Brisbane Baylands es una parcela de tierra de 660 acres (270 ha) en Brisbane , justo al sur de la frontera con San Francisco . [1] Ha habido varias propuestas para desarrollar el sitio, que anteriormente se usaba como patio de maniobras ferroviario y vertedero municipal; los usos históricos han provocado la contaminación del suelo y la escorrentía de aguas pluviales contaminadas . Ninguna de las propuestas actuales ha sido aprobada por el ayuntamiento de Brisbane.
El sitio, de forma aproximadamente triangular, está orientado principalmente de norte a sur y está delimitado por Bayshore Boulevard al oeste, la autopista Bayshore al este y la línea entre San Francisco y el condado de San Mateo al norte; incluye la laguna Brisbane como su extensión más al sur, aunque no se planea ningún desarrollo para la laguna. La carretera principal que atraviesa el sitio es Tunnel Avenue, que corre de norte a sur. El servicio de trenes de cercanías lo proporciona Caltrain en la estación Bayshore ubicada en el centro del sitio, y la línea T Third de Muni Metro brinda servicio de tren ligero a San Francisco a lo largo del límite oeste del sitio en la estación Arleta y la estación Sunnydale .
La costa de la Bahía de San Francisco estaba justo al este de Bayshore Highway (que ahora es Bayshore Boulevard); los escombros del terremoto de San Francisco de 1906 y el relleno tomado de la construcción del Bayshore Cutoff , que se inauguró en 1907, se usaron para rellenar una parte de la bahía al oeste de las vías del tren y al este de Bayshore Highway, creando un patio de clasificación para Southern Pacific . [2]
El vertedero municipal de San Francisco estuvo en funcionamiento desde 1932 hasta 1967, rellenando la parte de la laguna de Brisbane al este de las vías y al oeste de la US 101. La US 101 corre a lo largo de la costa actual. [3]
El sitio de Brisbane Baylands es propiedad de Universal Paragon Corporation (UPC). [1] [4] El sitio está siendo planificado para importantes mejoras de transporte regional como se analizó en el Estudio de Transporte de Dos Condados, [5] incluyendo una estación de tránsito multimodal en la estación Bayshore , conectando Caltrain , un tren Muni Metro T Third Street extendido , el tránsito rápido de autobús Geneva-Harney planificado y múltiples rutas de autobús operadas por Muni y SamTrans . [6] Geneva Avenue, que actualmente termina en Bayshore Boulevard, se extendería a lo ancho de Baylands y se conectaría con Harney Way.
El primer plan, más tarde denominado Plan patrocinado por el desarrollador (DSP), fue presentado por la UPC en 2005 [1] y actualizado significativamente en 2011. [7] Al mismo tiempo, la ciudad de Brisbane comenzó a desarrollar una alternativa en 2009 con aportes de los residentes, denominada Plan propuesto por la comunidad (CPP). [8] El grupo llamado Comité para la energía renovable en Baylands (CREBL) presentó otra alternativa en 2006, denominada Alternativa de energía renovable (REA). [9] [10]
Todos los planes prevén la remediación ambiental de las tierras abandonadas para limpiar los químicos que quedaron en el suelo debido a su uso como patio de maniobras ferroviario y vertedero municipal. [11]
La propuesta de uso del suelo de la UPC, una de varias presentadas al ayuntamiento de Brisbane, exige el desarrollo de un distrito de entretenimiento que podría incluir un estadio, una sala de conciertos y un cine, 12.500.000 pies cuadrados (1.160.000 m2 ) de I+D, 1,5 millones de oficinas, 64.000 pies cuadrados (20.000 m2) de espacio cívico, 287.000 pies cuadrados (26.700 m2 ) de comercio minorista, 4.434 unidades de vivienda, una escuela secundaria, mejoras de tránsito y carreteras, un parque solar de 25 acres y casi 200 acres de espacio abierto. [18] La vivienda se limitaría al terreno utilizado anteriormente como patio de maniobras ferroviario.
En 2009, la Comisión de Planificación de Brisbane presentó un plan alternativo al Ayuntamiento. La principal diferencia en el uso del suelo era la falta de nuevas unidades de vivienda. [8] [19]
UPC presentó originalmente un borrador del plan a la ciudad en 2005. [1] El sitio de la fábrica de Schlage Lock, justo al norte de la antigua estación de ferrocarril, dentro de los límites de la ciudad de San Francisco, fue transferido a UPC en 2008 como parte de un acuerdo con el propietario anterior, Ingersoll-Rand . En ese momento, se planeó convertir el histórico edificio de oficinas de Schlage en un centro comunitario y se agregarían 1250 unidades de vivienda a la parcela combinada. [20]
En 2010, la UPC revisó el plan y presentó un Plan específico de Baylands actualizado [21] y un Apéndice. [4] [22]
En febrero de 2011, la UPC presentó el borrador del Plan Específico de Brisbane Baylands y el Plan Maestro de Infraestructura asociado. [7] Se estima que el proyecto creará entre 15.000 y 20.000 puestos de trabajo permanentes y se construiría en un plazo de 30 años.
Baylands es el tema de un informe de impacto ambiental (EIR) preparado y publicado por la ciudad de Brisbane el 11 de junio de 2013. [12] El DEIR analiza cuatro planes conceptuales: el Plan patrocinado por el desarrollador (DSP), el DSP con una variante de entretenimiento (DSP-V), el Plan propuesto por la comunidad (CPP) y un CPP con una expansión de Recology (CPP-V). [11] Uno de los principales hallazgos del EIR es que "Brisbane actualmente es una ciudad 'rica en empleos' [con] más de cuatro veces más empleos que residentes empleados [...] la relación entre empleos y residentes empleados en Brisbane no está equilibrada [y] tal desequilibrio entre empleos y vivienda generalmente contribuye a precios más altos de las viviendas debido a que la demanda supera la oferta, aumenta la congestión del tráfico en el área, aumenta la contaminación del aire y el ruido y los tiempos de viaje más largos para los trabajadores". [23] : 4.K-8 El EIR determinó que al proporcionar viviendas adyacentes a las mejoras propuestas de oficinas y transporte, los viajes en automóvil y los gases de efecto invernadero asociados se reducirían significativamente bajo los conceptos del DSP; dado que los conceptos del CPP solo proporcionaban nuevos empleos sin viviendas, las emisiones de gases de efecto invernadero aumentarían. [24] : 4.F-19 [25]
Además de los dos Planes Conceptuales propuestos por la UPC (DSP y DSP-V), el EIR analiza los dos Planes Propuestos Comunitarios [8] que el Ayuntamiento de Brisbane aprobó para su estudio en julio de 2009, [12] [26] así como un quinto, el plan de Alternativa de Energía Renovable (REA) [9] presentado por Ciudadanos por la Energía Renovable en las Tierras de la Bahía (CREBL), que incluía terrenos para una granja de energía solar. [13]
Los líderes cívicos que esperaban albergar los Juegos Olímpicos de Verano de 2024 en San Francisco hicieron una propuesta en 2014 que incluía la construcción de un estadio temporal por $350 millones en Brisbane Baylands para albergar las ceremonias de apertura y clausura. [27] [28] El estadio de Brisbane fue propuesto como una alternativa a un nuevo estadio nunca construido para los Raiders en Oakland. [29] [30]
En 2016, la Comisión de Planificación de Brisbane recomendó descartar ambas alternativas del DSP. [31] [32] Más tarde, en septiembre de 2016, el Ayuntamiento de Brisbane indicó que prefería el concepto del CPP, que incluía una declaración de sostenibilidad que decía que "habrá viviendas suficientes en los nuevos desarrollos planificados al otro lado de la frontera en San Francisco para quienes trabajan en Baylands y desean vivir cerca", lo que generó críticas de los funcionarios de San Francisco y el condado de San Mateo. Sin embargo, la votación para respaldar un concepto específico se pospuso y se trasladó a 2017. [33] En respuesta, la Junta de Supervisores de San Francisco deliberó una resolución en octubre de 2016 que, como se redactó originalmente, ordenaba a San Francisco que investigara la viabilidad de anexar Brisbane si se eliminaban las viviendas de la propuesta de Brisbane Baylands. [31] [32]
Los residentes actuales y los líderes de la ciudad de Brisbane se resistieron a los conceptos del DSP, creyendo que agregar tantas unidades de vivienda a la ciudad arruinaría su carácter de pueblo pequeño. La población de Brisbane en 2017 se estimó en 4.600. Los políticos estatales y las organizaciones de fuera de Brisbane continuaron expresando su apoyo a las nuevas viviendas, con la esperanza de aliviar la crisis de vivienda local . [34] [35]
El Ayuntamiento de Brisbane certificó el EIR en julio de 2018, seleccionando una versión modificada del DSP con una reducción de 2200 viviendas, y trasladó la aprobación de Brisbane Baylands a las elecciones generales de noviembre de 2018. [36] [37] En ese momento, el alcalde de Brisbane, Clarke Conway, declaró: "Siempre tuve la esperanza de que nunca construyéramos viviendas allí", una opinión compartida por varios residentes. Por otro lado, los partidarios del desarrollo esperaban que las residencias adicionales mantuvieran los alquileres asequibles. [38]
Se aprobó la Medida JJ, que modifica el Plan General de Brisbane para permitir entre 1.800 y 2.200 residencias y hasta 7 millones de pies cuadrados de desarrollo comercial en Brisbane Baylands. [39] Con la aprobación de la Medida JJ, UPC ahora puede presentar un plan de desarrollo final para que la ciudad lo revise. [40] Aunque el Plan General ha sido modificado de acuerdo con la Medida JJ, la construcción real de los edificios de Brisbane Baylands podría comenzar tan tarde como en 2028, [41] ya que se requerirían más de cuatro años para desarrollar e implementar un plan de remediación del suelo requerido antes de que se pueda agregar cualquier infraestructura básica. [38]
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