Una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda , o HELOC ( /ˈhiːˌlɒk/ HEE-lok ), es un tipo renovable de préstamo garantizado en el que el prestamista se compromete a prestar una cantidad máxima dentro de un período acordado (llamado plazo ), donde la garantía es el propiedad del prestatario (similar a una segunda hipoteca ). Debido a que una casa suele ser el activo más valioso de un consumidor , muchos propietarios usan su HELOC para compras o proyectos importantes, como mejoras en el hogar, educación, inversiones inmobiliarias o facturas médicas, y optan por no usarlos para los gastos diarios. [1]
Una de las razones de la popularidad de los HELOC es su flexibilidad, tanto en términos de endeudamiento como de reembolso. Además, su popularidad también puede deberse a que tienen una mejor imagen que una " segunda hipoteca ", término que puede implicar más directamente un nivel de endeudamiento indeseable. Sin embargo, dentro de la propia industria crediticia, las HELOC se clasifican como una segunda hipoteca. [2] Los HELOC generalmente se ofrecen a tasas de interés atractivas. Esto se debe a que están garantizados contra la vivienda del prestatario y, por tanto, se consideran productos financieros de bajo riesgo.
Sin embargo, debido a que la garantía de un HELOC es la vivienda , no pagar el préstamo o no cumplir con los requisitos del préstamo puede resultar en una ejecución hipotecaria . Como resultado, los prestamistas generalmente exigen que el prestatario mantenga un cierto nivel de valor líquido de la vivienda como condición para proporcionar una línea de valor líquido de la vivienda, generalmente un mínimo del 15-20%. [3]
Un HELOC se diferencia de un préstamo con garantía hipotecaria convencional en que al prestatario no se le adelanta la suma completa por adelantado, [4] sino que utiliza una línea de crédito para pedir prestadas sumas que no superan el límite de crédito , similar a una tarjeta de crédito .
El plazo de una HELOC se divide en dos períodos distintos. Durante el "período de sorteo", el cliente puede utilizar su HELOC como una instalación giratoria. Los períodos de sorteo suelen durar 10 años. [5] Durante este tiempo, el prestatario puede retirar fondos, reembolsarlos y volver a retirarlos tantas veces como desee, pagando únicamente intereses sobre su saldo pendiente . Al período de retiro le sigue el “período de pago”, en el que se debe pagar el saldo pendiente más los intereses, ya sea como un pago global global o según un cronograma de amortización del préstamo .
El reembolso anticipado generalmente se puede realizar en cualquier momento del plazo y es capital e intereses o solo intereses (“pago mínimo”). El monto del reembolso puede variar desde el pago mínimo hasta el monto total retirado más intereses. Los prestamistas determinan la cantidad que pueden prestar a un prestatario en función de dos variables: 1) el valor de la propiedad de garantía y 2) la solvencia crediticia del prestatario. [6] Esto se expresa en una relación préstamo-valor combinada (CLTV).
Las HELOC se hicieron muy populares en los Estados Unidos a principios de la década de 2000, en parte porque los bancos utilizaban campañas publicitarias para alentar a los clientes a solicitar préstamos hipotecarios [7] y porque los intereses pagados generalmente eran deducibles según las leyes federales y estatales del impuesto sobre la renta. [8] Esto redujo efectivamente el costo de los fondos prestados y ofreció un incentivo fiscal atractivo sobre los métodos tradicionales de préstamo, como las tarjetas de crédito. Mientras que la mayoría de las hipotecas se ofrecen a tasas fijas, las HELOC generalmente se ofrecen a tasas variables debido a la flexibilidad inherente a un período de retiro de 10 años donde las tasas de interés pueden cambiar.
El abuso de HELOC se cita a menudo como una de las causas de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos. [9] En 2008, los principales prestamistas sobre el valor de la vivienda, incluidos Bank of America , Countrywide Financial , Citigroup , JP Morgan Chase , National City Mortgage , Washington Mutual y Wells Fargo, comenzaron a informar a los prestatarios que sus líneas de crédito sobre el valor de la vivienda habían sido congeladas, reducidas, suspendidas, rescindida o restringida de alguna otra manera. [10] La caída de los precios de la vivienda ha llevado a los prestatarios a poseer un patrimonio reducido, lo que se percibió como un mayor riesgo de ejecución hipotecaria a los ojos de los prestamistas.
Después de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 , los intereses de un HELOC ya no son deducibles a menos que el préstamo se utilice para mejoras sustanciales en el hogar. [11] Después de anunciar que ya no estaban considerando solicitudes de HELOC en 2020, JPMorgan Chase anunció en mayo de 2022 que lo estaban reconsiderando. [12]
De manera similar a Estados Unidos, el mercado de HELOC en Canadá creció un 20% anual a principios de la década de 2000, lo que representó 35 mil millones de dólares en 2000 a aproximadamente 186 mil millones de dólares en 2012. Si se analiza la deuda de consumo no hipotecaria, la proporción de HELOC creció del 10% al 40% en ese tiempo. Para poner este avance en perspectiva, las tarjetas de crédito representaron constantemente alrededor del 15% de la cuota de mercado durante este período. [13] Los principales impulsores de este mercado en evolución fueron los bajos tipos de interés y el aumento sostenido de los precios inmobiliarios. [14] Ambas condiciones fueron favorables para los clientes, ya que el creciente valor líquido de sus propiedades representaba una excelente oportunidad para obtener préstamos más grandes y más largos.
Después de la crisis de 2008, la demanda de HELOC se estabilizó y creció en un promedio del 2% anual. [15] Este crecimiento más lento podría atribuirse a una menor demanda, tasas hipotecarias excepcionalmente bajas y un mercado más regulado. De hecho, la recesión ha empujado al gobierno canadiense a tomar medidas destinadas a mitigar los riesgos asociados con la adopción de una HELOC. Algunas de estas medidas pueden haber impactado el crecimiento del mercado HELOC, limitando la demanda por parte del cliente y haciendo que los criterios de préstamo sean más estrictos.
Una de ellas fue una decisión de 2011 de hacer que los HELOC no fueran elegibles para un “seguro de cartera” respaldado por el gobierno. Este seguro fue utilizado por los prestamistas para “titularizar hipotecas agrupadas a través del programa de Valores Respaldados por Hipotecas (NHA MBS) de la Ley Nacional de Vivienda”. [16] Otra medida fue la decisión de la Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras (OSFI) de limitar el índice LTV máximo para HELOC al 65%, limitando así las cantidades que los propietarios podían aprovechar de su propiedad. [17] Las normas de suscripción también se hicieron más estrictas mediante la Guía de prácticas y procedimientos de suscripción de hipotecas residenciales. [18]
A pesar de la proliferación de productos HELOC en EE. UU. y Canadá, el mercado del Reino Unido no tenía una oferta de productos similar antes de 2021. Esto es significativo ya que históricamente el mercado del Reino Unido ha replicado productos financieros innovadores desarrollados en EE. UU., como tarjetas de crédito o pagos en línea . [19] Esto puede atribuirse en parte al hecho de que el sistema bancario del Reino Unido está muy consolidado y hay poca innovación de productos entre los principales prestamistas. [20] Esto cambió en el contexto pospandemia, donde la innovación en la industria de servicios financieros se ha acelerado, con las 'fintech' introduciendo nuevos productos en el mercado. [21]
El primer producto HELOC del Reino Unido fue en 2021, de la fintech Selina Finance. [22] A partir de 2022, a pesar de una utilización per cápita de productos HELOC de menos del 5% en comparación con mercados maduros y establecidos como los EE. UU. y Canadá, los clientes del Reino Unido han mostrado una tendencia cada vez mayor a utilizar productos HELOC como sustituto de las herramientas de financiación al consumo existentes. Como resultado, las originaciones anuales de HELOC se han quintuplicado, de 50 millones de dólares en 2021 a 250 millones de dólares en 2022.
Sin embargo, en el Reino Unido, las hipotecas compensadas han sido comunes durante muchos años, lo cual es una forma principal de préstamo contra una propiedad. Las empresas actuales que ofrecen estos productos son Yorkshire Building Society, Coverntry Building Society, Clydesdale Bank y Accord Mortgages. Un beneficio principal de las hipotecas compensadas es que tienen opciones sin tarifas, mientras que la opción de Selina Finance viene con una tarifa mínima de más de £1300.
A pesar de las altas tasas de interés para los consumidores en Brasil, que históricamente se encuentran entre las más altas del mundo, a menudo por encima del 200% anual y, en algunos casos, superando el 430% anual para la deuda renovable de tarjetas de crédito, [23] la línea sobre el valor líquido de la vivienda de crédito (HELOC) no se ofrecieron en el país antes de 2023. En 2022, casi el 80% de las familias brasileñas terminaron el año endeudadas (generalmente con tasas muy caras), un récord desde que la CNC - Confederación Nacional de Comercio - comenzó a investigar el tema en 2011. [24] La primera empresa brasileña que ofreció un producto HELOC fue autorizada para operar por el Banco Central de Brasil en junio de 2023. Fue la fintech ZiliCred (nombre comercial) / All In Cred (nombre de la empresa). [25]
ZiliCred estima que el potencial de mercado de la línea de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC) en Brasil representa algo así como el 12% de las operaciones vinculadas a garantías inmobiliarias, lo que representa alrededor de BRL 420 mil millones. [26] Los costos de cierre de ZiliCred HELOC rondan la tasa CDI más una tasa fija (0,99% a 1,99%) por mes, lo que representa un ahorro promedio de alrededor del 95% en comparación con las tasas de interés de otras líneas de crédito renovables. ZiliCred ofrece una opción sin cargo cuando HELOC se contrata directamente con la Compañía.
La introducción de HELOC en Brasil es un avance notable en el panorama financiero del país. Puede mejorar la flexibilidad financiera, reducir los costos de endeudamiento y brindar a los propietarios una herramienta valiosa para administrar sus finanzas de manera más efectiva. Este empoderamiento puede conducir a una mejor toma de decisiones financieras, una menor dependencia de la deuda de consumo de alto costo y, en última instancia, una mejor calidad de vida para muchas personas.
{{cite book}}: Mantenimiento CS1: varios nombres: lista de autores ( enlace ){{cite book}}: Mantenimiento CS1: otros ( enlace ){{cite book}}: Mantenimiento CS1: otros ( enlace )