La burbuja inmobiliaria irlandesa fue el elemento especulativo excesivo de un aumento de precios a largo plazo de los bienes raíces en la República de Irlanda desde principios de la década de 2000 hasta 2007, un período conocido como la última parte del Tigre Celta . En 2006, los precios alcanzaron su punto máximo en la cima de la burbuja , con una combinación de mayor construcción especulativa (financiada casi en su totalidad por deuda senior) y precios en rápido aumento; en 2007, los precios primero se estabilizaron y luego comenzaron a caer hasta 2010 tras el efecto de choque de la Gran Recesión . Para el segundo trimestre de 2010, los precios de la vivienda en Irlanda habían caído un 35% en comparación con el segundo trimestre de 2007, y el número de préstamos para vivienda aprobados cayó un 73%. [1] [2]
El colapso de la burbuja inmobiliaria fue uno de los principales factores que contribuyeron a la crisis bancaria irlandesa posterior a 2008 .
Los precios de las viviendas en Dublín , la ciudad más grande , cayeron brevemente un 56% desde su pico y los precios de los apartamentos cayeron más del 62%. [3] Durante un tiempo, los precios de las viviendas volvieron a los niveles del siglo XX y las aprobaciones de hipotecas cayeron a los niveles de 1971. [4] A diciembre de 2012, más del 28% de las hipotecas irlandesas estaban en mora o habían sido reestructuradas y los atrasos en las hipotecas comerciales y de compra para alquiler eran del 18%. [5] Desde principios de 2013, los precios de las propiedades en el país comenzaron a recuperarse y los precios de las propiedades en Dublín aumentaron más del 20% desde su punto más bajo. [6]
El estallido de la burbuja inmobiliaria irlandesa ha tenido un efecto duradero en el panorama político, económico, social y financiero de Irlanda. Si bien los efectos negativos iniciales, como las propiedades fantasma y el alto desempleo, se han resuelto en gran medida, el colapso residual de los sectores bancario y de la construcción irlandeses ha contribuido a una crisis de la vivienda en todo el país que persiste en 2020. [7] [8]
Entre 1991 y 2001, el crecimiento del producto interno bruto (PIB) real de Irlanda fue en promedio superior al 7% y hubo una gran expansión de la fuerza laboral. Entre 1990 y 2000, el producto nacional bruto (PNB) per cápita irlandés aumentó un 58%, situándose por encima del promedio de la Unión Europea . [9] El ritmo de expansión de los préstamos a los hogares entre 2003 y 2007 fue uno de los más altos de la eurozona , [10] con una exposición total de los bancos alemanes a Irlanda de 208.300 millones de dólares. [11] Estos factores llevaron a que los precios de las viviendas aumentaran un 17% sólo entre mayo de 2000 y mayo de 2001. [12] En agosto de 2000, un informe del Fondo Monetario Internacional (FMI) sostuvo que los precios de las propiedades irlandesas casi con certeza se encaminaban a un colapso a mediano plazo ya que "ningún país industrial en los últimos 20 años había experimentado aumentos de precios en la escala de Irlanda sin sufrir una caída posterior". [13] Desde el año 2000, se construyeron aproximadamente 75.000 unidades de vivienda cada año, según detalló el Departamento de Medio Ambiente, Comunidad y Gobierno Local [14], y se concedieron suficientes permisos de planificación , de modo que en 2005 había suficiente tierra zonificada para albergar 460.000 nuevas viviendas, ya que las cifras de densidad de vivienda siguieron aumentando cada año. [15] Los precios de las viviendas aumentaron más del doble entre 2000 y 2006, y los incentivos fiscales fueron un factor clave de este aumento de precios. [16] El gobierno del Fianna Fáil-Demócrata Progresista recibió muchas críticas por estas políticas. [17] En 2004, la Revisión de la Industria de la Construcción, producida de forma independiente y encargada por el Departamento de Medio Ambiente y Gobierno Local, estima que el 12% de la fuerza laboral estaba empleada directamente en la industria de la construcción. [18] Un autor describió a los " Hombres del Desayuno " (llamados así por la popular comida preparada que solían comer los trabajadores de la construcción) como "el corazón impulsor de la economía". [19]
Los tipos de interés fijados por el Banco Central Europeo (BCE) se guían únicamente por objetivos de baja inflación en la eurozona. Algunos [20] consideraron que este era, y es, un objetivo demasiado limitado, lo que lleva a decisiones sobre los tipos de interés que no son adecuadas, por ejemplo, para estados con niveles récord de empleo, precios de la vivienda en aumento y gasto de consumo .
El ritmo de expansión del crédito para financiar la burbuja inmobiliaria irlandesa se aceleró considerablemente en los años anteriores a la crisis. La relajada y débil supervisión regulatoria irlandesa del sector financiero hizo posible la financiación de precios inmobiliarios excesivamente crecientes en el mercado irlandés. El regulador financiero y el banco central fueron responsables de la insuficiencia del sistema de estabilidad financiera en el momento de la crisis. Las instituciones financieras que estuvieron en el centro de la crisis han contribuido a un clima general de desconfianza en la transparencia y la rendición de cuentas del sector financiero en Irlanda, así como en la capacidad de supervisión y cumplimiento de la normativa por parte de las empresas. [21] [22]
En noviembre de 2005, el Banco Central admitió que existían estimaciones de una sobrevaloración del 20% al 60% en el mercado inmobiliario residencial irlandés. El Irish Times publicó las actas de una reunión con la OCDE que indicaban que, si bien el Banco Central estaba de acuerdo en que el mercado inmobiliario irlandés estaba sobrevalorado, temía precipitar un desplome "poniéndole una cifra". En 2006, altos funcionarios del Allied Irish Bank expresaron su preocupación por el hecho de que las pruebas de estrés del Banco Central "no eran lo suficientemente estresantes", dos años antes del colapso del sistema bancario irlandés. [23] La CBOI ignoró continuamente las advertencias del Instituto de Investigación Económica y Social (ESRI), con sede en Irlanda, sobre la peligrosa escala de los préstamos bancarios a los especuladores y promotores inmobiliarios. [24]
Las medidas reguladoras correctivas se demoraron y fueron tímidas ante la insostenible burbuja de los precios inmobiliarios y de la construcción de mediados de la década de 2000. Después de que estallara la burbuja, los bancos irlandeses se enfrentaron a pérdidas crecientes a una escala que los expuso a un colapso de la confianza tras la quiebra de Lehman Brothers en septiembre de 2008; luego sufrieron graves presiones de liquidez, que tuvieron que ser atendidas con apoyo del Banco Central, incluidos préstamos de emergencia. Los abusos de gestión, que la CBOI no reprimió, también se revelaron en el Anglo Irish Bank , que tuvo que ser nacionalizado en enero de 2009.
En su informe anual, publicado apenas tres meses antes de que el gobierno se viera obligado a garantizar incondicionalmente los depósitos de los bancos de propiedad irlandesa, el Banco Central afirmó: "Los bancos tienen una exposición insignificante al sector de las hipotecas de alto riesgo y siguen estando relativamente sanos según los parámetros habituales de capital, rentabilidad y calidad de los activos. Esto ha sido confirmado por los ejercicios de pruebas de estrés que hemos llevado a cabo con los bancos". [25] [26]
El siguiente Informe Anual no tenía prácticamente nada que decir sobre cómo y por qué el sistema bancario irlandés estuvo al borde del colapso. [27] A pesar de tener cuatro directores en el consejo del Regulador Financiero , el Banco Central sostuvo que no tenía poderes para intervenir en el mercado. Aun así, el Banco Central tenía el poder de emitir directivas al Regulador Financiero si parecía que se estaban llevando a cabo negocios de una manera que era contraria a los objetivos generales de la política del Banco Central. No se emitió ninguna. [28] [29]
En julio de 2009, un alto funcionario del Banco Central dijo al Comité Empresarial del Oireachtas que los accionistas (que luego se corrigió/aclaró para referirse a los inversores institucionales) que perdieron su dinero en el colapso bancario eran los culpables de su destino y que recibieron lo que se merecían por no mantener a raya a los jefes de los bancos. El funcionario admitió que el Banco Central no había advertido con suficiente antelación sobre los préstamos imprudentes a los promotores inmobiliarios. [30]
Un informe del Comité de Cuentas Públicas del Oireachtas afirmó que se estaba "ejerciendo una supervisión inadecuada" y que no se había realizado un análisis adecuado de las carteras de préstamos de los bancos. [31]
En un informe de noviembre de 2010 sobre la crisis financiera, la Comisión Europea afirmó: "Algunas autoridades supervisoras nacionales fracasaron de forma espectacular. Sabemos que en Irlanda casi no había supervisión de los grandes bancos". [32] Dos meses después, el presidente de la Comisión Europea, en un intercambio de opiniones en el Parlamento Europeo , con una vehemencia que conmocionó a su audiencia, dijo que "los problemas de Irlanda fueron creados por el comportamiento financiero irresponsable de algunas instituciones irlandesas y por la falta de supervisión en el mercado irlandés". [33]
La CBOI hizo que el gobierno pusiera en marcha planes de contingencia para proporcionar seguridad mediante fuerzas de defensa armadas a los principales bancos irlandeses por temor a que se produjeran disturbios públicos si se desataba una escasez de efectivo en el punto álgido de la crisis financiera. [34]
Las prácticas crediticias imprudentes de los bancos cuestan a los contribuyentes 64.000 millones de euros, o 16.000 euros por cada hombre, mujer y niño que vive en la República de Irlanda . [35]
Desde 1994, la economía irlandesa ha experimentado una inversión considerable por parte de empresas multinacionales . Los estándares educativos irlandeses se consideraban altos en comparación con los existentes en otros países de habla inglesa. [ cita requerida ] Las mejoras en el área de la educación técnica también desempeñaron un papel clave en la mejora de las habilidades de la fuerza laboral irlandesa. [36] La combinación de altos estándares educativos y tasas de capitalización en los proyectos de inversión resultó en mejoras considerables en la productividad laboral para la economía en su conjunto. Esto resultó en mayores niveles salariales para el sector comercializado de la economía.
Irlanda se unió al lanzamiento inicial del euro el 1 de enero de 1999, de acuerdo con el Tratado de Maastricht de 1992 y entregó el control de su política monetaria al Banco Central Europeo en Frankfurt, Alemania, de acuerdo con el Tratado de Ámsterdam de 1998. El euro contribuyó a la tasa de inversión posterior a 1998 en países que anteriormente tenían una moneda débil [37] a través de la integración de los mercados financieros; [38] sin embargo, hay poca o ninguna evidencia de que la introducción del euro aumentara la eficiencia de la asignación de capital. [39] La introducción de la moneda única, con tasas de interés del Banco Central Europeo más bajas que las tasas de interés nacionales si Irlanda no se hubiera unido al euro, significó que quienes compraban propiedades se vieron alentados a pedir prestadas mayores cantidades de dinero. A medida que los precios continuaron subiendo, las instituciones financieras ofrecieron préstamos al 100%, incluso más (para financiar, por ejemplo, la compra de muebles y jardinería). Los periódicos publicaron anuncios de propiedades instando a las personas a subirse a la " escalera inmobiliaria ", ya que la propiedad se consideraba una apuesta garantizada. Con el tiempo, la escala de la deuda hipotecaria residencial alcanzó una proporción que preocupó mucho al gobierno irlandés debido a sus efectos sobre la economía de la República. El aumento del costo de la propiedad y la necesidad de pedir dinero prestado para adquirir propiedades en Irlanda dieron lugar a aumentos sustanciales en el nivel total de deuda del sector privado. Esto se convirtió en una preocupación cada vez mayor para el Banco Central irlandés, que había emitido muchas advertencias en un esfuerzo por influir en el comportamiento de los consumidores [40] , pero que no utilizó ninguna herramienta microeconómica como límites prudenciales a los préstamos o requisitos de depósito. La inflación fue más alta en Irlanda que en el resto de la eurozona [41] .
Un efecto secundario de las altas valoraciones de las viviendas urbanas fue la migración de la población hacia zonas rurales del interior para vivir en viviendas de menor coste. Esto ocurrió en gran escala en el área metropolitana de Dublín , en los condados de Wicklow , Kildare , Meath , Louth y Carlow . Esto dio lugar a una presión infraestructural sobre los pueblos rurales y las ciudades de provincia, ya que los desarrollos residenciales superaron el ritmo tanto del desarrollo infraestructural como de la prestación de servicios para la creciente población.
Durante la burbuja, los periódicos y los medios de comunicación desempeñaron un papel vital en la promoción del mercado inmobiliario. Ningún periódico nacional carecía de un brillante suplemento inmobiliario y los periódicos de fin de semana a menudo estaban igualmente llenos de anuncios inmobiliarios, reseñas de nuevas promociones, historias de compras exitosas, reformas y una gama de columnistas que contaban sus experiencias inmobiliarias. Las programaciones de televisión y radio estaban repletas de pornografía inmobiliaria: los programas de búsqueda de vivienda y de reformas de viviendas eran contenidos habituales en todos los canales. Incluso en julio de 2007, el periodista y cómico del Irish Independent, Brendan O'Connor, instó a la gente a comprar propiedades, incluso cuando la burbuja estaba claramente estallando. [42] En abril de 2011, el periodista Vincent Browne admitió que los medios irlandeses habían desempeñado un papel importante en contribuir al frenesí de la burbuja inmobiliaria irlandesa. [43]
Finalmente, la demanda de propiedades residenciales cayó a principios de 2007, lo que dio como resultado una disminución de los precios del 0,6% en marzo de 2007 y del 0,8% en abril de 2007. Esto llevó a una expectativa de una caída de los precios de la vivienda sobre una base trimestral por primera vez desde 1994. Las casas en el cinturón de cercanías del Gran Dublín cayeron antes, debido a una combinación de mayor oferta en el área urbana de Dublín , tasas de interés en aumento y deficiencias de infraestructura persistentes en las comunidades rurales. Los precios en las grandes áreas urbanas se mantuvieron estables, aunque la demanda cayó notablemente. Sin embargo, una proporción significativa de estas nuevas construcciones están desocupadas. Los analistas económicos dan una cifra de aproximadamente 230.000 propiedades vacías. De ellas, hasta 115.000 o más pueden ser casas de vacaciones. [51] Existen cifras sobre las finalizaciones porque la Junta de Suministro de Electricidad proporciona información sobre el número de propiedades recientemente conectadas a la red eléctrica y a partir de datos suministrados por las autoridades locales y por el Departamento de Medio Ambiente y la Oficina Central de Estadísticas . Los artículos de prensa proporcionaron evidencia anecdótica de la disminución de las valoraciones con respecto a los precios de referencia y los precios acordados para las propiedades residenciales irlandesas desde octubre de 2006. La disminución de los precios de las propiedades fue seguida por el Índice de Precios de la Vivienda del ESRI, [52] que informó que los precios comenzaron a caer en el segundo trimestre de 2007. El empleo en la construcción cayó según las estadísticas del Registro en Vivo para mayo de 2007. [53]
También se han denunciado casos de fraude hipotecario en los que los prestatarios sobreestimaron sus ingresos para poder pedir más préstamos. Existía la preocupación de que estas personas "pudieran caer en una deuda grave si Irlanda sufría una crisis inmobiliaria como la que afectó a Gran Bretaña a finales de los años 1980". [54] Esta experiencia ha tenido como consecuencia la "consecuencia de las hipotecas de alto riesgo" en los Estados Unidos. En diciembre de 2006, la cadena de televisión estatal irlandesa RTÉ emitió una investigación en un documental en horario de máxima audiencia que desenterró pruebas de que los agentes hipotecarios estaban vendiendo detalles financieros de posibles clientes a los subastadores. Esa información permitiría a los subastadores maximizar el precio obtenido de los posibles compradores. Esta cuestión, y otras denuncias en este ámbito, están siendo investigadas actualmente por la Oficina de Protección de Datos.
En el verano de 2007, el Instituto de Investigación Económica y Social publicó su Comentario Económico Trimestral, en el que predecía que las finanzas públicas irlandesas entrarían en déficit en 2007 y que los precios de las viviendas caerían un 3%. [55] Un trabajo de investigación del profesor de la UCD Morgan Kelly , publicado por el ESRI junto con el Comentario Económico Trimestral, sugería que "las mismas personas que nos dijeron que tendríamos un aterrizaje suave están diciendo que saldremos arrastrándonos... hemos tocado fondo. No es así. Estamos muy lejos del fondo del mercado inmobiliario". Hasta un 60 por ciento del valor real de las viviendas podría desaparecer en los siguientes ocho años hasta 2015 si el mercado inmobiliario de la República siguiera el mismo patrón que los de otros países. [56] [57]
Estos informes fueron recibidos con hostilidad por el establishment político; el 4 de julio de 2007, el Taoiseach Bertie Ahern declaró en una conferencia en Donegal que no entendía por qué la gente que se quedaba al margen, "quejándose y lamentándose" de la economía, no se suicidaba. [58] [59] Muchos economistas bancarios, comentaristas de los medios de comunicación, agentes inmobiliarios, promotores inmobiliarios y líderes empresariales declararon públicamente su creencia de que el mercado inmobiliario irlandés estaba sano, [60] y que cualquier descenso de los precios de la vivienda era sólo indicativo de un aterrizaje suave .
A finales de 2011, los precios de las viviendas en Dublín habían bajado un 51% con respecto a su nivel máximo y los precios de los apartamentos habían bajado más del 60%. [61] Los precios de las propiedades residenciales cayeron a nivel nacional un 13,6% más desde principios de 2012 hasta julio de 2012. [62]
Como se había predicho en informes anteriores de 2006 y 2007, Irlanda sufrió un desplome de los precios inmobiliarios en la primera mitad de 2009, coincidiendo con la recesión de 2009, ya que ambas habían comenzado a desarrollarse a finales de 2008 tras la desaceleración económica mundial y el endurecimiento del control del crédito. En junio de 2009, se informó de que se había perdido alrededor del 40% de la escalada de precios que se había producido durante los años de la burbuja inmobiliaria ("Tigre celta, segunda parte") de 2001-2007. En 2012, los precios de las viviendas estaban por debajo de los precios de 2001 y se había borrado más de toda la ganancia durante los años del Tigre celta. [63]
Se culpó a varios grupos y organizaciones y también se acusó a otros de causar el accidente. Algunos de los más destacados fueron:
En general, se supuso que se trataba de una combinación de factores, tanto externos como internos, que afectaban al país. Las nuevas revelaciones sobre la corrupción en el sector bancario, en particular en el Anglo Irish Bank, han seguido afectando la credibilidad de la presencia de Irlanda en la comunidad financiera y empresarial internacional.
Durante la burbuja inmobiliaria, una cantidad desproporcionada de personas trabajaban en el sector de la construcción. Como este sector se contrajo y otras actividades manufactureras se trasladaron al exterior, en mayo de 2009 el desempleo era del 11,4% [73] y había llegado al 14,3% en septiembre de 2011 [74] . El Instituto de Investigación Económica y Social estimó que con el tiempo alcanzará alrededor del 17%. [75]
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