En el ámbito de los negocios y la legislación inmobiliaria , una búsqueda de título o de título de propiedad es el proceso de examinar registros públicos y recuperar documentos sobre el historial de una propiedad inmobiliaria para determinar y confirmar la propiedad legal de la misma y averiguar qué reclamaciones o gravámenes existen sobre la propiedad. [1] También se realiza una búsqueda de título cuando un propietario desea vender una propiedad hipotecada y el banco exige que el propietario asegure esta transacción.
En el caso de una compra potencial, se realiza una búsqueda de título principalmente para responder tres preguntas sobre una propiedad en el mercado:
Cualquiera puede hacer una búsqueda de título, con el conocimiento y los recursos adecuados, aunque la preparación de un resumen del título como parte de un cierre inmobiliario a menudo está restringida a profesionales o abogados específicamente autorizados. Los documentos relacionados con las transferencias de tierras son un asunto de registro público . Estos documentos se mantienen en formato de papel impreso o, a veces, escaneados en archivos de imagen. La información dentro de los documentos normalmente no está disponible en formato de datos, ya que los registros son descripciones de eventos legales que contienen términos, condiciones y lenguaje en exceso de datos. [ cita requerida ] Dentro de los Estados Unidos, las escrituras de propiedad, escrituras de fideicomisos, servidumbres, convenios restrictivos y otros documentos legales a menudo se mantienen electrónicamente condado por condado por un registrador de escrituras , que se encarga de registrar, mantener y actualizar con precisión los registros de transferencias de bienes raíces.
Generalmente, hay dos tipos principales de búsqueda de título: una búsqueda de cobertura total y una búsqueda de cobertura limitada; otros tipos incluyen informes no asegurados y búsquedas de garantía de ejecución hipotecaria.
A menudo, las personas optan por ponerse en contacto con una compañía de títulos o un abogado para realizar una búsqueda exhaustiva de títulos. El proceso de realizar una búsqueda de títulos implica acceder a los registros oficiales de tierras de la propiedad en cuestión. Cada registro es un documento que evidencia un evento que ocurrió en la historia de la propiedad. Una escritura registra un evento de transferencia de propiedad, una hipoteca documenta el interés colateral de un préstamo hipotecario y un gravamen documenta un reclamo contra la propiedad a favor de otra persona, como un acreedor, vendedor o comerciante. El objetivo de la búsqueda de títulos es establecer un título claro y comercializable exponiendo cualquier reclamo pendiente antes de la transferencia del título. El proceso de resolver cualquier problema en el título se conoce como "liquidación del título". [2]
Cada documento registrado debe nombrar a las partes involucradas, por ejemplo, otorgante y cesionario. El otorgante es la parte que transfiere un derecho de propiedad, y el cesionario recibe un derecho de propiedad. En el caso de una escritura, el otorgante normalmente sería el vendedor de la propiedad, y el cesionario el comprador. Un otorgante hipotecario o deudor hipotecario es el prestatario del préstamo, ya que está cediendo ciertos derechos de propiedad al acreedor hipotecario, prestamista o cesionario hipotecario. Una redacción más reciente simplifica este lenguaje con "prestatario" y "prestamista".
Los registros se guardan en una oficina gubernamental centralizada, generalmente en el palacio de justicia del condado (en estados con gobiernos de condado fuertes como el estado de Washington o Massachusetts, el título en la puerta sería algo así como Registrador de escrituras o Registrador del condado); o en las oficinas municipales (en estados pequeños como Connecticut, Vermont y Rhode Island), a menudo el investigador de títulos debe ir a cada ciudad o oficina del condado individual para investigar el título.
El proceso de búsqueda de un título comienza con la búsqueda y recuperación de cada documento físico de los libros que lo contienen. Cada documento se registra por fecha en un conjunto especial de volúmenes denominados con distintos nombres, como índice de otorgantes y cesionarios , registros de tierras o registros de escrituras, que pueden o no estar digitalizados o escaneados en un archivo que permita realizar búsquedas, según los recursos financieros del condado o la ciudad. Un sello oficial ubicado generalmente en la parte inferior de la primera página indica el nombre del funcionario que realizó el registro, la fecha, la hora, el libro y el número de página. Si el documento ha sido registrado, este sello siempre estará allí.
Luego, se revisan y analizan los documentos recopilados para ver cómo afecta cada uno a la propiedad y qué documentos se han liberado en registros posteriores. Es posible que existan condiciones contingentes dentro de los documentos, como usufructos vitalicios e intereses remanentes, dentro del lenguaje del documento. Este proceso suele ser realizado por un profesional capacitado llamado abstractor de títulos. Algunos abstractores de títulos tienen certificaciones que documentan su nivel de experiencia y capacitación y que han aprobado un examen con éxito.
El documento elaborado por un analista de títulos se denomina resumen de título o resumen de título. No es un documento que exista en registros públicos, sino que se deriva de documentos registrados. El analista proporciona el resumen de título a la compañía de títulos, al abogado o al usuario final.
Por ejemplo, un informe de título también puede mostrar cualquier servidumbre o gravamen registrado sobre la propiedad o partes de la propiedad. Un propietario anterior puede haber otorgado legalmente a un vecino el derecho de compartir la entrada para autos, o la ciudad puede tener derecho a franjas de la propiedad para colocar líneas eléctricas, líneas de comunicación, tuberías de agua o alcantarillado. Algunos servicios en línea ofrecen búsquedas de títulos por un costo relativamente bajo, y su precisión no es inferior a la que ofrece una compañía de títulos o un abogado; sin embargo, los negocios en línea dependen principalmente de la información disponible electrónicamente y, por esa razón, a veces podrían estar limitados tanto en su integridad como en su disponibilidad geográfica.
Por lo general, se realiza una búsqueda de cobertura completa al crear un informe de título para transacciones de venta/reventa y para transacciones que involucran préstamos para construcción. Generalmente, incluye búsquedas relacionadas con gravámenes sobre la propiedad , servidumbres , convenios, condiciones y restricciones (CC&R) , acuerdos , resoluciones y ordenanzas que afectarán la propiedad inmobiliaria en cuestión.
Una búsqueda de cobertura limitada generalmente implica realizar informes de título para transacciones de refinanciamiento que involucran préstamos de capital de propiedad y para realizar informes de garantía de título simples.
Este tipo de búsqueda de título generalmente incluye búsquedas de gravámenes sobre la propiedad, gravámenes contra el propietario y otras partes en el título y búsqueda de procedimientos de quiebra contra el propietario de la propiedad.
En los Estados Unidos, el comprador de una propiedad generalmente adquiere un seguro de título , que lo protege de cualquier problema de título que pueda surgir después de la venta, como gravámenes que no se hayan detectado durante la búsqueda de título. La compañía de seguros de título emite un informe y una póliza de seguro en apoyo de sus hallazgos. Sin embargo, las búsquedas de título se realizan con mayor frecuencia antes de que se complete el contrato entre las partes y, a veces, durante la fase de depósito en garantía de un cierre.
Existen diversas búsquedas de títulos que brindan al cliente un informe, pero no un seguro. Estas son solo para fines informativos y se conocen con diversos nombres, como Informe de Libro de Lote, Certificado de Plano, Informe de Radio de 300 pies, Informe de Propiedad y Gravamen, entre otros. Estas búsquedas informativas se utilizan principalmente en dos casos:
Una garantía de ejecución hipotecaria es un tipo de informe (por ejemplo, garantía de venta de fideicomisarios, garantía de ejecución hipotecaria judicial y garantía de litigio) que se utiliza principalmente para ejecutar una hipoteca sobre una determinada propiedad. El investigador de títulos realizará una búsqueda de cobertura completa de la propiedad en mora y una búsqueda de las direcciones de los titulares de los gravámenes sobre la propiedad en mora. Las direcciones se utilizarán para enviar copias de las cartas de notificación de ejecución hipotecaria (como la notificación de venta de fideicomisarios, etc.) a los titulares de los gravámenes sobre la propiedad en mora.
La ejecución hipotecaria de una vivienda suele estar vinculada a gravámenes en poder de bancos o agencias gubernamentales. Pueden existir múltiples gravámenes de diversas fuentes sobre una propiedad en ejecución hipotecaria. Si una vivienda se vende en una subasta de ejecución hipotecaria, las ganancias se dividen y se pagan a los titulares de los gravámenes en el orden de presentación hasta que se gasten todas las ganancias.
Las subastas públicas (también conocidas como ventas del alguacil o subastas de ejecución hipotecaria) generalmente se llevan a cabo en los tribunales municipales o del condado, que no garantizan un título libre de gravámenes ni ofrecen protección a los compradores contra gravámenes adicionales sobre la propiedad.
