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La ley entre propietarios e inquilinos es el campo del derecho que se ocupa de los derechos y deberes de los propietarios e inquilinos.
En los sistemas jurídicos de derecho consuetudinario , como el derecho irlandés, la ley entre propietarios e inquilinos incluye elementos del derecho consuetudinario sobre bienes inmuebles y contratos . En los tiempos modernos, sin embargo, con frecuencia se rige por estatutos . [1] Generalmente, los arrendamientos deben incluir algunas disposiciones determinadas para ser válidos.
Un contrato de arrendamiento residencial debe incluir las partes, el local (la dirección o espacio relevante) y el plazo del contrato de arrendamiento. El plazo del arrendamiento puede ser indefinido pero así deberá estipularse en el documento. Normalmente, los arrendamientos también incluirán el precio del alquiler por mes o por plazo, pero esto no es un requisito legal.
Un arrendamiento comercial debe incluir detalles sobre qué accesorios están incluidos. También debe describir el costo de los arrendamientos de alquiler (a diferencia de los arrendamientos residenciales), que a menudo viene con un porcentaje contingente de las ventas brutas, los ingresos, etc.
En las tradiciones del derecho civil , como el derecho alemán, la relación propietario-inquilino se rige enteramente por un estatuto, derivado históricamente del derecho romano y el ius commune . [2] [3]
La relación propietario-inquilino se define por la existencia de una finca arrendada . [4] Tradicionalmente, la única obligación del propietario en los Estados Unidos era otorgar la propiedad al inquilino, [5] aunque en Inglaterra y Gales, ha quedado claro desde 1829 que un propietario debe poner en posesión al inquilino. [6] La ley moderna entre propietarios e inquilinos incluye una serie de otros derechos y deberes que tienen tanto los propietarios como los inquilinos.
La interpretación moderna de la relación inquilino-propietario se ha basado en la opinión de que los arrendamientos incluyen muchos elementos del derecho contractual además de una simple transmisión. En la ley estadounidense entre propietarios e inquilinos, muchos de estos derechos y deberes han sido codificados en la Ley Uniforme de Propietarios e Inquilinos Residenciales . [7]
La ley entre propietarios e inquilinos generalmente reconoce las diferencias entre arrendamientos residenciales y comerciales bajo el supuesto de que los arrendamientos residenciales presentan un riesgo mucho mayor de poder de negociación desigual que los arrendamientos comerciales. [8]
Los arrendamientos residenciales son contratos diseñados para que individuos o grupos vivan o residan en el espacio arrendado. La mayoría de las entidades gubernamentales han "reconocido la santidad del hogar". Por lo tanto, los arrendatarios de espacios residenciales generalmente reciben más derechos y protecciones que los arrendamientos comerciales. También se debe a la presunción de un poder de negociación desigual que los espacios residenciales reciben más protección. Los estados, condados y ciudades tienen diferentes leyes y, además, distintos niveles de protección para los inquilinos y propietarios de espacios comerciales.
Los arrendamientos comerciales son arrendamientos de espacios destinados a usos comerciales, como industriales, de oficinas, minoristas y de fabricación. Los arrendamientos comerciales generalmente tienen menos protección al consumidor que los arrendamientos residenciales porque están sujetos a mucha más negociación.
El concepto moderno de ley entre propietarios e inquilinos incluye deberes que van más allá de la simple transmisión del contrato de arrendamiento. Estos deberes legalmente no pueden renunciarse en un contrato de arrendamiento con excepción del deber de entregar la posesión. Son nulas por razones de orden público las cláusulas que renuncian a estos deberes:
En Inglaterra y según la Ley Uniforme de Propietarios e Inquilinos Residenciales de la India, el propietario tiene el deber de entregar la posesión real al inquilino al comienzo del contrato de arrendamiento. La justificación para imponer esta carga al propietario es la idea de que éste tiene más recursos que los nuevos inquilinos para interponer recursos legales contra los remanentes indebidos (antiguos inquilinos que no renunciarán a la posesión del contrato de arrendamiento). [9]
En virtud de los aspectos contractuales de un arrendamiento, los arrendamientos modernos en Estados Unidos incluyen un pacto implícito de disfrute tranquilo. Esto significa que el propietario no interferirá con los derechos posesorios del inquilino sobre el contrato de arrendamiento. [10] Aunque un propietario puede ingresar por la fuerza sin previo aviso durante una emergencia, generalmente una mera necesidad de acción rápida no constituye una emergencia dentro de la doctrina de peligro inminente, cuando la situación que requiere la acción es una que debería haberse anticipado razonablemente. y que la persona cuya acción se solicita debería haber estado dispuesta a afrontar; [11] la doctrina del peligro inminente no excusa a quien ha provocado el peligro por su propia negligencia. [12]
El propietario debe proporcionar una vivienda libre de defectos graves que puedan perjudicar la salud o la seguridad. [13] En algunos estados, el inquilino tiene derecho a cancelar el contrato de arrendamiento y mudarse si los defectos son lo suficientemente graves y el propietario no ha realizado las reparaciones en un período de tiempo razonable. Los inquilinos que quieran cancelar sus contratos de arrendamiento deben buscar el asesoramiento de un abogado o una agencia gubernamental dedicada a los problemas entre propietarios e inquilinos para asegurarse de que las condiciones sean lo suficientemente severas como para cancelar el contrato de arrendamiento.
Esta garantía no se aplica a arrendamientos comerciales, solo residenciales.
En al menos un estado, el estado de Oklahoma, la ley estatal exige que el propietario proporcione cantidades razonables de agua corriente, agua caliente, electricidad, gas u otros servicios esenciales. El incumplimiento del cual, podrá dar lugar, entre otros remedios, a la deducción del precio pagado por el inquilino por dichos servicios del alquiler. Otros Estados pueden tener disposiciones legales similares. [14]
La ley entre propietarios e inquilinos también incluye protecciones para los inquilinos:
En una demanda por alquiler impago iniciada por un propietario contra un inquilino, un inquilino puede ofrecer el desalojo constructivo como defensa afirmativa. Un desalojo constructivo significa que el inquilino ya no puede ocupar el contrato de arrendamiento, pero que el propietario no lo desalojó físicamente. [15] Esto se utiliza a menudo junto con una violación del pacto implícito de habitabilidad.
Los contratos de arrendamiento incluyen convenios dependientes: si el propietario no cumple con sus obligaciones, el inquilino quedará exento de pagar el alquiler. El incumplimiento de estos pactos puede ser utilizado como defensa afirmativa por parte del inquilino en una acción por impago de alquiler o de desalojo. Estos convenios incluyen la garantía de habitabilidad (mantener las instalaciones habitables) y el convenio de reparación (que exige que el propietario repare los daños a las instalaciones). [16] En la legislación estadounidense, la garantía de habitabilidad fue establecida por el caso del Circuito DC Javins v. First National Realty Corp.
Un propietario no puede desalojar a un inquilino como represalia por denunciar violaciones del código de salud y seguridad. [17] Un inquilino puede utilizar el desalojo por represalia como defensa afirmativa contra un desalojo y como causa de acción contra el propietario. La defensa del desalojo en represalia se reconoció por primera vez en el caso del Circuito DC Edwards v. Habib .
En California, el desalojo por represalia se considera una defensa afirmativa y puede utilizarse para defender un caso. El código de California 1942.5 define los aspectos legales de su uso y continúa prohibiendo el desalojo por represalia, durante no menos de 180 días, después de una serie de eventos desencadenantes. [18] Alguna forma de protección para los inquilinos contra el desalojo por represalia está disponible en 42 estatutos estatales y en las leyes del Distrito de Columbia. Los únicos ocho estados sin esta protección son Georgia, Idaho, Indiana, Luisiana, Misuri, Dakota del Norte, Oklahoma y Wyoming. Sin embargo, en el estado de Oklahoma, es un delito menor perturbar, interferir u obstruir intencionalmente los asuntos estatales, como los asuntos oficiales de aplicación del código y, por lo tanto, el desalojo en represalia puede violar varias leyes penales estatales aplicables. [19]
Algunos estados, como Wisconsin, permiten que el inquilino recupere daños monetarios si el propietario infringe los estatutos o códigos administrativos estatales. El inquilino tiene el deber de demostrar que el propietario le debe dinero por daños y perjuicios. Si el inquilino puede demostrar que se violó una norma del Código de Agricultura, Comercio y Protección al Consumidor, tiene derecho a duplicar los daños según la ley de Wisconsin. [20]
Los arrendatarios también tienen deberes inherentes a sus derechos posesorios:
Los contratos de arrendamiento suelen incluir un compromiso limitado de reparación para los inquilinos, y esto esencialmente equivale a abstenerse de cometer despilfarros . Cuando los inquilinos se mudan del local, si quieren que se les devuelva el depósito de seguridad, la mayoría de los estatutos exigen que el local se devuelva al propietario en las mismas condiciones en que se encontraba cuando se mudaron, menos el desgaste normal.
En los arrendamientos comerciales, se puede incluir en el contrato el deber de operar. Esto significa que un inquilino comercial no puede dejar vacía una propiedad alquilada sin operar el negocio para el cual se realizó el contrato de arrendamiento. El deber de operar no existe a menos que esté escrito en el contrato de arrendamiento o esté obviamente de acuerdo con la intención del contrato. [21]
Tradicionalmente se consideraba que el deber del inquilino de pagar el alquiler era un pacto independiente, lo que significaba que el inquilino debía pagar el alquiler independientemente de si el propietario cumplía con sus obligaciones de cumplimiento. [22] Ahora el deber de un inquilino de pagar el alquiler se considera un pacto dependiente, y el inquilino puede ser liberado del deber de pagar el alquiler si el arrendador incumple el pacto de reparación o garantía de habitabilidad. [23]
Los arrendamientos suelen ser libremente enajenables , por regla general. Cualquiera de las partes puede renunciar a esto y, a menudo, lo hace el propietario con documentos de arrendamiento estándar . El subarrendamiento y la cesión se utilizan a menudo indistintamente, pero son conceptos diferentes. La cesión es la transferencia del derecho de posesión por el resto del plazo del inquilino original al cesionario. Un subarrendamiento se refiere únicamente a una transferencia de posesión por menos del plazo del inquilino original. La diferencia es la cuestión de qué posesión individual linda con la reversión del propietario .
Es importante tener en cuenta que los alquileres a corto plazo, como Air Bnb y Vrbo, no son subarrendamientos ni cesiones, sino que otorgan una licencia para que las personas tomen posesión. Esto significa que los huéspedes que alquilan a corto plazo no disfrutan de los mismos derechos que los inquilinos, sino que son tratados más como huéspedes.
Los propietarios también tienen una variedad de recursos disponibles para reclamar la posesión o reclamar el alquiler impago:
Antes de los procesos legales de desalojo, los propietarios podían utilizar el recurso de decomiso del derecho consuetudinario para reclamar la posesión de un contrato de arrendamiento. La confiscación se lograba generalmente añadiendo una condición posterior a los términos del contrato de arrendamiento. [24]
Los remedios de autoayuda para los propietarios son desalojos en los que "el propietario toma medidas activas para sacar al inquilino de la propiedad sin iniciar acciones legales". Los recursos de autoayuda han estado limitados por los estatutos de entrada forzosa y detención (FED). [25] La mayoría de los estados han prohibido el desalojo por autoayuda.
Los propietarios también pueden recuperar daños monetarios por el alquiler impago, y los métodos para obtener el alquiler y el monto que se puede obtener están dictados por los estatutos estatales. [26] La regla mayoritaria es que el propietario restará el precio del contrato del valor justo de mercado para determinar los daños.
Un arrendador puede iniciar una acción ante los tribunales para desalojar a un inquilino. El desalojo normalmente toma la forma de una demanda, que requiere un aviso inicial al inquilino, seguido de procedimientos judiciales en los que el inquilino puede impugnar el desalojo y potencialmente presentar una contrademanda. Al concluir el proceso de desalojo, si el propietario prevalece, el tribunal emitirá una orden para que la propiedad vuelva a estar en posesión del propietario, y potencialmente permitirá el traslado forzoso del inquilino y de cualquier propiedad que quede en el local.
Las viviendas asequibles, como las viviendas subvencionadas, tienen otras regulaciones. Muchos programas asignan el alquiler según los ingresos del inquilino. Por lo tanto, los inquilinos deben informar cualquier cambio en sus ingresos. [ cita necesaria ]
Si una de las partes incumple un contrato de arrendamiento y el propietario busca acciones contra la parte que incumple, el propietario tiene el deber de mitigar los daños monetarios o económicos. Deberán realquilar o subarrendar la unidad o terreno de manera razonable. Como prueba, los propietarios deben presentar documentos que demuestren que mostraron las instalaciones a posibles inquilinos, anunciaron las instalaciones como disponibles, no pidieron un alquiler excesivamente alto para mantener las instalaciones vacías o rechazaron a solicitantes de inquilinos razonables. Además, si un inquilino desea ceder o subarrendar el local, el propietario tiene derecho a rechazar a ciertos inquilinos potenciales, pero debe actuar de manera razonable y de buena fe. Su intento de mitigar los daños alterará sus daños recuperables reales.
En los Estados Unidos, la mayoría de las leyes entre propietarios e inquilinos son específicas de cada estado. [27]
Massachusetts permite el desalojo de inquilinos con contratos de arrendamiento con causa justificada, incluidas violaciones del contrato de arrendamiento, falta de pago del alquiler y uso de la propiedad de alquiler con fines ilegales. Los inquilinos que no tengan un plazo de arrendamiento pueden ser desalojados con o sin causa, previa notificación adecuada. [28]
Missouri, que sigue la mayoría de las reglas mayoritarias, sostiene que los propietarios tienen derecho a ser irrazonables en su deber de mitigar los daños. Además, no tienen que aceptar subarrendamientos o cesiones de inquilinos de ningún tipo, sean razonables o no. Los propietarios tienen mucha más discrecionalidad que en la regla general.
Durante la mayor parte de la historia de Texas, las relaciones entre propietarios e inquilinos se regían por los principios del antiguo derecho consuetudinario inglés. [29] El derecho consuetudinario era duro con los inquilinos. Los inquilinos de Texas alquilaban sus propiedades "tal cual" según la doctrina del derecho consuetudinario de caveat emptor, que en latín significa "que el comprador tenga cuidado". [30] Se esperaba que el inquilino inspeccionara cuidadosamente la propiedad antes de firmar el contrato de arrendamiento. Posteriormente, se esperaba que siguieran pagando el alquiler incluso si la propiedad se volvía inhabitable. Por supuesto, los propietarios y los inquilinos podían contratar que el propietario hiciera las reparaciones necesarias y mantuviera la condición, pero no había ninguna obligación legal de hacerlo. [31] El defecto fue que el deber del inquilino de pagar el alquiler era independiente del deber del propietario de mantener o reparar las instalaciones. [32]
Texas comenzó a ofrecer a sus inquilinos protecciones más fuertes en 1978. Ese año, la Corte Suprema de Texas decidió Kamarath contra Bennett. [33] En ese caso, la Corte Suprema de Texas sostuvo que todos los arrendamientos residenciales contienen una "garantía implícita de habitabilidad". La "garantía implícita" cambió las reglas del juego. Exigía que todos los propietarios mantuvieran su propiedad "habitable", incluso si el contrato de arrendamiento residencial no les exigía específicamente que hicieran ninguna reparación. Y además, condicionó el deber del inquilino de pagar el alquiler al deber del propietario de mantener la propiedad habitable. Es decir, los inquilinos tenían el derecho legal de dejar de pagar el alquiler si el propietario no mantenía la propiedad habitable. De un solo golpe, la Corte Suprema de Texas logró una gran victoria para los inquilinos de Texas.
La "garantía implícita de habitabilidad" creada por el tribunal duró aproximadamente un año. En 1979, la legislatura de Texas respondió rápidamente promulgando la Sección 92 del Código de Propiedad de Texas. [34] Ese estatuto rige integralmente las relaciones entre propietarios e inquilinos de Texas. Específicamente, codificó el deber del propietario de mantener la propiedad habitable y proporcionó más aclaraciones. Ahora, según la ley estatutaria de Texas, el propietario tiene el deber de hacer un esfuerzo diligente para reparar o remediar una condición si el inquilino dio aviso de la condición, el inquilino no está atrasado en el pago del alquiler en el momento en que se da el aviso, y la condición afecta materialmente la salud física o la seguridad de un inquilino común. [35] Sin embargo, los propietarios de Texas no tienen el deber de reparar las condiciones causadas por los inquilinos. [36]
Un inquilino cuyo propietario ha incumplido su deber de mantener la propiedad habitable tiene algunas opciones legales diferentes. Pueden rescindir el contrato de arrendamiento; pueden hacer las reparaciones ellos mismos y luego deducir el costo de un pago de alquiler posterior; o podrían llevar a su arrendador a los tribunales. [37]