El paquete de derechos es una metáfora para explicar las complejidades de la propiedad . [1] Los profesores de los cursos de introducción al derecho de propiedad de las facultades de derecho utilizan con frecuencia esta conceptualización para describir la propiedad "plena" de la propiedad como una partición de varios derechos de diferentes partes interesadas . [2]
El concepto se originó con Wesley Newcomb Hohfeld , aunque él mismo nunca utilizó la frase "paquete de derechos". [3] Se desarrolló aún más y se propagó a una audiencia más amplia en la forma de la primera Restatement of Property porque el primer reportero de la Restatement, Harry Bigelow , era un fanático de las ideas de Hohfeld. [3]
El conjunto de derechos se enseña comúnmente en los cursos de primer año sobre propiedad en las facultades de derecho de Estados Unidos para explicar cómo la propiedad puede ser "propiedad" simultáneamente de múltiples partes. Antes de que se desarrollara, la idea de propiedad se veía en términos de dominio sobre una cosa, como la capacidad del propietario de imponer restricciones a otros para que no interfirieran con su propiedad. El "conjunto de derechos", sin embargo, implica reglas que especifican, proscriben o autorizan acciones por parte del propietario. [4]
La propiedad de la tierra es una cuestión mucho más compleja que simplemente adquirir todos los derechos sobre la misma. Es útil imaginar un conjunto de derechos que se pueden separar y volver a ensamblar. Un " haz de palos " -en el que cada palo representa un derecho individual- es una analogía común que se hace para el haz de derechos. Todo propietario de inmueble posee un conjunto de "palos" relacionados directamente con el terreno. [5]
Por ejemplo, la perfección del gravamen de un mecánico elimina algunos, pero no todos, los derechos del paquete en poder del propietario. Al extinguir ese gravamen se devuelven esos derechos o "se adhieren" al paquete en poder del propietario. En los Estados Unidos (y según el derecho consuetudinario), el título más completo posible sobre un inmueble se denomina " fee simple absoluto". Incluso la propiedad de la tierra por parte del gobierno federal de Estados Unidos está restringida de alguna manera por la ley de propiedad estatal.
Tradicionalmente, el concepto de conjunto de derechos abarcaba cinco derechos básicos que pueden tenerse con respecto a una parcela de propiedad inmueble [6]
En todo el mundo se pueden encontrar variaciones en la división entre el uso de la propiedad pública y privada. Si bien el concepto de conjunto de derechos está fuertemente arraigado en el derecho consuetudinario , existen ideas comparables en los sistemas de derecho civil y en los sistemas de derecho religioso. Las leyes nacionales, subnacionales y municipales influyen fuertemente en lo que los propietarios pueden hacer con su propiedad en términos de desarrollo físico. Los organismos cuasi gubernamentales (como las empresas de servicios públicos ) también pueden crear servidumbres en propiedades privadas.
Históricamente, los grados de control individual y comunitario sobre los bienes inmuebles han variado mucho. Las diferencias entre capitalismo, despotismo, socialismo, feudalismo y sociedades tradicionales a menudo definen diferentes estándares para la propiedad de la tierra. El concepto del conjunto de derechos parece muy diferente cuando se lo examina en distintos tipos de sociedades. Por ejemplo, un gobierno de laissez-faire permitiría un conjunto de derechos muy diferente al de un gobierno comunista.
Los fideicomisos de tierras comunitarias y los bancos de tierras son ejemplos de esfuerzos para reorganizar el conjunto de derechos. Por lo general, esto se hace dividiendo las responsabilidades de propiedad y administración de los derechos de uso de la propiedad. Una estrategia típica de un fideicomiso de tierras comunitarias es mantener la propiedad de la tierra y vender las mejoras estructurales (edificios residenciales u otros) a compradores de viviendas de bajos ingresos. Esto permite a las personas comprar una casa a un precio muy por debajo del precio del mercado y beneficiarse de la mejora del valor de su propiedad.
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria dividen el conjunto de derechos para permitir inversiones comerciales en bienes inmuebles. Estas estructuras legales son cada vez más comunes en todo el mundo desarrollado.
La okupación presenta una forma no económica para que las personas transfieran partes del conjunto de derechos. Dependiendo de las leyes aplicables, un ocupante ilegal puede adquirir derechos de propiedad simplemente ocupando terrenos baldíos durante un período prolongado. A veces se considera que las zonas con altas concentraciones de ocupantes ilegales son asentamientos informales. Los ocupantes ilegales se enfrentan a una gran inestabilidad debido a su falta de títulos y a los esfuerzos gubernamentales por " eliminar la plaga ".
La "ocupación ilegal" puede resultar en una " posesión adversa ", que en el derecho consuetudinario es el proceso mediante el cual se adquiere el título de propiedad inmueble de otra persona sin compensación , manteniendo la propiedad de una manera que entre en conflicto con los derechos del verdadero propietario durante un período específico. período de tiempo. Las circunstancias de la posesión adversa determinan el tipo de título adquirido por el poseedor adverso, que puede ser un título pleno, derechos minerales u otro interés sobre bienes inmuebles.
Esta tabla desglosa algunos de los diversos derechos involucrados en la propiedad de bienes inmuebles. Varios de estos derechos pueden transferirse entre diferentes partes mediante venta o intercambio. Los terceros pueden obtener derechos de acceso y beneficio de varios de los derechos de uso público sin el consentimiento del titular. Este suele ser el caso de las empresas de extracción de recursos como las minas.
Por ejemplo, un marido y una mujer pueden ser propietarios (técnicamente, propietarios de títulos ) de bienes inmuebles que también están gravados por una hipoteca y un gravamen mecánico . Su vecino puede tener una servidumbre para una línea de servicios públicos y una licencia de entrada y salida a un terreno cercano. Los aviones tienen derecho a volar por su espacio aéreo. Constitucionalmente, los gobiernos estatal y federal siempre tienen el derecho de expropiación , también llamado expropiación , y el gobierno en múltiples niveles conserva varios derechos regulatorios, como la regulación ambiental , la zonificación y la aplicación de códigos de construcción .