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En Australia, la propiedad de una vivienda se considera un icono cultural clave [1] y forma parte de la tradición australiana conocida como el Gran Sueño Australiano de "poseer una casa unifamiliar en un terreno cercado". [1] [2] Se ha considerado que la propiedad de una vivienda crea una ciudadanía responsable; según un ex primer ministro de Victoria : [¿ quién? ] "El propietario de una vivienda siente que tiene un interés en el país y que tiene algo por lo que vale la pena trabajar, vivir y luchar". [3]
En 2016, había alrededor de 9,9 millones de viviendas privadas en Australia [4] , cada una con, en promedio, 2,6 ocupantes. [5] En 1966, alrededor del 70% de las viviendas estaban ocupadas por sus propietarios [6] , una de las proporciones más altas de cualquier país. El resto eran viviendas alquiladas. Aproximadamente la mitad de las viviendas ocupadas por sus propietarios estaban hipotecadas. [6]
En Australia, las viviendas ocupadas por sus propietarios no se consideran activos de inversión. Los intereses hipotecarios no son deducibles de impuestos, como ocurre, por ejemplo, en los Estados Unidos. Una vivienda residencial ocupada por su propietario no está sujeta al impuesto sobre las ganancias de capital en el momento de la venta y no se contabiliza en la prueba de activos a los efectos de la pensión de Centrelink . Tampoco está sujeta al impuesto sobre la tierra , aunque estos impuestos se determinan tradicionalmente a nivel estatal.
En el pasado, la propiedad de una vivienda se ha descrito como un factor de igualdad; en la Australia de posguerra, los inmigrantes australianos podían comprar casas con la misma rapidez que los australianos nativos. [2] Además, los suburbios australianos han sido más mixtos socioeconómicamente que los de Estados Unidos y, en menor medida, los de Gran Bretaña. En Melbourne, por ejemplo, un observador temprano señaló que "una casa pobre está al lado de una casa buena". [2]
Existen diferencias regionales significativas en las tasas de propiedad de vivienda en Australia, que reflejan diferencias de edad promedio (por ejemplo, las personas de mayor edad tienden a poseer casas más que las personas más jóvenes), así como diferencias socioeconómicas. [7]
En la Encuesta sobre Ingresos y Vivienda de 2015-2016 se determinó que aproximadamente el 30% de los hogares eran propietarios de sus viviendas (es decir, sin hipoteca) y el 37% eran propietarios con hipoteca. Otro 25% alquilaba su vivienda a un propietario privado y el 4% alquilaba su vivienda a una autoridad de vivienda estatal o territorial. [8]
Entre junio de 1995 y junio de 2015, la proporción de hogares sin hipoteca disminuyó del 42% al 31%, mientras que la proporción con hipoteca aumentó del 30% al 36%. [7] Desde 1999-2000, la proporción de hogares que alquilan a las autoridades de vivienda estatales/territoriales ha disminuido del 6% al 3%, mientras que la proporción de alquiler privado aumentó del 20% al 26% en 2019-20. [9] Si bien una mayor proporción de todos los hogares que alquilan lo hacen a propietarios privados, hay un mayor número de inquilinos privados que reciben asistencia para el alquiler de la Commonwealth . [6] [10]
En Australia, la tasa de propietarios de viviendas descendió al 67% en 2011, el nivel más bajo en más de 50 años. Tasmania tiene la tasa más alta de propietarios de viviendas, con un 70%, y el Territorio del Norte, con un 46%, la más baja. [5]
Según el censo de 2016, la propiedad de viviendas en Australia había disminuido al 65%. [11]
El 25% de las viviendas que alquilan los propietarios privados pueden considerarse propiedades generadoras de ingresos o de inversión, y los propietarios privados pueden ser considerados inversores, aunque algunos propietarios-ocupantes también pueden considerar sus viviendas como inversiones. Los propietarios privados generalmente cobran el alquiler de un inquilino como ingreso imponible, mientras que un propietario-ocupante obtiene el alquiler imputado por vivir en la vivienda, y tampoco está sujeto al impuesto sobre las ganancias de capital . De manera similar, el inversor puede reclamar los gastos relacionados con la propiedad, incluidos los impuestos sobre la propiedad, los intereses y la depreciación, mientras que el propietario-ocupante no puede hacerlo. El alquiler pagado por un inquilino para fines privados o domésticos generalmente no es una deducción admisible para el inquilino, ni tampoco lo son los gastos relacionados con la propiedad. [ cita requerida ]
Un inversor inmobiliario puede utilizar cálculos como el ratio terreno-activo. El ratio terreno-activo es una medida de valoración inmobiliaria que compara el valor del terreno en el que se encuentra una propiedad con el valor total de la propiedad, incluidos el terreno, los edificios y cualquier mejora. Este ratio es especialmente útil para los inversores y agentes inmobiliarios, ya que ayuda a determinar el valor intrínseco que tiene un terreno en una propiedad, lo que influye en su potencial de apreciación y su impacto en la rentabilidad.
La fórmula para calcular la relación tierra-activo es muy sencilla: relación tierra-activo = (valor de la tierra / valor total de la propiedad) * 100%
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En Australia, la propiedad de una vivienda se está volviendo más exclusiva. La relación entre el precio de la vivienda promedio y el ingreso promedio de los australianos alcanzó un máximo histórico a fines de los años 1990. [12] Los jóvenes están comprando viviendas a los precios más bajos de la historia y los cambios en los patrones de trabajo están reduciendo la capacidad de muchos hogares para conservar sus hogares. [13]
Las nuevas viviendas han aumentado de tamaño [14] y albergan a menos personas en promedio que en el pasado. [15] La proporción de casas con cuatro o más dormitorios aumentó del 15% en 1971 a más del 30% en 2001. [16]
Varios economistas, como Rory Robertson, analista del Macquarie Bank , afirman que la alta inmigración y la propensión de los recién llegados a agruparse en las capitales están exacerbando el problema de asequibilidad de la vivienda en el país. [17] Según Robertson, las políticas del Gobierno federal que impulsan la demanda de vivienda, como los altos niveles actuales de inmigración, así como los descuentos en los impuestos a las ganancias de capital y los subsidios para impulsar la fertilidad, han tenido un mayor impacto en la asequibilidad de la vivienda que la liberación de tierras en las periferias urbanas. [18]
El Informe Nº 28 de la Comisión de Productividad, First Home Ownership (2004), también afirmó, en relación con la vivienda, "que el crecimiento de la inmigración desde mediados de los años 1990 ha contribuido de manera importante a la demanda subyacente, en particular en Sydney y Melbourne". [19] Esto se ha visto exacerbado por los prestamistas australianos que flexibilizan las directrices crediticias para los residentes temporales, permitiéndoles comprar una casa con un depósito del 10 por ciento.
En su presentación al mismo Informe del PC, el RBA también afirmó que "el rápido crecimiento de visitantes extranjeros, como los estudiantes, puede haber impulsado la demanda de viviendas de alquiler". [19] Sin embargo, en el informe se cuestionaba la cobertura estadística de la población residente. "Las cifras de crecimiento de la población de la ABS omiten ciertos grupos de formación de hogares, a saber, estudiantes extranjeros y migrantes de negocios que no permanecen continuamente durante 12 meses en Australia". [19] Esta omisión estadística llevó a admitir: "La Comisión reconoce que las estimaciones de población residente de la ABS tienen limitaciones cuando se utilizan para evaluar la demanda de vivienda. Dada la importante afluencia de extranjeros que vienen a trabajar o estudiar a Australia en los últimos años, parece muy probable que los movimientos de visitantes de corta estancia puedan haber contribuido a la demanda de vivienda. Sin embargo, las Comisiones no conocen ninguna investigación que cuantifique los efectos". [19]
Algunas personas y grupos de interés también han argumentado que la inmigración provoca una sobrecarga de la infraestructura. [20] [21]
En diciembre de 2008, el gobierno federal introdujo una legislación que flexibilizaba las normas para los compradores extranjeros de propiedades australianas. Según los datos de la FIRB (Junta de Revisión de Inversiones Extranjeras) publicados en agosto de 2009, la inversión extranjera en bienes raíces australianos había aumentado más de un 30% en lo que va de año. Un agente dijo que "los inversores extranjeros las compran para los bancos de tierras , no para alquilarlas. Las casas simplemente permanecen vacías porque buscan un aumento de capital ". [22]
Para hacer frente a la alta demanda de viviendas, la conveniencia de alquilar y, lo más importante, la afluencia de inmigrantes, las principales ciudades australianas han experimentado un auge en la construcción de edificios de apartamentos de gran altura. Según ABC News y UBS , la cantidad de grúas en edificios de gran altura de Australia se estabilizó en un pico de 548 en 2017, tras haber aumentado un 323% desde fines de 2013. [23]
