La tasa de capitalización (o " cap rate ") es una medida de valoración de bienes raíces que se utiliza para comparar diferentes inversiones inmobiliarias . Aunque existen muchas variaciones, la tasa de capitalización generalmente se calcula como la relación entre los ingresos anuales por alquiler producidos por un activo inmobiliario y su valor de mercado actual . La mayoría de las variaciones dependen de la definición de los ingresos anuales por alquiler y de si son brutos o netos de los costos anuales, y de si los ingresos anuales por alquiler son el monto real recibido (rendimientos iniciales), o los ingresos potenciales por alquiler que podrían recibirse si el activo se alquilara de manera óptima (rendimiento ERV).
La tasa se calcula de forma sencilla como sigue:
Algunos inversores pueden calcular la tasa de capitalización de forma diferente.
En los casos en que se desconoce el valor de compra o de mercado, los inversores pueden determinar la tasa de capitalización utilizando una ecuación diferente basada en las primas de riesgo históricas, de la siguiente manera:
Por ejemplo, si se compra un edificio por un precio de venta de $1,000,000 y produce $100,000 en ingresos operativos netos positivos (la cantidad que queda después de restar los costos fijos y variables del ingreso bruto por alquiler ) durante un año, entonces:
La tasa de capitalización del edificio del inmueble es del 10% por ciento, o en otras palabras, la décima parte del costo del edificio se paga con los ingresos netos obtenidos en el año.
Si el propietario compró el edificio hace veinte años por $200,000 que ahora vale $400,000 , su tasa de capitalización es:
El inversor debe tener en cuenta el coste de oportunidad de mantener su dinero inmovilizado en esta inversión. Al quedarse con este edificio, está perdiendo la oportunidad de invertir 400.000 dólares (vendiendo el edificio a su valor de mercado e invirtiendo el dinero).
Por ese motivo, en el cálculo de la tasa de capitalización se debe utilizar el valor actual de la inversión, no la inversión inicial real. La mayoría de las transacciones inmobiliarias se financian con capital prestado, como préstamos hipotecarios .
Así, para el propietario del edificio que lo compró hace veinte años por 200.000 dólares , la tasa de capitalización real es del veinticinco por ciento, no del cincuenta por ciento, y tiene invertidos 400.000 dólares , no 200.000 .
Como otro ejemplo de por qué se debe utilizar el valor actual, considere el caso de un edificio que se regala (como herencia o donación benéfica). El nuevo propietario divide el ingreso neto anual por el costo inicial, digamos,
Cualquiera que invierte cualquier cantidad de dinero a una tasa de retorno indefinida muy rápidamente, obtiene un porcentaje de retorno indefinido sobre su inversión.
De esto, vemos que a medida que aumenta el valor de un activo, la cantidad de ingresos que produce también debería aumentar (al mismo ritmo), para mantener la tasa de capitalización.
Las tasas de capitalización son una medida indirecta de la rapidez con la que una inversión se amortizará por sí sola. En el ejemplo anterior, el edificio adquirido se capitalizará por completo (se amortizará por sí solo) después de diez años (100 % dividido por 10 %). Si la tasa de capitalización fuera del 5 %, el período de recuperación sería de veinte años.
Tenga en cuenta que en los EE. UU. una tasación de bienes raíces utiliza el ingreso operativo neto. El flujo de efectivo equivale al ingreso operativo neto menos el servicio de la deuda. Cuando no se dispone de información suficientemente detallada, la tasa de capitalización se derivará o estimará a partir del ingreso operativo neto para determinar el costo, el valor o el ingreso anual requerido.
Un inversor considera su dinero como un "activo de capital". Como tal, espera que su dinero produzca más dinero. Teniendo en cuenta el riesgo y el interés disponible en las inversiones en otros activos, un inversor llega a una tasa de rendimiento personal que espera de su dinero. Esta es la tasa de capitalización que espera. Si le ofrecen un edificio de apartamentos por $100,000 y espera obtener al menos un 8 por ciento de sus inversiones inmobiliarias, entonces multiplicaría la inversión de $100,000 por el 8% y determinaría que si los apartamentos generarán $8,000 o más al año, después de los gastos operativos, entonces el edificio de apartamentos es una inversión viable.
En la inversión inmobiliaria, los bienes inmuebles suelen valorarse según las tasas de capitalización proyectadas que se utilizan como criterio de inversión. Esto se hace mediante la manipulación algebraica de la fórmula siguiente:
Por ejemplo, al valorar el precio de venta proyectado de un edificio de apartamentos que produjo un ingreso operativo neto de $10,000 el año pasado, si fijamos una tasa de capitalización proyectada del 7%, entonces el valor del activo (o el precio pagado para poseerlo) es $142,857 ( = $10,000/.07 ) .
Este método de valoración de bienes raíces que utiliza la fórmula indicada anteriormente se conoce como capitalización directa o valoración por tasa de capitalización y se utiliza comúnmente para valorar propiedades que generan ingresos.
Una ventaja de la valuación por tasa de capitalización es que es independiente de un enfoque de "comparables de mercado" para una tasación (que compara tres valuaciones: el precio de venta de otras propiedades similares en función de una comparación de características físicas, de ubicación y económicas, el costo real de reemplazo para reconstruir la estructura además del costo del terreno y las tasas de capitalización). Dada la ineficiencia de los mercados inmobiliarios, generalmente se prefieren múltiples enfoques al valuar un activo inmobiliario. Las tasas de capitalización para propiedades similares, y en particular para propiedades de ingresos "puros", generalmente se comparan para garantizar que los ingresos estimados se estén valuando correctamente.
La tasa de capitalización se calcula utilizando una medida de flujo de efectivo denominada ingreso operativo neto (NOI), no ingreso neto . En general, el NOI se define como el ingreso (ganancias) antes de la depreciación y los gastos de intereses:
Cabe señalar que una distinción para las propiedades inmobiliarias es que los gastos operativos incluyen los impuestos a la propiedad, ya que dichas disposiciones son parte del modelo comercial.
Además, el servicio anual de la deuda es la suma de la carga de intereses y la amortización del capital de una propiedad.
La depreciación en sentido fiscal y contable se excluye de la valoración del activo, porque no afecta directamente al efectivo generado por el activo. Sin embargo, para llegar a una definición más cuidadosa y realista, los gastos anuales estimados de mantenimiento o los gastos de capital se incluirán en los gastos no relacionados con intereses.
Aunque el NOI es la cifra generalmente aceptada para calcular las tasas de capitalización (se ignoran el financiamiento y la depreciación), a menudo se hace referencia a este bajo varios términos, incluido simplemente el de ingreso.
Las tasas de capitalización son una herramienta que los inversores pueden utilizar para estimar el valor de una propiedad en función de su ingreso operativo neto (NOI). Por ejemplo, si una inversión inmobiliaria proporciona $160,000 al año en NOI y se han vendido propiedades similares en función de tasas de capitalización del 8%, la propiedad en cuestión puede valorarse aproximadamente en $2,000,000 porque $160,000 dividido por el 8% (0.08) es igual a $2,000,000 . Una tasa de capitalización comparativamente más alta para una propiedad indicaría un mayor riesgo asociado con la inversión (disminución de la demanda del producto y el valor correspondiente), y una tasa de capitalización comparativamente más baja para una propiedad podría indicar un menor riesgo (mayor demanda del producto). Algunos factores que se consideran para evaluar el riesgo incluyen la solvencia crediticia de un inquilino, el plazo del contrato de arrendamiento, la calidad y la ubicación de la propiedad y la volatilidad general del mercado.
Las tasas de capitalización están determinadas por tres factores principales: el costo de oportunidad del capital , las expectativas de crecimiento y el riesgo . [1]
Las inversiones en bienes raíces comerciales compiten con otros activos (por ejemplo, acciones y bonos) por los dólares de inversión. Si el costo de oportunidad del capital es demasiado alto, los inversores utilizarán su capital para comprar otros activos y la disminución de la demanda resultante hará bajar los precios y subirán las tasas de capitalización. Si ocurre lo contrario, las tasas de capitalización se reducirán debido a la mayor demanda derivada del menor costo de oportunidad del capital.
La principal fuente de ingresos en el sector inmobiliario comercial es el alquiler. Las tarifas de alquiler están determinadas por diversos factores de oferta y demanda que conforman un mercado independiente para el espacio alquilable. Cuando los inversores consideran una adquisición, deben proyectar los movimientos futuros de este mercado en relación con el activo específico. Si se espera que el mercado espacial genere futuros aumentos en las tarifas de alquiler, los inversores pagarán un precio más alto por el flujo de ingresos actual, lo que reducirá la tasa de capitalización. Si el mercado espacial proyecta una perspectiva débil, los inversores querrán pagar menos y las tasas de capitalización aumentarán.
Al ser una medida simplificada de la tasa de retorno, las tasas de capitalización están sujetas a la misma relación riesgo/retorno que otras medidas. En resumen, las tasas de capitalización se mueven en sintonía con el riesgo, real o percibido. Si bien la aversión al riesgo varía de persona a persona, en general, los inversores están dispuestos a pagar más por activos menos riesgosos. Por lo tanto, los activos con menos riesgo tendrán tasas de capitalización más bajas que los activos con mayor riesgo.
Los valores de las propiedades basados en las tasas de capitalización se calculan sobre la base de una renta actual o de renta transitoria, es decir, teniendo en cuenta los ingresos por alquiler generados por los contratos de alquiler vigentes. Además, el tasador también proporciona un valor estimado de alquiler (ERV, por sus siglas en inglés). El ERV expresa la opinión del tasador sobre el alquiler de mercado abierto que podría esperarse razonablemente alcanzar en la propiedad en cuestión en el momento de la tasación.
La diferencia entre el alquiler vigente y el valor real de la propiedad es el valor de reversión de la propiedad. Por ejemplo, con un alquiler vigente de $160,000 y un valor real de la propiedad de $200,000 , la propiedad tiene un valor de reversión de $40,000 . Si mantenemos la tasa de capitalización de los tasadores constante en el 8%, podríamos considerar que la propiedad tiene un valor actual de $2,000,000 según el alquiler vigente o $2,500,000 según el valor real de la propiedad.
Finalmente, si la renta corriente pagadera sobre un inmueble es equivalente a su VRT, se dice que está " alquilado a precio de mercado ".
La tasa de capitalización solo reconoce el flujo de efectivo que produce una inversión inmobiliaria y no el cambio en el valor de la propiedad.
Para obtener la tasa de rendimiento sin apalancamiento de una inversión, el inversor inmobiliario debe sumar (o restar) el aumento o disminución porcentual de la tasa de capitalización. Por ejemplo, una propiedad con una tasa de capitalización del 8%, cuyo valor se prevé que aumente un 2%, ofrece una tasa de rendimiento general del 10%. La tasa de rendimiento real obtenida dependerá de la cantidad de fondos prestados, o apalancamiento, utilizados para comprar el activo.
La métrica más común utilizada para cuantificar el porcentaje de apalancamiento utilizado para financiar una inversión inmobiliaria es la relación préstamo/valor (LTV), que compara el monto total del préstamo con el valor tasado de la propiedad.
En el mercado inmobiliario comercial (CRE), la relación LTV normalmente máxima ronda el 75 %.
Según una encuesta nacional realizada por CBRE a principios de 2021, las tasas de capitalización típicas en los EE. UU. variaban según las regiones geográficas y el mercado urbano, pero generalmente oscilaban entre el 4,5 % y el 6,5 % para las propiedades de oficinas urbanas, entre el 6,5 % y el 8,0 % para las propiedades de oficinas suburbanas y entre el 3,5 % y el 5,0 % para las propiedades de viviendas multifamiliares. Las tasas de capitalización típicas para las propiedades industriales mostraron un rango algo mayor, del 2,5 % al 6,0 %. Según la misma encuesta, las tasas de capitalización para las propiedades minoristas a principios de 2021 generalmente oscilaban entre el 5,0 % y el 7,0 %.
El Consejo Nacional de Fiduciarios de Inversión en Bienes Raíces (NCREIF) en un informe del 30 de septiembre de 2007 informó que, para el año anterior, para todas las propiedades, el rendimiento de los ingresos fue del 5,7% y el rendimiento de la apreciación fue del 11,1%.
Un informe del Wall Street Journal elaborado con datos de Real Capital Analytics y la Reserva Federal [2] mostró que, desde principios de 2001 hasta finales de 2007, la tasa de capitalización de las oficinas se redujo de aproximadamente el 10% al 5,5%, y la de los apartamentos, de aproximadamente el 8,5% al 6%. En el pico de la burbuja inmobiliaria en 2006 y 2007, algunas transacciones se realizaron a tasas incluso más bajas: por ejemplo, los edificios de apartamentos Stuyvesant Town y Peter Cooper Village de la ciudad de Nueva York se vendieron a una tasa de capitalización del 3,1% basándose en suposiciones muy optimistas. [3] La mayoría de las transacciones a estas bajas tasas utilizaron un gran apalancamiento en un intento de aumentar los rendimientos del capital, generando flujos de efectivo negativos y dificultades de refinanciación. [4]
Como los precios de venta de bienes raíces en Estados Unidos han disminuido más rápido que los alquileres debido a la crisis económica, las tasas de capitalización han regresado a niveles más altos: a diciembre de 2009, al 8,8% para los edificios de oficinas en los distritos comerciales centrales y al 7,36% para los edificios de departamentos. [5]
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