado leyes que caracterizan la transacción como un arrendamiento. [17] De los cinco tribunales supremos estatales de EE. UU. que han abordado la cuestión, tres ( Massachusetts , Arkansas y Maine ) concluyeron que la transacción era un arrendamiento. [17] [18] [19] Nueva Jersey y Minnesota concluyeron que era una venta a crédito con base en las leyes de crédito de esos estados. [20] [21] [22] Un tribunal de distrito federal en Wisconsin también encontró que la transacción era una venta a crédito según la ley estatal de Wisconsin. [23]
A partir de 2011, ninguna ley federal de protección al consumidor de los EE. UU. aborda específicamente las transacciones de alquiler con opción a compra, pero a través de litigios, se han realizado esfuerzos en el intento de incluir los acuerdos de alquiler con opción a compra bajo la definición de "venta a crédito" en la Ley de Veracidad en los Préstamos . Sin embargo, a partir de 2011, los tribunales no han dictaminado a favor de realizar este cambio a nivel federal. [24] [25] [26] En 2006, el Departamento de Defensa de los Estados Unidos etiquetó el alquiler con opción a compra como una práctica crediticia predatoria, definiéndola como una "transacción o práctica de cobro de préstamos o ventas a crédito injusta o abusiva", junto con los préstamos de día de pago , préstamos de título, préstamos de anticipo de reembolso y otras prácticas similares. [27] En 2007, la Oficina de Responsabilidad Gubernamental de los Estados Unidos planteó inquietudes con la metodología y la estructura de esta investigación. [28] Más tarde, ese mismo año, el Departamento de Defensa finalmente concluyó que el alquiler con opción a compra no era una forma de crédito y lo excluyó de su regulación sobre prácticas crediticias predatorias. [29]
Los defensores de los consumidores y los demandantes que testifican en procedimientos legales han alegado en ocasiones que las tiendas de alquiler con opción a compra rutinariamente recuperan la posesión de la mercancía cuando un consumidor está cerca de adquirir la propiedad . [30] En el momento de una encuesta de la FTC de 2000, las personas que participaron en transacciones de alquiler con opción a compra informaron una "baja incidencia de recuperaciones tardías", lo que la FTC sugirió que podría deberse a los derechos de restablecimiento exigidos en la mayoría de los estados, [1] ya que estos derechos permiten a los consumidores restablecer este tipo de contrato después de la recuperación. [31]
Si bien las transacciones de alquiler con opción a compra se realizan más comúnmente para comprar bienes de consumo en una tienda minorista, este término también describe un contrato inmobiliario especializado. La opción de alquiler con opción a compra de vivienda suele ejercerse con mayor frecuencia durante las crisis del mercado inmobiliario , como la crisis financiera de finales de la década de 2000. [32] Debido a que la crisis más reciente del mercado inmobiliario estuvo acompañada de un escrutinio regulatorio protector de las prácticas crediticias y las agencias de crédito al consumo, la obtención de un préstamo se ha vuelto más difícil para los prestatarios de alto riesgo. [33]
Los inquilinos/compradores que tienen una calificación crediticia imperfecta suelen sentirse atraídos por las propiedades en alquiler con opción a compra [34], ya que los términos del contrato de alquiler les permiten vivir en la casa mientras toman las medidas necesarias para arreglar su crédito y obtener una hipoteca. La mayoría de los contratos de alquiler con opción a compra les permiten fijar una tasa de mercado cuando firman el contrato. Las personas con un crédito deficiente consideran que el período de alquiler es una oportunidad crucial para reparar su perfil financiero y obtener un préstamo. Sin embargo, una queja común que tienen los inquilinos/compradores con los contratos de alquiler con opción a compra se debe a su incapacidad para obtener un préstamo a tiempo para comprar la propiedad, ya sea por un pago inicial o crédito insuficiente, momento en el que se ven obligados a reestructurar el acuerdo o a retirarse.
En una transacción de alquiler con opción a compra, el inquilino vive en la propiedad inmobiliaria y paga para comprar la propiedad a un precio fijo dentro de un período de tiempo específico, generalmente de uno a tres años. [3] Como parte del contrato, se puede exigir al inquilino que haga un depósito no reembolsable [3] que a menudo se incluye como parte de un pago inicial al final del plazo del contrato de arrendamiento. Además del alquiler mensual, a menudo se paga una cantidad adicional llamada crédito de alquiler en una cuenta de depósito en garantía durante el período de arrendamiento. Esta cantidad se agrega al depósito y se utiliza como parte del pago inicial al final del plazo del arrendamiento. Esto eleva el alquiler por encima de la tasa de mercado , pero ayuda a generar ahorros para la compra si se elige la opción de compra. [35] Al final del plazo del arrendamiento, se le ofrece al inquilino el derecho de primera opción para comprar la propiedad al precio de venta acordado, o retirarse y perder el depósito. [36] Si el inquilino no puede o no quiere ejercer la opción de compra, el propietario es libre de alquilar o vender la propiedad a otro comprador, o de reestructurar el contrato. [3] [35]
Dado que los contratos de alquiler con opción a compra de bienes raíces son documentos flexibles y de código abierto, existe margen para que los estafadores se aprovechen de los inquilinos desprevenidos. [37]
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