Un contrato de arrendamiento con opción a compra , también conocido como contrato de arrendamiento con opción a compra o contrato de alquiler con opción a compra , permite a los consumidores obtener bienes duraderos [1] o bienes raíces en alquiler con opción a compra [2] sin tener que celebrar un contrato de crédito estándar. [1] Es un nombre abreviado para un contrato de arrendamiento con opción a compra. En el caso de los bienes raíces, un contrato de arrendamiento con opción a compra combina elementos de un contrato de alquiler tradicional con una opción exclusiva de derecho de preferencia para la compra posterior de la vivienda. [3]
Los elementos de un contrato de arrendamiento con opción a compra suelen incluir:
El contrato generalmente también incluirá términos relacionados con reparaciones y mantenimiento y, en el caso de transacciones inmobiliarias, cómo se pagarán gastos tales como impuestos a la propiedad y cuotas de la asociación de propietarios .
En un contrato de arrendamiento con opción a compra estándar, las dos partes acuerdan un período de arrendamiento durante el cual se paga el alquiler y las condiciones de la venta al final del período de arrendamiento, incluido el precio de venta. A menudo, el contrato se estructura en dos partes, una que representa el período de arrendamiento y la otra un contrato de compraventa .
Como suele indicarse en el contrato de compraventa, la tarifa de opción y el crédito de alquiler acumulado no son reembolsables si el inquilino/comprador decide abandonar el inmueble al finalizar el contrato. El inquilino/comprador queda exento de toda responsabilidad por la venta y el propietario/vendedor es responsable de encontrar nuevos inquilinos.
En términos más simples, una LOA o LPA es tomar posesión de una propiedad por poco o nada de dinero inicial como un acuerdo para pagar una propiedad más tarde, dando el incentivo de pagos mensuales garantizados a la otra parte para que pueda tomar el control de una propiedad y generar ingresos mensuales a partir de ella con la (opción, no la obligación) de comprar la propiedad en un promedio de 5 a 8 años a partir del trato acordado.
Una LOA o LPA es una inversión inmobiliaria excepcionalmente popular ya que puede beneficiarse de los alquileres mensuales de los inquilinos y comprar la propiedad por un monto acordado y luego puede venderla con una posible ganancia alta por la apreciación del capital, sacando todo su dinero con una ganancia máxima y un ROI infinito.
Una LOA/LPA es especialmente popular entre la gente del Reino Unido y ha creado cientos de miles de millonarios en los últimos 30 años solo en el Reino Unido.
En las transacciones inmobiliarias, un contrato de arrendamiento con opción a compra combina elementos de un contrato de alquiler tradicional con una opción exclusiva de derecho de preferencia para la compra posterior de la vivienda. [3]
El contrato de arrendamiento con opción a compra explica las responsabilidades que asumen el inquilino/comprador y el propietario/vendedor durante el transcurso del arrendamiento. Este contrato debe describir cualquier cargo opcional y qué parte del pago mensual se acreditará al pago inicial para la compra de la vivienda al final del arrendamiento.
Al finalizar el período de arrendamiento, el inquilino/comprador tiene la opción de comprar la casa. La suma global acumulada del depósito inicial y el crédito de alquiler solo se liberan al comprador como pago inicial de la casa si el inquilino/comprador decide seguir adelante con la compra. El inquilino/comprador es responsable de obtener el préstamo hipotecario necesario para finalizar la compra de la casa.
Si el inquilino/comprador no puede comprar la casa debido a la falta de financiación, el inquilino y el propietario pueden acordar extender el período de opción, convertir el contrato de compraventa en un contrato de alquiler tradicional o finalizar el contrato con el inquilino mudándose y el propietario buscando otros inquilinos o compradores. [4]
Los contratos de arrendamiento con opción a compra pueden satisfacer las necesidades de un comprador y un vendedor de una manera que no se puede lograr mediante una transacción de crédito tradicional. Por ejemplo, los contratos de arrendamiento con opción a compra son populares entre los compradores que tienen una mala calificación crediticia , menos ahorros para el pago inicial o personas que no pueden calificar para un préstamo tradicional en el momento en que necesitan adquirir una propiedad. [5]
En los Estados Unidos , cuando se aplican créditos a un precio de compra, el acuerdo se convierte en un contrato de financiación y estos contratos han sido identificados como acuerdos de préstamo predatorios según la Ley Dodd-Frank . Según esta ley federal, cualquier acuerdo de financiación requiere que el comprador de una vivienda ocupada por el propietario (de una a cuatro unidades habitables) califique para cualquier contrato de financiación con un Originador de Préstamos Hipotecarios registrado . Existen exenciones bajo esta ley federal para los propietarios que financian su residencia principal; aquellos en el negocio de bienes raíces, como los propietarios, se consideran distribuidores. En todos los estados, los acuerdos de alquiler con opción a compra ya no cumplen con los requisitos de financiación federales.
Algunos vendedores de transacciones de alquiler con opción a compra se dirigen a familias vulnerables para ofrecerles contratos de alquiler con opción a compra y luego las amenazan con cargos criminales para obligarlas a realizar pagos que las familias tienen dificultades para afrontar. [6]
En el caso de las transacciones inmobiliarias, los métodos de financiación alternativos, como el arrendamiento con opción a compra, conllevan menos protecciones para el consumidor que la financiación tradicional y, por lo general, implican un coste mayor para el comprador. [2]
Los acuerdos de préstamos comerciales están exentos de la Ley Dodd-Frank, ya que un propietario puede alquilar una propiedad con el fin de subarrendarla a un inquilino. Este acuerdo no es muy popular, pero puede llevarse a cabo legalmente.
La zona de viviendas especiales de Auckland está subvencionada por la Housing Foundation, que proporciona viviendas a familias jóvenes. En virtud de su programa, los inquilinos pagan el alquiler de sus viviendas durante los primeros cinco años y luego pasan a pagar la hipoteca. En el emblemático proyecto de Waimahia Inlet se construirán 282 nuevas viviendas en los próximos tres años. [7]
El Programa de Hipotecas para la Compra de Viviendas del Estado de Lagos (LagosHOMS) es un programa de alquiler de viviendas con opción a compra que está dirigido a personas que actualmente no pueden pagar una hipoteca, pero que podrán hacerlo si lo hacen en el futuro. Se espera que los inquilinos paguen el alquiler durante un período de tiempo, después del cual se les invita a realizar la transición a los pagos de la hipoteca. El programa está diseñado teniendo en mente a los jóvenes profesionales, incluidos los maestros y los funcionarios públicos subalternos . El programa ha producido más de 200 nuevos propietarios de viviendas en la ciudad. [8]