El uso máximo y mejor (o uso máximo o mejor ; HBU ) es un concepto en la valoración de bienes raíces que se originó con los primeros economistas como Irving Fisher , quien conceptualizó la idea de máxima productividad. [1]
De acuerdo con la doctrina del "más alto y mejor uso", en cualquier caso en que se busque el valor de mercado de un inmueble, ese valor debe basarse en el uso que produciría el mayor valor para un inmueble, independientemente de su uso actual real.
El Instituto de Tasación de Canadá define el término "uso más elevado y mejor" como:
El uso razonablemente probable y legal de la propiedad, que sea físicamente posible, cuente con el apoyo adecuado y sea financieramente factible y que resulte en el valor más alto.
El Appraisal Institute define el uso máximo y mejor de la siguiente manera:
El uso razonablemente probable y legal de un terreno baldío o de una propiedad mejorada que sea físicamente posible, cuente con el apoyo adecuado, sea financieramente factible y genere el valor más alto. Los cuatro criterios que debe cumplir el uso más alto y mejor son la permisibilidad legal, la posibilidad física, la viabilidad financiera y la máxima productividad. Alternativamente, el uso probable de un terreno o una propiedad mejorada –específico con respecto al usuario y el momento del uso– que cuente con el apoyo adecuado y genere el valor actual más alto. [2] ".
En algunos casos, un uso propuesto puede ser el más alto y mejor, pero con un costo que cambia la economía neta. Un ejemplo podría ser un sitio de uso industrial que ahora puede usarse legalmente para edificios residenciales de gran altura, pero costaría tanto limpiarlo (remediarlo) que el valor tal como se usa actualmente es más alto. En ese caso, si se puede continuar, el uso industrial actual podría ser el más alto y mejor. En algunos casos, los tasadores reciben instrucciones específicas sobre un supuesto uso más alto y mejor. Este uso podría no pasar las pruebas que se analizan a continuación como uso más alto y mejor legítimo, y muy bien podría producir un valor diferente. Un ejemplo de esto podría ser una valoración de un parque, donde el tasador ha recibido instrucciones de ignorar todos los demás usos posibles. Además, el uso más alto y mejor de una propiedad puede ser una clase de usos (como comercio minorista o multifamiliar), en lugar de un uso específico (es decir, el desarrollo de un restaurante de comida rápida). [2]
Para determinar el máximo potencial de uso del suelo de una propiedad, los desarrolladores a menudo tienen que embarcarse en un análisis de tres pasos que incluye análisis de la propiedad, análisis de derechos y restricciones, y análisis de mercado . Sin embargo, para que se considere como el uso más alto y mejor de una propiedad, cualquier uso potencial debe pasar una serie de pruebas. La definición exacta de uso más alto y mejor varía, pero generalmente el uso debe ser el siguiente:
Solo aquellos usos que están o pueden estar permitidos legalmente son los usos potenciales más altos y mejores. Esto puede excluir los usos que no están permitidos por la zonificación y la planificación del uso del suelo , o que es poco probable que lo estén, los usos prohibidos por las regulaciones gubernamentales y los usos prohibidos por restricciones o convenios de escrituras.
Las propiedades con un uso anterior a la zonificación vigente u otras regulaciones de propiedad pueden ser legalmente no conformes . Dichos usos adquiridos con anterioridad son generalmente legales aunque no cumplan con la zonificación vigente u otras regulaciones. Dado que su uso es anterior a estas regulaciones, están "adquiridos con anterioridad". Sin embargo, algunos de estos usos pueden no reproducirse si la mejora legalmente no conforme se destruye o daña más allá de cierto punto.
El concepto de "legalmente permisible" puede ser complicado, porque incluso se pueden considerar usos que actualmente no están permitidos. Esto sucede cuando existe una posibilidad razonable (al menos del 50%) de que la reglamentación, la zonificación, la restricción de escritura, etc. puedan modificarse para permitir el uso propuesto.
Todo uso potencial debe ser físicamente posible teniendo en cuenta el tamaño, la forma, la topografía y otras características del lugar. Por ejemplo, un almacén de una sola planta de 40.000 pies cuadrados (3.700 m2 ) no cabría en un terreno de 10.000 pies cuadrados (930 m2 ) ; por lo tanto, ese uso no superaría la prueba de posibilidad física.
El uso más elevado y óptimo de una propiedad debe ser económicamente viable: el uso propuesto de una propiedad debe generar ingresos adecuados para justificar los costos de construcción más una ganancia para el desarrollador. En el caso de una propiedad mejorada, con una vida económica restante obvia, la cuestión de la viabilidad financiera es algo irrelevante. En el caso de una propiedad mejorada con una vida económica restante limitada, la cuestión de la viabilidad financiera se convierte en una cuestión del uso más productivo del sitio. Si el valor del terreno vacante excede el valor de la propiedad mejorada menos los costos de reversión/demolición, entonces la reurbanización del sitio se convierte en el uso más productivo de la propiedad, y el uso continuo de las mejoras existentes que no representan el valor neto más alto del sitio se considera económicamente inviable.
Por último, el uso debe generar el mayor rendimiento neto (ganancia) para el desarrollador. Una propiedad que hipotéticamente podría desarrollarse con fines residenciales, comerciales o industriales podría tener solo uno de esos usos como su uso más alto y mejor. A continuación se presentan tres escenarios de desarrollo hipotéticos para ilustrar la prueba del uso productivo máximo de un terreno de $100,000:
Como lo ilustran los ejemplos, si bien el desarrollo minorista genera el valor de mercado general más alto para el desarrollo, el escenario de desarrollo residencial genera el mayor retorno neto para el desarrollador y esto lo convierte en el uso más productivo.
En realidad, las limitaciones a corto plazo en la disponibilidad de capital y mano de obra, los conflictos inevitables entre los demás factores clave, así como la predisposición y la experiencia de los promotores, a menudo conducen a proyectos que no son de máxima productividad, sino que son un compromiso. Son lo suficientemente productivos y seguros como para que el promotor los lleve adelante, pero no son de máxima productividad. James Graaskamp desarrolló un modelo que refleja esta realidad con mayor claridad y lo denominó uso más probable.
La prueba del máximo y mejor uso se aplica a una propiedad mejorada tanto en su estado mejorado como en el estado en que se encuentra vacante . A las propiedades vacantes generalmente solo se les aplica la prueba del máximo y mejor uso en su estado vacante . El máximo y mejor uso en su estado vacante puede ser el mismo o diferente del máximo y mejor uso en su estado mejorado. En el caso de las propiedades mejoradas, el primer análisis que se aplica es el uso de la propiedad basándose en el supuesto de que la parcela está vacía. Luego, el análisis se centra en el uso que se debe hacer de la propiedad en su estado mejorado actual. La medida en que las mejoras existentes difieren del máximo y mejor uso en su estado vacante revela el grado de obsolescencia funcional. Además, hay tres posibles acciones que se pueden llevar a cabo con respecto a las mejoras existentes: retención de las mejoras existentes, modificación de las mejoras o del plan de desarrollo del sitio, o demolición y eliminación de las mejoras.
Por ejemplo, la casa A en un área zonificada para uso residencial puede tener un uso máximo y óptimo como vacante y un uso máximo y óptimo como mejorada, que son ambos residenciales. Una casa B similar en un área zonificada para uso comercial puede tener un uso máximo y óptimo como vacante como desarrollo para un desarrollo comercial, y el uso máximo y óptimo como mejorada puede ser para uso continuo como residencia unifamiliar.
Si el valor del lote comercial vacante en la "Casa B" supera el valor de la casa como residencia mejorada más los costos de demolición, el uso más alto y mejor de esta propiedad sería el valor vacante del lote comercial. Por ejemplo, supongamos que la "Casa B" tiene un valor como casa de $200,000 y un valor del terreno como lote comercial de $250,000 con un costo de demolición de la casa y preparación del terreno de $25,000. El uso más alto y mejor del terreno es demoler la casa y vender el terreno como lote comercial. El valor de mercado sería de $225,000 ($250,000 valor del terreno menos $25,000 costo de demolición). Sin embargo, si los costos de demolición aumentaran a $55,000, el uso más alto y mejor sería el uso residencial actual, porque el valor como lote comercial (ahora $195,000) no superaría el valor actual como residencia.
Este sería el uso más alto y mejor de la propiedad, aunque sea contrario a lo que realmente existe. Incluso si la casa no se derriba y el terreno se vende como lote comercial, el uso más alto y mejor es el de lote comercial. El valor de mercado de la propiedad está determinado por esta conversión hipotética, incluso si nunca se lleva a cabo, debido a la utilidad que esta posible conversión aportaría al comprador.
Los conceptos económicos de utilidad y sustitución impulsan el análisis del uso más elevado y óptimo. El uso más elevado y óptimo de una propiedad determina su utilidad para un potencial comprador. Un comprador no pagará más por una propiedad de lo que exigiría una propiedad de la competencia con la misma utilidad, mientras que un vendedor no aceptará menos que otro vendedor de una propiedad comparable.
HBU es una designación para identificar una entidad que podría tener un valor más alto si se usara para un propósito diferente. [3] Hay muchos otros conceptos similares que se utilizan en campos relacionados con la tasación de bienes raíces, pero fuera de ella, como se indica en las Normas uniformes de práctica de tasación profesional (USPAP). Un ejemplo es el uso superior y mejor (HBU), como se explica a continuación. Según un artículo preparado por una entidad que trabaja con el Servicio de Pesca y Vida Silvestre de los Estados Unidos, que se publicó en el sitio web del Servicio de Pesca y Vida Silvestre de los Estados Unidos :
“Estas (HBU) se definen como tierras que tienen valores más altos por sus servicios no madereros, como la recreación y la conservación”. [4]
Organizaciones como la Sociedad Estadounidense de Administradores Agrícolas y Tasadores Rurales (ASFMRA), la Sociedad Estadounidense de Tasadores (ASA) y el Appraisal Institute han emitido una guía para sus miembros indicando que el uso de conceptos de valoración no económicos como los anteriores no debe utilizarse en conexión con conceptos como Valor de Mercado y Uso Máximo y Mejor al realizar tareas de valoración típicas. Sin embargo, los defensores de métricas de valoración alternativas señalan que la valoración de la tierra a través de una perspectiva puramente económica a menudo no logra capturar beneficios importantes para el público, como agua limpia, paisajes agradables, control de la erosión y recreación. El “Valor de Interés Público” [5] "” [6] " es potencialmente el concepto de valoración alternativa más conocido y ha sido discutido por muchos autores y abordado específicamente en las Normas Uniformes para la Adquisición de Tierras Federales (UASFLA)” [7] ".
En las valoraciones, una entidad se evalúa en función de su uso máximo o mejor para maximizar el valor y aumentar los ingresos. Sin embargo, el valor de una entidad en su uso máximo o mejor no puede ser mayor que el valor de una entidad en su uso actual si se requiere una remediación para convertir la entidad a un uso diferente. [8]
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