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Restricción a la alienación

En el derecho de propiedad inmobiliaria , una restricción a la enajenación es una cláusula utilizada en la transferencia de bienes inmuebles que tiene por objeto prohibir al receptor vender o transferir de otro modo su interés en la propiedad. En virtud del derecho consuetudinario, dichas restricciones son nulas porque contradicen la política pública de permitir a los propietarios de tierras disponer libremente de su propiedad. Tal vez la restricción más importante a la enajenación fue la cola de feudos , una forma de propiedad que exigía que la propiedad se transmitiera en la misma familia de generación en generación, que también ha sido abolida en gran medida. [1]

Sin embargo, en la mayoría de las jurisdicciones se aplicarán ciertas restricciones razonables , que tradicionalmente incluyen:

  1. Prohibición de partición de bienes por tiempo limitado.
  2. El derecho de preferencia : por ejemplo, si Joey vende una propiedad a Rachel, puede exigir que si Rachel luego decide vender la propiedad, primero le dé a Joey la oportunidad de volver a comprarla.
  3. La creación de parques y jardines públicos, como fue el caso de los Parques Reales de Londres en el Reino Unido. Estos espacios públicos fueron creados en tales condiciones por la Corona , lo que significaba que estos parques se conservaban a perpetuidad para el uso público.

Algunas restricciones específicas a la alienación en los Estados Unidos incluyen:

Desactivación de restricciones
Para que la cesión sea efectiva, el otorgante debe demandar al cesionario para que la haga cumplir. La efectividad de la demanda podría impedir que se realice la cesión. Además, si se determina que la restricción inhabilitante es inconstitucional, la restricción no será efectiva.
Restricciones promisorias
Si el cesionario incumple el pagaré, el otorgante puede demandar por daños y perjuicios. A diferencia de las restricciones inhabilitantes, la eficacia de la demanda no impide que se realice la transferencia. Sin embargo, la Corte Suprema dice que las restricciones promisorias no son permisibles. El pagaré desalienta a la persona que se prepara para vender la propiedad, lo que tiene el mismo efecto que la restricción inhabilitante.
Restricciones de decomiso
En caso de incumplimiento, la propiedad vuelve al otorgante o a sus herederos. La devolución se produce automáticamente, por lo que se puede argumentar que no hay acciones estatales. Sin embargo, según un argumento constitucional, el mero hecho de que el Estado reconozca la validez de una transferencia automática la convierte en una acción estatal.

Para que sea eficaz, la restricción debe ser razonable y debe ser la misma que un pacto real o una servidumbre equitativa.

Hay seis factores para determinar si una restricción a la enajenación es razonable:

  1. Tipo de precio (fijo o no fijo; los tribunales prefieren los no fijos)
  2. Finalidad: ¿Es una finalidad legítima o no? (los tribunales prefieren legítima)
  3. Igualdad de poder de negociación entre las partes
  4. Duración (se prefiere un límite de tiempo para la restricción)
  5. Limitar el número de personas a las que se prohíbe la transferencia
  6. Es más razonable una restricción que aumente el valor de la propiedad.

Hay cinco condiciones básicas que deben cumplirse para que haya un pacto real efectivo y una servidumbre equitativa:

  1. Debe ser ejecutable . Para ser ejecutable, no debe ser demasiado vago, no debe violar una ley o la constitución , no debe violar el orden público y debe cumplir con los requisitos establecidos en el estatuto de fraude .
  2. Debe tocar y concernir la tierra.
  3. Debe estar destinado a ejecutarse.
  4. Debe existir prividad entre los sucesivos ocupantes.
  5. Debe existir constancia de la existencia de un pacto real/servidumbre equitativa.

Ley de Nueva Zelanda

En Nueva Zelanda , la Ley Te Ture Whenua Maori de 1993/Ley de Tierras Maoríes de 1993 impone restricciones a la enajenación de tierras propiedad de una persona maorí o de un grupo predominantemente maorí. Las secciones 146 y 147 de la Ley obligan a un propietario de tierras maoríes que desee enajenar su interés en la tierra a dar derecho de primera opción a personas que pertenecen a "clases preferidas de extranjeros". [2] Estas clases preferidas incluyen a los whanaunga (relaciones sanguíneas) [3] del propietario, otros propietarios actuales y miembros del hapū del propietario . [4]

Véase también

Referencias

  1. ^ "Cola de tarifa".
  2. ^ Ley Te Ture Whenua Maori de 1993 / Ley de tierras maoríes de 1993.
  3. ^ Diccionario maorí.
  4. ^ Sección 4, Ley Te Ture Whenua Maori de 1993/Ley de Tierras Maoríes de 1993.