El Programa de Vivienda Mitchell-Lama es una garantía gubernamental de vivienda sin subsidios en el estado de Nueva York . Fue patrocinado por el senador estatal de Nueva York MacNeil Mitchell y el asambleísta Alfred A. Lama y se convirtió en ley en 1955. [2] [3]
El objetivo público del programa era el desarrollo y la construcción de viviendas asequibles , tanto de alquiler como de propiedad cooperativa , para residentes de ingresos medios. [4] En virtud de este programa, las jurisdicciones locales adquirían propiedades mediante dominio eminente y se las proporcionaban a los desarrolladores para que desarrollaran viviendas para inquilinos de ingresos bajos y medios. Los desarrolladores recibían reducciones de impuestos mientras permanecieran en el programa e hipotecas a bajo interés , subsidiadas por el gobierno federal, estatal o de la ciudad de Nueva York . También se les garantizaba un rendimiento de la inversión del 6% o, más tarde, del 7,5% cada año. El programa se basaba en la cooperativa de viviendas Morningside Gardens , una cooperativa en el vecindario Morningside Heights de Manhattan que estaba subsidiada con dinero de los impuestos. [5]
La División de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York (DHCR, por sus siglas en inglés) se fusionó con la Administración de Financiamiento de Vivienda del Estado de Nueva York en 2010 para crear la agencia de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York . La nueva agencia proporcionó financiamiento, mantenimiento y supervisión de hipotecas a los desarrollos mientras permanecieran en el programa Mitchell-Lama. [4]
Según el Programa de Renovación de Viviendas y Comunidades del Estado de Nueva York (anteriormente DHCR), " se construyeron un total de 269 desarrollos Mitchell-Lama con más de 105.000 apartamentos en el marco del programa". [6]
Se convirtió en ley en 1955 como la Ley de Sociedades de Vivienda con Fines de Lucro Limitados . [2] [3] Ahora está oficialmente contenida en la ley de Financiamiento de Vivienda Privada de 1962 , artículo II titulado Sociedades de Vivienda con Fines de Lucro Limitados y que hace referencia a corporaciones sin fines de lucro, mientras que el artículo IV titulado Sociedades de Vivienda con Dividendos Limitados se refiere a viviendas asequibles no Mitchell-Lama organizadas desde 1927 como corporaciones comerciales, sociedades o fideicomisos bajo la ley de Vivienda Estatal de 1926. Entre 1955 y 1978, se produjeron aproximadamente 135.000 unidades de vivienda asequible utilizando fondos Mitchell-Lama. [1] Los complejos de apartamentos notables desarrollados con fondos Mitchell-Lama incluyen Dayton Towers, Manhattan Plaza , Cadman Plaza , Co-op City y 1199 Plaza . [7]
Los propietarios generalmente pueden retirar los proyectos de Mitchell-Lama pagando por adelantado la hipoteca, lo que suele ocurrir 20 años después de que se desarrolla el proyecto. Sin embargo, en algunos casos, los acuerdos especiales de uso del suelo especifican más tiempo. [8] Entre 1990 y 2005, el sector de viviendas de Mitchell-Lama perdió "22.688 unidades, más de un tercio (34 por ciento) de su stock". [9] Ese ritmo ha aumentado ahora con el mercado inmobiliario de edificios de alquiler. Cuando se privatiza un edificio, pierde su reducción de impuestos, el propietario generalmente debe refinanciar la hipoteca y pierde el derecho a una rentabilidad anual del 6% sobre la inversión.
Lo que sucede con los inquilinos de esos edificios depende de cuándo se construyeron y de las políticas públicas.
Los inquilinos de edificios de alquiler construidos antes de 1974 entran en régimen de estabilización de alquileres al abandonar Mitchell-Lama. Eso significa que sus alquileres aumentan de acuerdo con las órdenes de la Junta de Pautas de Alquiler de la Ciudad de Nueva York para cada nuevo contrato de alquiler [10], así como de acuerdo con las órdenes de la Oficina de Administración de Alquileres de Nueva York para, entre otras cosas, mejoras de capital importantes [11] y dificultades del propietario. [12]
Los inquilinos que no califican para recibir vales mejorados, incluidos todos los inquilinos de edificios construidos después de 1973 que no recibieron subsidios federales, deben pagar el alquiler establecido por los propietarios. [a] Los edificios que ya no están en un programa de regulación de alquileres plantean un problema particular para los inquilinos que recibían subsidios especiales, como programas de subsidios, debido a la pobreza [13] , la edad [14] y la discapacidad. [15]
Después de un cierto período de años, los propietarios de las cooperativas de vivienda de capital limitado Mitchell-Lama pueden decidir, de acuerdo con sus reglas de votación cooperativas, "privatizar" o desmutualizar también su edificio. Eso puede permitir a los propietarios vender sus apartamentos, a menudo con un alto beneficio, pero puede potencialmente aumentar las tarifas de mantenimiento de los residentes restantes, ya que el edificio pierde su desgravación fiscal y puede tener pagos mayores por una hipoteca no subsidiada. Los impuestos sobre las reventas pueden usarse para mitigar tales aumentos, pero eso depende de las juntas cooperativas. Hay algunos esfuerzos para exigirlos por ley, pero hasta ahora no han tenido éxito. Tal desmutualización, por lo tanto, disminuye simultáneamente el stock de viviendas asequibles en una zona determinada y aumenta los ingresos fiscales. [16]
Algunos políticos han propuesto proyectos de ley [17] a la legislatura del estado de Nueva York que harían que todos los edificios que abandonan o han abandonado Mitchell-Lama pasaran a ser objeto de estabilización de alquileres tras su privatización. La Ley de Alquileres de 2011 [18], promulgada el 24 de junio de 2011, no mencionaba los alquileres de Mitchell-Lama ni las cooperativas.
En noviembre de 2007, la División de Vivienda y Renovación Comunitaria (DHCR) del Estado , ahora NYS HCR, adoptó regulaciones que establecen que simplemente eliminar un Mitchell-Lama anterior a 1974 del programa no es una "circunstancia única o peculiar" que justifique un aumento sustancial del alquiler. [19] Varios propietarios desafiaron esa política en la corte, afirmando que contradice una decisión judicial, KSLM-Columbus Apts. v. NYS DHCR , [20] y la referencia de un tribunal inferior a las cartas de política de la DHCR. [21] El juez Schlesinger de la Corte Suprema del Estado de Nueva York dictaminó [22] que las regulaciones son legales, y uno de los propietarios ( Steve Witkoff , propietario de 95 W. 95th Street, ahora llamado "Columbus 95") apeló a la División de Apelaciones de nivel medio del estado. El 28 de diciembre de 2010, la División de Apelaciones, Primer Departamento (que abarca los distritos de Manhattan y el Bronx de la ciudad de Nueva York) confirmó por unanimidad la regulación de la DHCR. [23] El propietario de Columbus 95 no solicitó permiso judicial para apelar ante el tribunal más alto del estado de Nueva York. [24]
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