En los Estados Unidos, una tasación especial es un cargo que las autoridades públicas pueden imponer a parcelas inmobiliarias para determinados proyectos públicos. Este cargo se cobra en un área geográfica específica conocida como distrito de evaluación especial (SAD). Sólo se podrá imponer una tasación especial a las parcelas de bienes inmuebles que hayan recibido un "beneficio" directo y único del proyecto público. [1]
Las contribuciones especiales más universalmente conocidas son los cargos que se imponen a las tierras cuando se instalan tuberías de agua potable ; cuando se instalan líneas de alcantarillado ; o cuando las calles estén pavimentadas con concreto o alguna otra superficie impermeable . Sin embargo, se pueden aplicar gravámenes de impuestos especiales para otros fines, incluida la policía o la protección contra incendios , estructuras de estacionamiento , alumbrado público y muchos de los otros fines permitidos por los estatutos de los gobiernos estatales y locales.
Si bien han existido variaciones del concepto de evaluaciones especiales en varias naciones del mundo desde el siglo XVII, [2] en los EE. UU. una evaluación especial se define más formalmente a través de una acción judicial como una remuneración que una unidad gubernamental puede exigir a los propietarios para financiar un proyecto público que crea un "beneficio" en propiedades que se encuentran dentro de un área geográfica especial conocida como distrito de evaluación especial.
Algunos argumentan que este impuesto ha contribuido a la brecha cada vez mayor entre los niveles de vida de los ricos y los pobres. [3]
Un distrito de valoración especial (SAD) es un área geográfica en la que el valor de mercado de los bienes inmuebles aumenta debido a la influencia de una mejora pública y en la que se asigna un impuesto para recuperar los costos de la mejora pública. [4]
Los impuestos especiales individuales sólo pueden aplicarse en un SAD, que es uno de los dos tipos de áreas geográficas comúnmente asociadas con un impuesto especial.
El otro tipo de área geográfica es el "distrito de servicios". Las circunstancias varían según las leyes de los distintos estados, pero la característica distintiva esencial entre estos dos tipos de distritos es la siguiente: un distrito de servicio se compone de todas las parcelas individuales de tierra que de alguna manera están conectadas con la mejora pública para la cual se debe realizar la evaluación especial. gravado. El distrito de evaluación especial consta únicamente de aquellas propiedades que, según la ley aplicable, han recibido un "beneficio" específico y único de la mejora pública.
Ejemplos de propiedades que pueden estar conectadas de alguna manera a una mejora pública y, por lo tanto, están incluidas dentro de un distrito de servicio, pero que pueden excluirse del distrito de evaluación especial son las propiedades asociadas con una presa y las propiedades asociadas con una estructura de estacionamiento comercial .
En el caso de una presa... todas las propiedades ubicadas dentro de una " cuenca " científicamente definida y todas las propiedades que se encuentran dentro de la llanura aluvial de la presa están conectadas por la forma en que el agua drena desde toda una cuenca hacia un lago y cómo el agua dentro del lago puede inundarse. áreas específicas aguas abajo. Dado que el área de una cuenca y el área de una llanura aluvial son a menudo muy, muy grandes en comparación con el área de un lago, es posible que algunas porciones de la cuenca y la llanura aluvial estén ubicadas físicamente en alguna unidad gubernamental distinta del lago. . También es posible que la unidad gubernamental que autoriza un impuesto de evaluación especial no tenga jurisdicción para incluir todas las tierras dentro de la cuenca y la llanura aluvial. En este ejemplo, el distrito de servicio sería lo suficientemente grande como para incluir todas las propiedades conectadas al lago por la forma en que fluye el agua. El Distrito de Evaluación Especial sería un área más pequeña dentro de la cual la unidad gubernamental que propone la evaluación especial tiene el poder de imponer un impuesto de evaluación especial.
En el caso de un proyecto de desarrollo económico (por ejemplo, una estructura de estacionamiento para un distrito comercial), las circunstancias que causarían que el distrito de servicios y el SAD tengan límites geográficos diferentes se relacionan con el uso existente y permitido de la propiedad en lugar de subdivisiones políticas. Es decir, las fuerzas económicas dentro del mercado serían la clave para incluir o excluir una propiedad específica.
El distrito de servicio para un estacionamiento generalmente se limita al área geográfica desde la cual los peatones caminarían entre las empresas y la estructura del estacionamiento. Un ejemplo podría ser que los usuarios de una estructura de estacionamiento atraviesen un área definida como dentro de seis cuadras o menos de una estructura de estacionamiento. En este ejemplo, el distrito de servicio estaría formado por todas las propiedades que se encuentran dentro de un radio de seis cuadras de la estructura de estacionamiento.
Sin embargo, puede haber algo más que estructuras comerciales minoristas dentro del área de seis cuadras. Todas las clases de propiedades que se encuentran dentro de la distancia a la que se puede esperar razonablemente que los compradores caminen hacia y desde los puntos de venta minoristas podrían incluir un bloque de viviendas o una instalación industrial. Las propiedades comerciales se evaluarían porque las encuestas ilustrarían que las ventas minoristas dependen de un estacionamiento adecuado para los clientes. También se podría demostrar que las propiedades residenciales (casas) quedarían excluidas porque no se podría esperar razonablemente que los usuarios de esas propiedades se "beneficien" de la estructura de estacionamiento. Dependiendo de varios escenarios , las propiedades industriales podrían igualmente, no "beneficiarse", de una estructura de estacionamiento.
Existen variaciones entre los gobiernos estatales en cuanto a lo que constituye un “beneficio” según las leyes de evaluación especial.
En general, el "beneficio" debe resultar directa, única y específica del proyecto público. Por ejemplo, cuando las unidades gubernamentales instalan líneas de agua y alcantarillado, el valor de los terrenos cercanos a menudo aumenta. Tanto la presencia de agua potable como de líneas de alcantarillado significa que los propietarios afectados no tienen que instalar costosos pozos y sistemas sépticos . También significa que se eliminará la posibilidad de contaminación de las aguas subterráneas y las áreas superficiales debido a aguas residuales tratadas inadecuadamente. Los terrenos que antes podrían haber sido “no edificables” pueden volverse “edificables” una vez que los servicios de agua y alcantarillado proporcionados por el gobierno estén disponibles. La prestación de servicios de agua y alcantarillado son situaciones que pueden adaptar terrenos anteriormente inutilizables para uso residencial o comercial. Una alcantarilla pluvial o una presa o dique pueden mitigar las inundaciones y, por lo tanto, la alcantarilla, el dique o la presa alivia una carga: las inundaciones. [5]
El término beneficio suele significar un aumento en el valor de mercado de la propiedad beneficiada. Sin embargo, históricamente algunos estados han definido el término beneficio como algo más que un aumento en el valor de mercado. Por ejemplo, beneficio puede significar una adaptabilidad especial de la tierra o un alivio de alguna carga. [6]
Sólo determinadas propiedades pueden evaluarse especialmente. La "propiedad" a evaluar debe ser un bien inmueble y no "personal". Personalidad es un término fiscal que significa propiedad personal . Ejemplos de propiedad personal incluyen la maquinaria, equipo, muebles y accesorios que una persona o entidad corporativa pueda poseer.
En resumen, cuando una unidad gubernamental financia un proyecto público que directa, única y específicamente "beneficia" (aumenta) el valor de ciertas parcelas de bienes raíces, puede imponer un cargo contra cada propiedad específicamente beneficiada como compensación por el beneficio. Las propiedades designadas para ser evaluadas especialmente se agrupan en un área geográfica con límites claramente definidos. Esta área geográfica se denomina Distrito de Evaluación Especial. [7] [8]
En algunos estados, a veces una unidad gubernamental puede imponer una evaluación especial a otra. Esto es cierto en los casos en que el proyecto promueve la salud, la seguridad y el bienestar del público (por ejemplo, reparaciones de una presa). Consulte los estatutos estatales específicos para obtener más detalles. [9]
El impuesto a la propiedad que la mayoría de los ciudadanos conocen se conoce como impuesto ad valorem . Este impuesto se utiliza para financiar operaciones gubernamentales generales o cotidianas. Por lo general, se aplica un impuesto ad valorem tanto a los bienes muebles como a los inmuebles. Un impuesto a la propiedad se basa en el valor de mercado de una propiedad. El impuesto ad valorem se basa en una tasa de millaje que nunca varía de una parcela a otra. Los principios fundamentales de los impuestos ad valorem son que cada propiedad se valora de acuerdo con su valor de mercado ( capital ) y que cada propiedad se grava con base en una tasa única que se aplica a todos (uniformidad). [10]
Los gravámenes especiales no son impuestos a la propiedad ad valorem , aunque puedan recaudarse en una factura de impuestos a la propiedad. Una evaluación especial se basa estrictamente en los conceptos de "necesidad" y "beneficio". Las evaluaciones especiales requieren una conclusión de que la mejora pública es "necesaria" por una razón consistente con la ley que permite la evaluación especial y que cada propiedad evaluada especialmente recibe un beneficio único, mensurable y directo de la mejora pública que se necesitaba. La idea básica es que, si los fondos gubernamentales hacen que una propiedad sea más valiosa, el gobierno tiene derecho a recuperar el dinero del propietario. Esto contrasta significativamente con un impuesto ad valorem que se recauda para financiar operaciones gubernamentales diseñadas para beneficiar a todos los ciudadanos.
Un impuesto ad valorem se basa en los principios legales de equidad y uniformidad. Es decir, todos deben ser tratados de manera justa y equitativa. En las evaluaciones especiales, la proporcionalidad es un elemento clave. Una evaluación especial se basa en la necesidad de mejora pública y la carga fiscal impuesta debe ser razonablemente proporcional al beneficio creado. A diferencia de los impuestos ad valorem , no se espera que las contribuciones especiales se apliquen de manera uniforme (la misma tasa de millaje para cada parcela). La carga fiscal se distribuye únicamente entre aquellas propiedades dentro del distrito de evaluación especial y se distribuye a cada propiedad en función del beneficio único, específico y directo que la propiedad recibió de la mejora pública. Por lo tanto, a un lote baldío se le podría aplicar la misma tarifa que a un lote adyacente que tiene una casa valorada en un millón de dólares. Por ejemplo, tanto el terreno baldío como la propiedad mejorada con una casa de un millón de dólares, podrían cobrar cinco mil dólares ($5,000.00) por una conexión de alcantarillado. Entonces, si bien ambas propiedades tienen obligaciones idénticas de evaluación especial de $5,000 porque las instalaciones de alcantarillado han sido evaluadas especialmente, habrá una enorme diferencia en sus gravámenes impositivos ad valorem ; un impuesto ad valorem se basará en el valor de un lote baldío y el otro se basará en el valor del lote más la casa de un millón de dólares.
Entre las características únicas de la evaluación especial se encuentra una que la hace particularmente onerosa para los ciudadanos comunes. Un gravamen especial goza de un beneficio legal conocido como "presunción de validez". Esto significa que es mucho más difícil y, por lo general, mucho más costoso apelar que el impuesto ad valorem a la propiedad con el que la mayoría de los ciudadanos están familiarizados. Esto sucede porque es difícil para el ciudadano común reconocer que ha ocurrido un error en el procedimiento o metodología de evaluación especial y los recursos que un contribuyente debe utilizar para combatir un gravamen de evaluación especial son más amplios y costosos que los recursos para combatir un impuesto ad valorem inadecuado. impuestos sobre sus bienes inmuebles.
Por ejemplo, la mayoría de los contribuyentes inmobiliarios entienden intuitivamente las fuerzas del mercado asociadas con el valor de sus casas u otras propiedades. En consecuencia, si la evaluación fiscal parece fuera de lugar, generalmente pueden reconocerla rápidamente. En el caso de las contribuciones especiales, incluso a los profesionales les resulta difícil comprender los complejos matices asociados con los conceptos de necesidad y beneficio que son la base de una tasa de contribuciones especiales.
Una vez que un contribuyente ha reconocido que existe un problema, la diferencia en los procedimientos para apelar un impuesto a la propiedad y un gravamen de tasación especial hace que una apelación de tasación especial sea mucho más difícil. Mientras que las apelaciones de impuestos ad valorem a menudo se pueden presentar a nivel local sin ayuda profesional, las apelaciones de evaluaciones especiales a menudo requieren la asistencia de abogados , ingenieros y otros consultores. Además, un contribuyente a menudo tiene la oportunidad de protestar anualmente contra una evaluación del impuesto a la propiedad. En el caso de la mayoría de las evaluaciones especiales, generalmente hay un período de oportunidad muy corto para apelar y, si se pierde ese período, puede haber pocos recursos disponibles.
De mayor importancia para cualquier propietario que se sienta agraviado por un gravamen especial es un concepto legal conocido como "presunción de validez". Esto significa que los tribunales consideran las acciones de las unidades de gobierno local con deferencia y suponen que la unidad de gobierno hizo todo correctamente. Como mínimo, cualquier impugnación de la evaluación especial debe demostrar que el gobierno no actuó legalmente. Ese desafío es significativo.
Por todas estas razones, es fundamental que cualquier persona que enfrente un impuesto de evaluación especial participe en audiencias públicas y supervise el proceso de evaluación especial desde sus primeras etapas.