Un distrito de desarrollo comunitario ( CDD ) es un marco gubernamental local de propósito especial autorizado por el Capítulo 190 [1] de los Estatutos de Florida según enmendados, y es una alternativa a la incorporación municipal para administrar y financiar la infraestructura necesaria para apoyar el desarrollo de una comunidad . [1]
La autoridad para los CDD fue establecida por la Ley Uniforme de Distritos de Desarrollo Comunitario de Florida de 1980 . La legislación se consideró un avance importante en la gestión del crecimiento de manera eficiente y eficaz. Aunque los CDD proporcionaron un nuevo mecanismo para el financiamiento y la gestión de nuevas comunidades, su operación era consistente con las regulaciones y procedimientos de los gobiernos locales , incluidas las leyes estatales de ética y divulgación financiera para los supervisores de CDD. [2] Todas las reuniones y registros deben cumplir con la Ley Florida Sunshine , y también se requiere una auditoría anual . [2]
En 2012, Florida tenía más de 600 CDD con bonos municipales por un total de 6.500 millones de dólares. Casi tres cuartas partes de ellas se establecieron durante los años del boom inmobiliario entre 2003 y 2008. El promotor realiza pagos al CDD por todas las propiedades del distrito que posee. Mientras se vendieran casas nuevas, tenían el dinero para cubrir ese gasto. Cuando el mercado inmobiliario se desplomó en 2008, las ventas de propiedades en CDD se desplomaron, al igual que los ingresos de los promotores. Muchos promotores no tenían reservas de efectivo para cubrir más de un año de pagos de CDD, por lo que no tuvieron más remedio que declararse en quiebra , y 168 CDD han incumplido sus pagos de bonos municipales valorados en 5.100 millones de dólares. [3]
La teoría detrás de los CDD sostiene que los servicios e instalaciones públicas utilizados por residentes y propietarios de tierras estarán disponibles en las primeras etapas del proceso de desarrollo, están controlados por quienes los utilizan y se pagan mediante cuotas y tarifas autoimpuestas. Debido a que el CDD está controlado por los propietarios/residentes, la decisión de qué servicios se ofrecen y qué instalaciones se construyen depende de los propietarios/residentes, no del desarrollador. El costo de capital de los CDD es menor que el del desarrollador, lo que ahorra dinero. Los servicios pueden licitarse a empresas privadas o ser proporcionados por la CDD, y los residentes no están a merced de las empresas propiedad de los desarrolladores. [2] [4]
El CDD está controlado por una junta de supervisores (BoS), cinco personas elegidas por los propietarios del distrito. Luego, la junta elige a un supervisor como presidente , nombra un secretario y un tesorero que no necesitan ser miembros de la junta, y contrata a un gerente de distrito, que será responsable de las operaciones diarias del CDD. [1] Después de seis años, el poder debe iniciar una transición de los propietarios de las tierras a los residentes. [2]
Un DDC es una persona jurídica que tiene la facultad y el derecho de celebrar contratos ; poseer bienes muebles e inmuebles; adoptar estatutos, normas y reglamentos y órdenes; demandar y ser demandado ; obtener fondos mediante préstamos; emitir bonos; e imponer valoraciones y recaudar impuestos sobre la propiedad dentro del distrito.
Estos impuestos y valoraciones pagan los costos de construcción , operación y mantenimiento de ciertas instalaciones y servicios públicos del distrito, y son fijados anualmente por la junta de gobierno del CDD. Están detallados en la declaración de impuestos a la propiedad, además de los impuestos y evaluaciones del condado y otros gobiernos locales según lo dispuesto por la ley.
El artículo 190.012 de la ley limita las facultades especiales de la CDD a un conjunto definido de servicios e instalaciones: [5]
El marco CDD en los primeros seis años permite a los desarrolladores controlar el proceso de toma de decisiones porque son los propietarios principales y se asigna un voto por cada acre (0,4 hectáreas) que poseen en el distrito. El desarrollador puede elegir supervisores que sean sus empleados, asociados o amigos, quienes luego pueden tomar decisiones en beneficio del desarrollador. [4] Hasta que los residentes posean propiedades superiores al 33% del total de votos, no podrán tener un solo representante en el BoS. Sólo cuando los residentes posean propiedades superiores al 50% del total de votos tendrán la oportunidad de vencer a los supervisores elegidos por el desarrollador. Si bien el desarrollador controla la BoS, el desarrollador puede ordenar a la junta que compre la propiedad común al desarrollador a valores determinados por tasadores especiales, que utilizan un método de tasación de enfoque de ingresos , que tiende a dar valoraciones más altas que un enfoque de costos . El director de distrito, contratado por la BoS, puede administrar en interés del promotor y no de los residentes. [4]
En enero de 2008, el Servicio de Impuestos Internos notificó al Villages Center CDD (VCCDD) sobre la intención del IRS de auditar varios bonos recreativos emitidos en 2003 para determinar el cumplimiento de las regulaciones fiscales (principalmente debido a su condición de bonos municipales que están exentos de Impuestos federales ). El IRS envió tres "Avisos de emisiones propuestas" en enero de 2009, impugnando el estado de exención de impuestos de los bonos por tres motivos:
La posición surge en gran parte de la interrelación entre VCCDD y los desarrolladores de The Villages (dado que VCCDD no tiene residentes, la Junta de Supervisores está formada únicamente por personas que trabajan o tienen una afiliación con los desarrolladores de The Villages, y la infraestructura de VCCDD fue comprada por los desarrolladores). -tablero controlado por los desarrolladores). Esencialmente, la posición del IRS es que el VCCDD es un " alter ego " para los desarrolladores. [6]