El control de alquileres en Massachusetts era una forma de limitar el monto de alquiler cobrado por las viviendas. Hubo tres casos en que se implementó el control de alquileres: después de la Primera Guerra Mundial, después de la Segunda Guerra Mundial y entre 1970 y 1994.
En 1920, con el regreso de las tropas de la Primera Guerra Mundial y una recesión económica, el mercado de alquiler del estado estaba ajustado. [1] El Gran Tribunal General de Massachusetts adoptó varias leyes para abordar la situación. [1] Esto incluía limitar los aumentos de alquiler a no más del 25% anual. [1] [2] Un análisis estatal descubrió que algunos propietarios evitaban los límites al apresurar a los inquilinos y aumentar el alquiler con el siguiente inquilino. [1] Otros comenzaron a aumentar los alquileres en la cantidad máxima permitida, el 25%. [1] La ley expiró tres años después. [1] [2]
En respuesta a la Gran Depresión y a la escasez de la Segunda Guerra Mundial, el Congreso promulgó controles de precios de emergencia sobre bienes de consumo y control de alquileres en 1942. [3] [1] [2] La política federal caducó en 1953, pero Massachusetts continuó hasta 1955, cuando el gobernador Christian Herter vetó una extensión. [1]
La historia del control de alquileres en Massachusetts y en todo el país "pinta un cuadro consistente de distorsiones del mercado y consecuencias no deseadas, a menudo inequitativas". [4]
En 1969, la ciudad de Boston solicitó y obtuvo la capacidad de instituir el control de alquileres. [1] En 1970, el estado autorizó el control de alquileres en municipios con más de 50.000 residentes, lo que podría afectar a más de 40 comunidades. [1] [2] La iniciativa fue encabezada por un grupo de estudiantes de posgrado de la Universidad de Harvard . [5]
Lynn, Somerville, Brookline y Cambridge adoptaron el control de alquileres cuando se les presentó la oportunidad. [2] Las juntas locales en estas comunidades aprobaron o desaprobaron aumentos en el alquiler de cada unidad bajo su jurisdicción. [6] Las juntas de control de alquileres tenían poderes ejecutivos, legislativos y judiciales. [7] Aprobaban nuevas leyes, hacían cumplir nuevas leyes y juzgaban si sus leyes habían sido violadas o no. [7]
Los propietarios no podían aumentar el alquiler sin permiso, ni siquiera para reparaciones y mantenimiento básicos, y en su lugar tenían que presentar solicitudes y propuestas detalladas que demostraran que el trabajo se había realizado con los materiales más baratos posibles. [6] Los propietarios tenían que pagar las reparaciones o reemplazar los electrodomésticos rotos y luego presentar recibos a las juntas de control de alquileres, que no tenían obligación de aprobar aumentos para recuperar los costos. [7]
Según la Oficina Nacional de Investigación Económica , el número de unidades de alquiler se redujo en un 15% y los inquilinos tenían entre un 8 y un 9% menos de probabilidades de mudarse debido al control de alquileres. [8] [9]
Los inquilinos pagaron un 40% menos que el precio de mercado por sus unidades, y el valor de las propiedades se redujo en un 45%. [8] Como no pudieron recuperar sus costos, se desalentó el desarrollo de nuevos edificios y no se realizó el mantenimiento básico de los edificios existentes. [6] [4] Las propiedades que estaban bajo control de alquileres cayeron en desuso, y esto afectó negativamente los valores de las propiedades de los edificios que las rodeaban. [1]
En 1985, el alcalde de Boston, Ray Flynn, ordenó un estudio de todos los edificios tapiados de Boston. [7] Cuando el control de alquileres terminó en Boston, había más de 10.000 unidades vacías en esa ciudad. [7]
Debido a que se deterioraron y a que las propiedades que generan menos ingresos son menos valiosas, se las valuaron a un valor más bajo. [10] Los municipios perdieron ingresos fiscales debido a las valuaciones más bajas. [10] Debido a los menores ingresos fiscales, la ayuda estatal a las comunidades con control de alquileres aumentó, lo que obligó a las comunidades sin control de alquileres a subsidiar a las que lo tenían. [10] [11]
No existía ningún requisito de que los apartamentos con alquiler controlado se alquilaran a inquilinos de bajos ingresos y al menos el 20 por ciento de todos los apartamentos con alquiler controlado albergaban a los ricos. [9] [4] La gran mayoría albergaba a personas de ingresos medios y altos. [9] En un estudio independiente realizado en 2/3 de los apartamentos con alquiler controlado en Cambridge en 1988, 246 eran hogares encabezados por médicos, 298 por abogados, 265 por arquitectos, 259 por profesores y 220 por ingenieros. Había 2.650 con estudiantes, incluidos 1.503 con estudiantes de posgrado. [9]
Entre los que vivían en apartamentos con alquiler controlado se encontraban
A pesar de representar el 25% de la población de Cambridge, solo el 12% de los apartamentos con alquiler controlado en Cambridge albergaban a personas de color. [9]
A los propietarios no se les permitía cobrar a los inquilinos el coste real de las facturas de calefacción y refrigeración. [6] En un edificio de Cambridge, la junta de control de alquileres estableció en 1979 una asignación de 1.038 galones de combustible para calefacción al año. [6] En 1983, cuando la junta de control de alquileres permitió un aumento del alquiler para tener en cuenta más petróleo, los inquilinos quemaban 4.730 galones al año. [6] En ese lapso de cuatro años, se quemaron 12.000 galones adicionales de petróleo y se emitieron 122 toneladas de dióxido de carbono a la atmósfera. [6]
En 1974, los votantes de Lynn derogaron por abrumadora mayoría el control de alquileres. [8] Sommerville derogó su ley en 1979. [8]
Boston comenzó a descontrolar las unidades en 1974, lo que permitió que los alquileres se restablecieran cuando se mudaran nuevos inquilinos y flexibilizó otros controles. [1] [8] Brookline comenzó a descontrolar las unidades en 1991. [8]
El control de alquileres fue derogado en 1994 mediante una iniciativa de votación. [13] [5] [8] [1] En ese momento, solo Boston, Cambridge y Brookline tenían medidas de control de alquileres en vigor. [13] [8] Solo Cambridge tenía un sistema completo en vigor. [8]
Muchos consideraron que la iniciativa de derogación era difícil porque a menudo no eran sólo los pobres y los ancianos los que se beneficiaban del control de alquileres, sino también los inquilinos de clase media e incluso los ricos. [12] La oposición cuestionó las 73.769 firmas de petición que el bando a favor de la derogación reunió para poner la medida en la boleta electoral. [12] Al final, el bando a favor de la derogación tuvo 34 más de las necesarias. [12]
Los defensores de la derogación argumentaron que mantenía los alquileres artificialmente bajos, dificultaba el arrendamiento de una propiedad y dificultaba la realización de reparaciones y mejoras en la propiedad. [14] Los opositores argumentaron que impedía que los precios subieran demasiado rápido en un mercado difícil. [14]
Después de la votación, el Tribunal General de Massachusetts aprobó una ley que protege a los inquilinos de bajos ingresos en apartamentos sujetos a control de alquiler de ser desalojados. [12] Solo el 9,4% de los inquilinos en apartamentos sujetos a control de alquiler cumplían los requisitos. [12] [9]
Cuatro años después de derogarse la ley, Cambridge, donde "la forma de control de alquileres de la ciudad era inusualmente estricta", vio aumentar la construcción y las nuevas viviendas en un 50%, y los ingresos fiscales provenientes de los permisos de construcción se triplicaron. [12]
Los valores de las propiedades en Cambridge aumentaron en aproximadamente 7.800 millones de dólares en la década posterior a la derogación. [10] Aproximadamente una cuarta parte de este aumento, 1.800 millones de dólares (3.000 millones de dólares en dólares de 2024), se debió a la derogación del control de alquileres. [10]
Cerca del 40% de todas las propiedades de Cambridge estaban bajo control de alquileres cuando se derogó la medida. [10] Sus valores inmobiliarios se apreciaron más rápido que los de las propiedades que no estaban sujetas a control de alquileres, al igual que los de las propiedades a su alrededor. [15]
En 1984, Vincent Bologna, un inmigrante siciliano y veterano de la Marina de los Estados Unidos, compró una casa abandonada y en ruinas en Cambridge. [16] Él mismo renovó el edificio, se llevó 55 camiones llenos de basura y restauró el edificio, incluyendo la reparación de las 60 violaciones del código. [16]
Convirtió el edificio en una casa para dos familias y trasladó a su familia al apartamento trasero de 800 pies cuadrados. [16] Alquiló el apartamento delantero a los doctores Krenie y Marie Stowe, un psiquiatra y su hija, una estudiante de la Facultad de Derecho de Harvard. [16] [5] Los Stowe subarrendaron habitaciones en su apartamento. [16]
La Junta de Control de Alquileres de Cambridge dictaminó que, dado que la propiedad había sido una vez una casa de huéspedes, a pesar de que estaba funcionando ilegalmente como tal en violación de las leyes de zonificación locales, estaba cubierta por el control de alquileres. [16] Debido a esto, dictaminaron que Bologna había estado cobrando de más a los Stowes, quienes tenían un ingreso combinado de $110,000 al año en 1986. [16]
La Junta ordenó a Bologna que convirtiera de nuevo la casa en una casa de huéspedes y que redujera el alquiler que cobraba a los Stowes en $1,000 por mes. [16] Los Stowes luego demandaron a Bologna por sobrecargos retroactivos, más daños triples y honorarios legales. [16] [8] Su abogado los alentó a no pagar ningún alquiler, ya que Bologna no tenía suficientes activos para pagar más de $100,000 en honorarios y daños. [16] La familia Bologna enfrentó una ejecución hipotecaria y quiebra como resultado. [16] También perdieron otra propiedad de alquiler que poseían porque no pudieron mantenerse al día con las crecientes facturas legales mientras no recibieron alquiler de los Stowes durante cinco años. [17] [8]
La Junta de Zonificación de Cambridge se negó a permitir que Bolgona volviera a convertir la casa en una casa de huéspedes, ya que violaba las leyes de zonificación. [16] A Bologna y su familia se les ordenó vivir en un apartamento de un dormitorio en un garaje reconvertido. [16] [5] [14]
Una ordenanza municipal requería que la junta de control de alquileres emitiera un permiso que permitiera que una o más unidades de alquiler controlado fueran eliminadas de las disposiciones de control de alquileres antes de que la ciudad pudiera emitir un permiso de demolición. [18] En enero de 1989, los propietarios de 189-191 Hampshire Street le dijeron a la Junta de Apelaciones del Código de Construcción del estado que su edificio era peligroso en su condición actual y que no podían permitirse hacer reparaciones. [18] Pidieron permiso para derribarlo en su lugar. [18] En julio, la junta estatal estuvo de acuerdo y ordenó a Cambridge que emitiera el permiso. [18] Luego, la ciudad llevó a los propietarios a los tribunales para evitar que lo derribaran y eliminaran los apartamentos de alquiler controlado. [18]
Cambridge prohibía que cualquier apartamento permaneciera vacío durante más de 120 días. [19] Aquellos que violaran la ley estaban sujetos a una multa de 500 dólares por día y a una pena de prisión. [19]
Debido a los bajos alquileres que recibía el propietario John McAdams, no pudo reparar varios de sus apartamentos en Broadway para hacerlos habitables. [19] Testificó ante la junta de control de alquileres que costaría más de $45,000 hacerlos legalmente habitables. [19] La junta permitió que McAdams recibiera entre $144 y $192 por mes por los apartamentos. [19]
Cuando estuvieron vacíos más de 120 días, se presentaron cargos criminales contra él y se emitió una orden de arresto. [19] Cuatro familias se mudaron entonces a los apartamentos, sin el conocimiento ni el consentimiento de McAdams. [19] La alcaldesa Alice Wolf dijo que reconoció que ocupar los apartamentos era "una acción ilegal", pero apoyó a los ocupantes y los visitó en los apartamentos. [19]
Peter y Helen Petrillo eran dueños de una casa de tres familias en Cambridge. [20] Vivían en una unidad, alquilaban una segunda unidad al hermano de Helen y alquilaban una tercera unidad a otro inquilino. [20] Cuando la casa de su hija se incendió, los Petrillo se mudaron al sótano para darles a su hija, su esposo y sus tres hijos su unidad. [21] [22] [14]
La Junta de Control de Alquileres dictaminó que ahora era un edificio de cuatro unidades y, por lo tanto, estaba sujeto al control de alquileres. [21] Ordenaron a los Petrillo que redujeran el alquiler de sus inquilinos y que les pagaran daños y perjuicios. [21]
Además, debido a que el techo del sótano era demasiado bajo, la junta ordenó a los Petrillos que levantaran toda la casa, a sus expensas, para crear un apartamento legal. [17] La junta rechazó una solicitud para permitir que el sótano fuera restaurado a su estado anterior sin terminar. [17] Tres días después de la decisión de la junta, Peter murió de un ataque cardíaco. [21] [20] [14] [8] El ataque cardíaco de Peter "fue resultado del estrés de las audiencias. Fue demasiado para él", según Helen. [14]
En 1990, George Tarvezian era dueño de una propiedad de seis unidades con alquiler controlado que estaba "claramente en dificultades" en Prospect Street. [23] Estaba en proceso de venderla a una organización sin fines de lucro cuando un juez lo encontró culpable de no alquilar ilegalmente varios de los apartamentos y le ordenó que vendiera la propiedad o los alquilara inmediatamente. [23] En ese momento, dos unidades estaban alquiladas y un ocupante ilegal estaba en la tercera. [23] La organización sin fines de lucro dijo que el edificio necesitaba una rehabilitación integral y estimó que costaría $50,000 por unidad. [23]
Tarvezian cumplió seis meses de prisión y recibió una multa de 3.000 dólares. [24]
Hong Lu, que hablaba inglés como segunda lengua, no pudo defenderse adecuadamente cuando se presentó ante la junta de control de alquileres. [24] Le ordenaron alquilar habitaciones por 250 dólares, muy por debajo del alquiler de 450 dólares que cobraba la YMCA cercana. [24] Se vio obligada a pedir dinero prestado para pagar sus cuentas. [24]
Cuando Roberta Dowling tardó más de 120 días en alquilar un apartamento vacío en 1990, le impusieron una multa de 25.000 dólares. [24]
Emil y Donna Javorski vivían originalmente en una unidad de su propiedad, pero luego se mudaron. [24] La junta de control de alquileres los condenó por no vivir en su propia casa antes de que los Javorski presentaran un formulario de cambio de dirección. [24]
Los propietarios no debían comprar un condominio con alquiler controlado y luego vivir en él. [24] Varios propietarios de condominios protestaron en las reuniones del consejo municipal con bolsas en la cabeza para proteger sus identidades y evitar que los arrestaran. [24]
En los años entre 2012 y 2024, el aumento del alquiler bruto medio en Massachusetts aumentó casi un 30% más rápido que el ingreso familiar medio en toda la Commonwealth. [4] Massachusetts tiene una de las tasas más bajas de producción de viviendas nuevas en cualquier parte del país. [4] En respuesta, algunos han pedido un regreso al control de alquileres como una forma de evitar que los inquilinos sean desalojados y que los vecindarios se gentrifiquen. [4] Sin embargo, existe "un consenso general entre los economistas" de que instituir el control de alquileres no resolvería la crisis de vivienda asequible que enfrenta el estado. [4] La Brookings Institution, de centroizquierda, ha descubierto que "si bien el control de alquileres parece ayudar a los inquilinos actuales en el corto plazo, a largo plazo reduce la asequibilidad, alimenta la gentrificación y crea efectos indirectos negativos en el vecindario circundante". [25]
El representante estatal Mike Connolly ha propuesto proyectos de ley para restablecer el control de alquileres en la Cámara de Representantes de Massachusetts durante años sin éxito. [13] [8] En un esfuerzo de 2020, Connolly propuso una medida de control de alquileres como enmienda a un proyecto de ley de desarrollo económico en la Cámara; fracasó 22 a 136. [13] En 2023, organizó un esfuerzo de último minuto para restaurar el control de alquileres a través de una iniciativa electoral en las elecciones de Massachusetts de 2024. [13] Suspendió la campaña varios meses después cuando solo obtuvo 10,000 de las 75,000 firmas necesarias para ponerlo en la boleta. [26]
La alcaldesa Michelle Wu ha propuesto restablecer el control de alquileres en Boston. [1] Su propuesta ha sido criticada tanto por la comunidad inmobiliaria, que se opone a cualquier forma de control de alquileres, como por los defensores del control de alquileres por no ser lo suficientemente amplia. [1] La Junta de Bienes Raíces de Boston lanzó una campaña en 2023 para oponerse a la medida de Wu, diciendo que desalentará la producción de viviendas en una ciudad y una región que ya tiene una escasez aguda, dificultará el mantenimiento de las propiedades y dañará los ingresos fiscales. [1]
Una ley estatal especial aprobada en 2013 otorga a la Junta de Concejales de West Stockbridge , actuando como Junta de Control de Alquileres, el poder de regular los alquileres en los parques de casas rodantes. [27] [28]