Un programa de amortización es una tabla que detalla cada pago periódico de un préstamo amortizable (normalmente una hipoteca ), generado por una calculadora de amortización . [1] La amortización se refiere al proceso de pagar una deuda (a menudo de un préstamo o hipoteca) a lo largo del tiempo mediante pagos regulares. [2] Una parte de cada pago se destina a los intereses, mientras que el importe restante se aplica al saldo del capital. El porcentaje de interés frente al capital en cada pago se determina en un programa de amortización. El programa diferencia la parte del pago que pertenece al gasto de intereses de la parte que se utiliza para cerrar la brecha de un descuento o prima del capital después de cada pago.
Si bien una parte de cada pago se destina tanto al pago de intereses como al saldo principal del préstamo, la cantidad exacta que se destina al pago del capital varía en cada pago (el resto se destina al pago de intereses). Un cronograma de amortización indica la cantidad monetaria específica que se destina al pago de intereses, así como la cantidad específica que se destina al pago del saldo principal, con cada pago. Inicialmente, una gran parte de cada pago se destina al pago de intereses. A medida que el préstamo vence, se destinan porciones mayores al pago del capital.
Existen distintos métodos para elaborar un plan de amortización, entre ellos:
Los cronogramas de amortización se ejecutan en orden cronológico . Se supone que el primer pago se realiza un período de pago completo después de que se obtuvo el préstamo, no el primer día (la fecha de origen) del préstamo . El último pago cancela por completo el resto del préstamo . A menudo, el último pago será un monto ligeramente diferente a todos los pagos anteriores.
Además de desglosar cada pago en porciones de interés y capital, un cronograma de amortización también indica el interés pagado hasta la fecha, el capital pagado hasta la fecha y el saldo de capital restante en cada fecha de pago.
Este cuadro de amortización se basa en los siguientes supuestos:
En primer lugar, debe saberse que se producen errores de redondeo y, dependiendo de cómo el prestamista acumule estos errores, el pago combinado (capital más intereses) puede variar ligeramente algunos meses para evitar que estos errores se acumulen; o bien, los errores acumulados se ajustan al final de cada año o en el pago final del préstamo.
Hay algunos puntos cruciales que vale la pena tener en cuenta al hipotecar una casa con un préstamo amortizado. En primer lugar, existe una asignación sustancialmente desigual de los pagos mensuales hacia los intereses, especialmente durante los primeros 18 años de una hipoteca a 30 años. [3] En el ejemplo siguiente, el pago 1 asigna aproximadamente el 80-90% del pago total a los intereses y solo $67,09 (o 10-20%) al saldo principal . El porcentaje exacto asignado al pago del principal depende de la tasa de interés. No es hasta el pago 257 o más de dos tercios del plazo que la asignación de pagos hacia el principal y los intereses se equilibra y, posteriormente, inclina la mayoría hacia el primero.
En el caso de un préstamo con amortización total, con una tasa de interés fija (es decir, no variable), el pago permanece igual durante todo el plazo, independientemente del saldo de capital adeudado. Por ejemplo, el pago en el escenario anterior seguirá siendo de $733,76 independientemente de si el saldo de capital pendiente (sin pagar) es de $100 000 o $50 000. Pagar más que el monto contractual mensual reduce el monto pendiente y, por lo tanto, el interés que se paga al prestamista; si el pago mensual contractual permanece igual, la cantidad de pagos y el plazo del préstamo deben disminuir. Por el contrario, pagar menos que el monto contractual mensual aumenta el monto pendiente y, por lo tanto, el interés a pagar ( amortización negativa ); si el pago mensual contractual permanece igual, la cantidad de pagos y el plazo del préstamo deben aumentar.