El gravamen de un mecánico es una garantía real sobre el título de propiedad en beneficio de quienes han proporcionado mano de obra o materiales para mejorar la propiedad. El gravamen existe tanto para bienes inmuebles como para bienes personales . En el ámbito de los bienes inmuebles , recibe diversos nombres, entre ellos, genéricamente, gravamen de construcción . El término "lien" proviene de una raíz francesa, con un significado similar a enlace, que a su vez desciende en última instancia del latín ligamen , que significa "vínculo" y ligare , que significa "atar". Los gravámenes de mecánico sobre propiedades en los Estados Unidos datan del siglo XVIII.
Los gravámenes de mecánico en su forma moderna fueron concebidos por primera vez por Thomas Jefferson para fomentar la construcción en la nueva ciudad capital de Washington . Fueron establecidos por la Asamblea General de Maryland , de la que entonces formaba parte la ciudad de Washington. [1] Sin embargo, no es probable que a Jefferson se le ocurriera la idea por sí solo.
En el momento en que Jefferson promovió la ley, ya existía un privilegio similar a un gravamen en países de derecho civil como Francia, la República Holandesa y España, y algunas leyes incluso tenían sus raíces en el Imperio Romano. Y dado que el control de Luisiana había pasado entre franceses y españoles, y había adoptado en gran medida el Código Napoleónico francés , existía un concepto de privilegio similar en ese territorio. [2]
Parece muy probable que los legisladores que trabajaron en las primeras leyes estadounidenses sobre gravámenes para mecánicos tuvieran conocimiento de estos conceptos del derecho civil y los hicieran referencia a ellos. Sin embargo, la versión estadounidense era original, ya que otorgaba a los constructores un derecho más sólido sobre el terreno en sí (en comparación con el valor de la mejora). [3]
Con respecto a los bienes inmuebles, los gravámenes de mecánico son dispositivos puramente legales que existen en todos los estados (aunque en California , como se indica más adelante, tienen un fundamento constitucional). La razón por la que existen es una política pública legislativa para proteger a los contratistas . Más específicamente, las legislaturas estatales han determinado que, debido a la economía del negocio de la construcción, los contratistas y subcontratistas necesitan un mayor remedio por la falta de pago por su trabajo que simplemente el derecho a demandar por sus contratos. En particular, sin el gravamen de los mecánicos, los subcontratistas que proporcionan mano de obra o materiales pueden no tener un recurso efectivo si su contratista general no es suficientemente responsable financieramente, porque su único derecho contractual es con ese contratista general.
Sin el gravamen del mecánico, el contratista tendría un número limitado de opciones para hacer cumplir el pago de las cantidades adeudadas. Además, suele haber una larga lista de demandantes de cualquier proyecto fallido. Para evitar el espectro de varios comerciantes, fabricantes de materiales y proveedores que intentan eliminar las mejoras que han realizado, y para mantener un grado de igualdad entre los distintos acreedores prendarios de un proyecto, se creó el sistema de gravámenes legales. Sin él, el comerciante A puede intentar "competir" con el proveedor B hasta el tribunal, el lugar del proyecto o el prestamista de la construcción para obtener el pago. En cambio, la mayoría de los estatutos de gravámenes exigen el cumplimiento estricto del proceso formalizado que crean a cambio de la resolución oportuna y el equilibrio de los reclamos entre todas las partes involucradas, tanto los propietarios como los reclamantes del gravamen.
En el estado de California, los gravámenes sobre mecánicos son un derecho constitucional garantizado a los contratistas por la Constitución de California . [4] Este derecho ha sido implementado en detalle por estatutos promulgados por la Legislatura del Estado de California . [5] En Texas , la Constitución de Texas otorga a los constructores el derecho a gravamen y los subcontratistas tienen el derecho en virtud del Capítulo 53 del Código de Propiedad del Estado de Texas [6]
Un gravamen contra un vehículo reclamado por un mecánico de automóviles es técnicamente un "gravamen de artesano" en lugar de un "gravamen de mecánico", pero funciona de manera similar al gravamen de un mecánico. El gravamen de un mecánico sólo puede surgir contra bienes inmuebles, es decir, terrenos o edificios. Si una persona (centro de reparación con licencia) ha reparado, proporcionado suministros o materiales, remolcado o almacenado un vehículo y no ha recibido pago por los servicios prestados, esa persona tiene un gravamen sobre el vehículo. El gravamen surge en el momento en que se presenta al propietario registrado una declaración escrita de cargos por el trabajo o servicios completados. Aunque si se realizaron servicios que no fueron acordados y no se emitió un presupuesto escrito y firmado de antemano, un mecánico no tiene derecho a impedir que el propietario del título reclame el vehículo. [ cita necesaria ] Si un mecánico afirma una tarifa que no está razonablemente relacionada con el trabajo realizado y se niega a devolver el vehículo hasta que se pague ese precio, el propietario del vehículo podrá recuperar una tarifa de almacenamiento del mecánico, como el mecánico está equivocado al negarse a devolver el vehículo. De hacerlo, el mecánico cometería el delito de conversión , o malversación de fondos .
Por otro lado, el mecánico puede valorar ciertos gastos del propietario que estén relacionados con el trabajo realizado. Estos gastos normalmente son gastos de remolque, almacenamiento y el costo de presentar el gravamen.
Si el vehículo es remolcado por una agencia pública o una empresa de remolque privada, el gravamen surge cuando el vehículo es remolcado o transportado. El gravamen puede satisfacerse vendiendo el vehículo mediante el proceso de venta de gravamen.
Para realizar una venta de gravamen, la persona/titular del gravamen debe tener posesión del vehículo y puede requerir autorización de venta de gravamen del Departamento de Vehículos Motorizados del Estado , según el estado o el valor del vehículo. Las partes interesadas, incluidos los propietarios registrados y legales, serán notificadas por correo certificado antes de que se produzca la venta.
Los gravámenes de mecánico existen para garantizar el pago de servicios, mano de obra y materiales tanto en bienes muebles como inmuebles. Sin embargo, los mecanismos de creación y ejecución difieren dependiendo de si se trata de bienes muebles o inmuebles. La ley de gravámenes mecánicos sobre bienes inmuebles rige la creación y ejecución de estos gravámenes sobre artículos de propiedad personal que han sido adheridos a bienes inmuebles de tal manera que sean un elemento fijo .
El derecho consuetudinario inglés reconocía los gravámenes de los mecánicos únicamente respecto de los bienes muebles. El gravamen fue creado por ministerio de la ley por el hecho de que el artesano trabajó en el artículo de propiedad personal o le adjuntó material adicional. Sin embargo, para mantener el gravamen, el artesano tenía que conservar la posesión del artículo hasta que le pagaran. Si la propiedad fue devuelta al propietario antes de ese momento, el gravamen se perdió. El gravamen se hizo cumplir mediante una venta de " autoayuda " de la propiedad y aplicando el producto de la venta al pago del monto adeudado por la mano de obra. Las ventas fueron extrajudiciales, es decir, se realizaron de la misma forma que una venta de un inmueble empeñado por una deuda.
En Estados Unidos, 34 estados parecen tener ahora estatutos que prevén gravámenes de mecánicos sobre propiedad personal. [7] Estos estatutos tienden a modificar las normas del common law. Por ejemplo, en Virginia , el gravamen de un mecánico solo se puede hacer cumplir hasta la cantidad de $625, y si la propiedad está valorada en más de $5,000, debe venderse en una subasta del sheriff ordenada por el tribunal de la jurisdicción correspondiente.
Los gravámenes de mecánico sobre el título de propiedad inmueble son resultado exclusivo de la legislación . Cada estado tiene sus propias leyes con respecto a la creación y ejecución de estos gravámenes, pero, en general, existen algunos elementos similares entre ellos. [8] Muchos estados distinguen entre los tipos de bienes inmuebles sobre los cuales se puede presentar un gravamen mecánico.
Según el principio de inmunidad soberana , los bienes inmuebles del gobierno (propiedad pública) normalmente no están sujetos a las reclamaciones de partes privadas. Por lo tanto, a menos que el estado lo disponga específicamente, los gravámenes de mecánico no se vinculan al título de propiedad del estado o sus subdivisiones administrativas, como las ciudades. De manera similar, los embargos preventivos de mecánicos según la ley estatal no son válidos en proyectos de construcción federales. Para proteger a los subcontratistas y proveedores que trabajan en proyectos federales donde el precio del contrato excede los $100,000.00, la Ley Miller requiere que los contratistas generales proporcionen una fianza de pago que garantice el pago por el trabajo realizado de acuerdo con los términos del contrato. [9] [10] Muchos gobiernos estatales y municipales exigen de manera similar que los contratistas en proyectos de obras públicas estén vinculados bajo las llamadas " Leyes Little Miller ". En teoría, el bono de pago bajo la Ley Miller o la Ley Little Miller reemplaza la propiedad del gobierno, y los reclamantes calificados presentan reclamos contra ese bono de manera similar a cómo presentarían un gravamen de mecánico ordinario. [11]
En muchos estados, la legislatura ha creado procedimientos adicionales para poder imponer un gravamen mecánico sobre una propiedad residencial. En Nueva Jersey, que promulgó la más estricta de estas regulaciones, un gravamen mecánico solo se puede imponer sobre una propiedad residencial después de que se haya presentado un Aviso de saldo impago y derecho a presentar un gravamen dentro de los 60 días posteriores a la última fecha de trabajo del gravamen y un laudo arbitral. ha sido emitido por un árbitro de la Asociación Americana de Arbitraje permitiendo que se presente un gravamen mecánico. [12]
El acto en sí de presentar un gravamen mecánico puede resultar difícil. La mayoría de los estados simplemente exigen la presentación del gravamen mecánico ante un condado o secretario judicial dentro de un período de tiempo definido a partir del evento desencadenante. Sin embargo, Maryland requiere una solicitud ante el tribunal para poder presentar un embargo mecánico. En Maryland, las corporaciones deben contratar a un abogado para presentar una solicitud ante el tribunal. [13]
Según los estatutos, el gravamen generalmente se crea por la realización de un trabajo o el suministro de material que mejora la propiedad. El tipo de contribución que cuenta como base válida para un gravamen mecánico varía, según el estatuto estatal particular que se aplique. Algunos ejemplos comunes son:
A menudo, no existe una línea divisoria simple que sea útil en todos los estados, o incluso en todos los casos, para determinar esta elegibilidad. Decidir si una parte tiene un derecho de gravamen legítimo puede depender del examen de casos judiciales que hayan confirmado o rechazado reclamaciones de gravamen en el mismo estado.
A diferencia de otros derechos de garantía, en la mayoría de los estados, los gravámenes de mecánico se otorgan a contratistas y proveedores de materiales que pueden tener o no un acuerdo contractual directo con el propietario del terreno. De hecho, esto suele ser la norma porque, en la mayoría de los casos, el propietario del terreno contrata únicamente con un contratista general (a menudo llamado "contratista principal"). El contratista general, a su vez, contrata subcontratistas ("subs") y proveedores de materiales ("suppliers") para realizar el trabajo. Estos subcontratistas y proveedores tienen derecho a gravámenes sobre la propiedad del propietario para garantizar su pago por parte del contratista general.
Sin embargo, para que un gravamen sea ejecutable, normalmente debe " perfeccionarse ". Esto significa que el titular del gravamen debe cumplir con los requisitos legales para mantener y hacer cumplir el gravamen. Estos requisitos, que contienen límites de tiempo, son generalmente los siguientes:
Debido a la dificultad que a menudo se asocia con la presentación de gravámenes sobre mecánicos y el cumplimiento de las leyes sobre gravámenes sobre mecánicos, muchos acreedores recurren a abogados o servicios de presentación de gravámenes sobre mecánicos para garantizar que su gravamen sobre mecánicos se presente correctamente. [14]
Los estatutos que crean gravámenes para mecánicos generalmente les otorgan una mayor prioridad con respecto a otros intereses en el título que la ley que otorga a la mayoría de las garantías reales sobre bienes inmuebles. Entre otras cosas, la prioridad es el atributo que determina cuál de varios derechos de garantía en competencia tendrá el primer derecho sobre los fondos de una venta de ejecución hipotecaria . En este contexto, la prioridad del gravamen de un mecánico está determinada por el momento en que el gravamen se vincula al título de propiedad o por el momento en el que "se relaciona". Con algunas excepciones, el gravamen se atribuye o se relaciona con un momento anterior al momento en que aparece cualquier aviso del mismo en los registros públicos. En muchos estados federados, esto se especifica como el momento en que comienza la primera construcción visible en el lugar de la construcción. En otros, es cuando se ejecuta el contrato de la obra a realizar. En otros, el gravamen de cada contratista o proveedor se impone en el momento en que comienza su propio trabajo. Por lo tanto, las personas que tratan con el propietario del título de propiedad corren el riesgo de que sus intereses estén inesperadamente sujetos a embargos mecánicos de los que no tenían conocimiento.
En algunos estados se establecen disposiciones especiales para determinar la prioridad entre el gravamen de un mecánico y el gravamen de una hipoteca que financia la construcción del terreno. Por ejemplo, en el Estado de Nueva York , la aparición de un lenguaje específico en la hipoteca en el sentido de que es un préstamo de construcción preserva su prioridad sobre los gravámenes de mecánico que surgen de la construcción, siempre que los reclamos de gravamen presentados posteriormente y que sean legítimos sean no ignorado. En otros estados, como Florida , es una propuesta de todo o nada. [15] En este caso, el registro de la hipoteca de construcción antes de la presentación de un aviso legal de inicio de la construcción otorga a la hipoteca prioridad absoluta sobre los gravámenes de mecánico que surjan de la construcción. Aún otros estados, como California , dan prioridad a una hipoteca de préstamo de construcción registrada antes del comienzo visible de la construcción donde el prestamista está obligado a desembolsar los fondos. En el estado de Illinois , existe un plan legal de desembolso de fondos que, si se sigue, otorga prioridad a los préstamos hipotecarios para la construcción. En otros estados, todavía existen otros acuerdos y algunos estados, como Colorado , casi no proporcionan ningún medio práctico para que una hipoteca de préstamo de construcción obtenga prioridad alguna.
Los gravámenes de mecánico se ejecutan exclusivamente a través de ejecuciones hipotecarias judiciales, es decir, mediante procedimientos judiciales similares a las ejecuciones hipotecarias. El tribunal debe determinar si se han cumplido los requisitos del estatuto y, de ser así, la prioridad del gravamen del mecánico que se está ejecutando en relación con los otros gravámenes o cargas sobre el título. Una vez que se determine esto, el tribunal ordenará que se venda la propiedad y que el producto de la venta se aplique a los gravámenes en el orden de prioridad.
Los estados pueden tener varias limitaciones sobre los gravámenes de mecánicos. Según la ley de California, un contratista debe esperar para aprovechar los derechos de gravamen hasta que ocurra cualquiera de las siguientes condiciones; de lo contrario el gravamen se considerará prematuro:
Cada uno de estos eventos requeridos ocurre al final del ciclo de vida del proyecto (o al final del alcance del trabajo del subcontratista, el proyecto puede estar lejos de completarse). Es posible que el final del proyecto no se acerque ni remotamente al momento real en que se realizó el trabajo (y al momento en que el contratista pagó de su bolsillo la mano de obra y los materiales por el trabajo).
Asimismo, la obra deberá destinarse directamente a la obra de mejora del inmueble. Esto puede parecer obvio, pero existen numerosos costos de construcción que no están sujetos a gravámenes de mecánicos. Es posible que una parte de los costos de construcción no califique para un gravamen mecánico porque el trabajo no mejoró la propiedad. Un buen ejemplo son los elementos que no están destinados a ser permanentes, pero que, sin embargo, son necesarios durante el curso de la construcción. Es posible que se requiera una cerca de construcción temporal, que puede cumplir una función valiosa en materia de seguridad y protección, pero nunca se espera que forme parte del bien inmueble, por lo que no es un costo permitido bajo un gravamen de mecánico.
La naturaleza atractiva del gravamen del mecánico es que el gravamen está garantizado por bienes inmuebles y la propiedad se puede vender para pagar el gravamen. Esta es una herramienta poderosa, pero no siempre eficiente. [16] En realidad, se trata de un proceso prolongado y poco eficiente. Sin embargo, dadas las condiciones económicas y que los prestamistas suelen tener prioridad, la venta de la propiedad puede no ser suficiente para pagar el valor del gravamen.
Lo que a menudo se pasa por alto es que el contratista ahora está financiando el proyecto cuando realiza el trabajo y no recibe el pago puntual por ese trabajo. El contratista ahora está inmovilizando un valioso capital que podría utilizarse en otros lugares mientras espera el final de un proyecto. Además, el contratista debe hacerse cargo del costo del litigio para hacer cumplir sus derechos de gravamen de mecánico. Para disputas de valor menor, el gravamen de un mecánico no será un método rentable para obtener el pago de los servicios.
Una liberación de gravamen , también conocida como liberación de gravamen o cancelación de gravamen , es un documento que puede ser proporcionado voluntariamente por un reclamante de gravamen, como un subcontratista, a cambio de un pago o una promesa de pago de un contratista general o un propietario. Las negociaciones pueden ser complicadas, ya que los reclamantes de gravámenes generalmente quieren que se les pague antes de liberar el gravamen, mientras que el propietario de la propiedad sujeta al gravamen generalmente querrá que se libere el gravamen antes de realizar el pago. A diferencia de una renuncia de gravamen que niega el derecho a presentar un gravamen en el futuro, una liberación de gravamen cancela un gravamen que ya está en vigor.
Antes de realizar cualquier pago, el propietario debe solicitar una liberación del gravamen de cada proveedor, contratista y subcontratista, que cubra los materiales utilizados y el trabajo realizado en el proyecto. Una liberación de gravamen es una declaración escrita que libera la propiedad de la amenaza de gravamen. Si el contrato requiere que se realicen pagos parciales antes de que el trabajo se complete por completo, entonces el propietario puede solicitar una liberación parcial del gravamen que cubra toda la mano de obra y los materiales utilizados hasta el momento del pago.
Antes del pago final, el propietario debe obtener una declaración jurada del contratista que enumere todas las partes no remuneradas que realizaron trabajos o servicios, o proporcionaron materiales a la propiedad. El propietario debe asegurarse de que el contratista obtenga la autorización de todas estas partes antes de realizar el pago final.
A menudo, el gravamen de un mecánico se descubre mucho después de que se haya archivado en los registros públicos, pero al tomar algunas medidas proactivas, los propietarios pueden garantizar que sus propiedades estén protegidas de las cargas impuestas por dichos gravámenes de mecánico. [17]
Presente un Aviso de inicio antes de comenzar cualquier proyecto de remodelación o construcción de una vivienda. Registre el formulario ante el Secretario del Tribunal de Circuito del condado donde se encuentra la propiedad que se está mejorando. Publique también una copia certificada en el lugar de trabajo. El Aviso señala la intención del propietario de comenzar las mejoras, la ubicación de la propiedad, la descripción del trabajo y el monto de la fianza (si corresponde). También identifica al dueño de la propiedad, contratista, fiador, prestamista y otra información pertinente.
Un propietario que no registra un Aviso de inicio o información incorrecta en el Aviso podría tener que pagar dos veces por el mismo trabajo o materiales. Solicite una lista de todos los subcontratistas y proveedores que tengan un contrato con el contratista para proporcionar servicios o materiales a la propiedad. [18]
Al final del proyecto y después de que el contratista haya pagado en su totalidad y haya obtenido todas las liberaciones de gravamen necesarias y las declaraciones juradas descritas anteriormente, presente un Aviso de terminación o Aviso de inicio ante el Secretario del Tribunal de Circuito del condado. donde se encuentra la propiedad que se está mejorando.
Los estados suelen tener un proceso mediante el cual el propietario de la tierra puede impugnar el derecho prima facie del reclamante a los gravámenes por motivos tales como la identificación adecuada de la propiedad, el cumplimiento de los requisitos de notificación y el momento oportuno. Si el reclamo de gravamen sobrevive a esas impugnaciones, el propietario puede "liquidar" el gravamen presentando una fianza ante el tribunal en el que se inició la acción de gravamen. Esto, en efecto, libera la propiedad del gravamen y permite su venta. La capacidad de liberar el gravamen es especialmente crucial cuando los desarrolladores desean proceder con la venta de viviendas recién construidas, que de otro modo permanecerían sin vender y desocupadas durante el proceso de litigio del gravamen. [19]
Los países que reconocen los gravámenes de los mecánicos a menudo prevén derechos y procedimientos muy diferentes a los de los Estados Unidos. [20]
Algunas provincias de Canadá (incluida Quebec ) y Nueva Zelanda reconocen un proceso algo análogo al gravamen de un mecánico. La provincia canadiense de Terranova y Labrador permite gravámenes similares a los de los Estados Unidos.
Con excepción de México, los embargos de mecánicos generalmente no se reconocen en toda América Latina.
Algunos países, como los Emiratos Árabes Unidos , prohíben específicamente el gravamen, excepto cuando se realice voluntariamente.