El programa Derecho a Comprar es una política en el Reino Unido, con excepción de Escocia desde el 1 de agosto de 2016 y Gales desde el 26 de enero de 2019, que otorga a los inquilinos asegurados de los ayuntamientos y algunas asociaciones de vivienda el derecho legal de comprar, con un gran descuento, la casa municipal en la que viven. [1] [2] [3] También existe un Derecho a Adquirir para los inquilinos asegurados de las viviendas de las asociaciones de vivienda construidas con subsidio público después de 1997, con un descuento menor. En 1997, se habían vendido más de 1.700.000 viviendas en el Reino Unido bajo el plan desde su introducción en 1980, y el plan se citó como uno de los principales factores en la reducción drástica de la cantidad de viviendas sociales en el Reino Unido , que ha caído de casi 6,5 millones de unidades en 1979 a aproximadamente 2 millones de unidades en 2017, mientras que también se le atribuye el mérito de ser el principal impulsor del aumento del 15% en la propiedad de viviendas, que aumentó del 55% de los hogares en 1979 a un pico del 71% en 2003; esta cifra ha disminuido en Inglaterra desde finales de la década de 2000 al 63% en 2017. [4] [5] [6] [7]
El derecho a comprar es competencia del Ministro de Estado de Vivienda . [8] Los críticos afirman que la política agravó la escasez de viviendas para las personas de bajos ingresos, inició una burbuja nacional de precios de la vivienda y, en última instancia, condujo a lo que comúnmente se reconoce como el desplazamiento y la gentrificación de las comunidades tradicionales. [9]
Las autoridades locales han tenido la capacidad de vender viviendas sociales a sus inquilinos desde la Ley de Vivienda de 1936, pero hasta principios de la década de 1970, tales ventas eran limitadas: entre 1957 y 1964, se vendieron unas 16.000 viviendas sociales en Inglaterra. El Partido Laborista propuso inicialmente la idea del derecho de los inquilinos a ser propietarios de la casa en la que viven, en su manifiesto para las elecciones generales de 1959 , que perdieron. [10] En 1968, se emitió una circular que limitaba las ventas en las ciudades, pero fue retirada por un gobierno conservador entrante en 1970. [7]
Mientras tanto, las ventas de viviendas sociales a inquilinos comenzaron a aumentar. En 1970 se vendieron unas 7.000 a sus inquilinos; en 1972, esta cifra se disparó a más de 45.000. [11]
Después de que Margaret Thatcher se convirtiera en Primera Ministra en mayo de 1979, la legislación para implementar el Derecho a Comprar se aprobó en la Ley de Vivienda de 1980. Michael Heseltine , en su papel de Secretario de Estado de Medio Ambiente, fue el encargado de implementar la legislación. Unas 6.000.000 de personas se vieron afectadas; aproximadamente una de cada tres compró su unidad de vivienda. Heseltine señaló que "ninguna ley por sí sola ha permitido la transferencia de tanta riqueza de capital del estado al pueblo". Dijo que el derecho a comprar tenía dos objetivos principales: dar a la gente lo que quería y revertir la tendencia de dominio cada vez mayor del estado sobre la vida del individuo.
Dijo: "En este país existe un deseo profundamente arraigado de poseer una vivienda. El Gobierno cree que se debe fomentar este espíritu. Refleja los deseos del pueblo, garantiza la amplia difusión de la riqueza en la sociedad, fomenta el deseo personal de mejorar y modernizar la propia vivienda, permite a los padres acumular riqueza para sus hijos y estimula las actitudes de independencia y autosuficiencia que son la piedra angular de una sociedad libre". [12]
El precio de venta de una vivienda de protección oficial se basaba en su valoración de mercado, descontada inicialmente entre un 33% y un 50% (hasta un 70% en el caso de los pisos de protección oficial), lo que se decía que reflejaba los alquileres que pagaban los inquilinos y también fomentaba la ocupación; el descuento máximo se elevó al 60% en 1984 y al 70% en 1986. En 1988, el descuento medio que se había concedido hasta entonces era del 44%. [13] La autoridad local estaba obligada a ofrecer una hipoteca sin depósito. [14] El descuento dependía del tiempo que los inquilinos hubieran vivido en la casa, con la condición de que si posteriormente vendían su casa en un plazo mínimo tendrían que devolver una parte del descuento. La política se convirtió en uno de los puntos principales del thatcherismo . [15]
La política se hizo popular de inmediato. Algunos ayuntamientos controlados por los laboristas se opusieron, pero la legislación les impidió bloquear las compras y les permitió redimir la deuda. [16] Las ventas fueron mucho mayores en el sur y el este de Inglaterra que en el interior de Londres y el norte de Inglaterra . [17] Las ventas se limitaron a viviendas para necesidades generales; las propiedades adaptadas y las construidas específicamente para personas mayores quedaron exentas del plan.
La mitad de los ingresos de las ventas se pagaron a las autoridades locales, pero el gobierno restringió el uso de la mayor parte del dinero por parte de las autoridades para reducir su deuda hasta que se liquidara en lugar de gastarlo en construir más viviendas. El efecto fue reducir el parque de viviendas sociales, especialmente en áreas donde los precios de las propiedades eran altos, como Londres y el sureste de Inglaterra. [18]
En 1982, se vendieron 200.000 viviendas sociales a sus inquilinos. En 1987, se habían vendido más de 1.000.000 de viviendas sociales en el Reino Unido a sus inquilinos, aunque el número de viviendas sociales adquiridas por los inquilinos disminuyó durante la década de 1990. [19]
El Partido Laborista inicialmente se opuso a las ventas y prometió oponerse a ellas en las elecciones generales de 1983, pero abandonó su oposición oficial al plan en 1985. [20] Sin embargo, en las elecciones generales de 1987 , el gobierno conservador afirmó a los votantes que un gobierno laborista aún aboliría el plan. [21]
Cuando el Partido Laborista volvió al poder en las elecciones generales de 1997 , redujo el descuento disponible para los inquilinos de las autoridades locales que tenían una fuerte presión sobre su parque de viviendas; esto incluía casi todo Londres. [22]
En 2005 se modificaron las normas sobre derecho a compra. Para que los nuevos inquilinos pudieran optar a la compra, se exigía un contrato de arrendamiento de cinco años y las propiedades adquiridas después de enero de 2005 ya no podían ponerse inmediatamente a la venta en el mercado abierto si el propietario decidía venderlas. Dichos propietarios tenían que dirigirse a su anterior propietario (municipio o asociación de viviendas) y ofrecerle el derecho de primera opción. Si el anterior propietario ya no existía (por ejemplo, en los casos en que el anterior propietario era un arrendador social registrado que había cesado su actividad), entonces la propiedad tenía que ofrecerse primero a la autoridad local de vivienda.
El plazo en el que debe producirse la transmisión del derecho a compra se redujo de 12 meses a 3 meses. La Autoridad de Conducta Financiera (FCA) ahora regula la mayoría de los tipos de venta de hipotecas.
La gestión de la FCA de las compras con derecho a compra se hizo en parte para resolver el problema generalizado de las ventas fraudulentas con derecho a compra por parte de corredores y abogados por igual. Todos tenían sus propios objetivos y muchos cobraban comisiones excesivas que luego se descontaban del descuento de sus clientes. Las medidas antes mencionadas que se han tomado, junto con el fin del período de auge, parecen haber controlado este problema.
En 2009, el grupo de expertos Localis sugirió, como parte de una revisión de los principios para la reforma de la vivienda social, que el derecho a comprar debería extenderse a porciones de capital, que podrían obtenerse en parte siendo un buen inquilino. [23]
El período de calificación cambió de 5 años a 3 años en 2018.
En la Conferencia del Partido Conservador de 2011 , David Cameron propuso aumentar los descuentos por derecho a compra para revitalizar el mercado inmobiliario y generar ingresos que pudieran destinarse a nuevas viviendas. Los profesionales de la vivienda social expresaron su preocupación por la propuesta. [24]
A partir del 2 de abril de 2012, el descuento por derecho a compra se incrementó hasta un máximo de 75.000 libras esterlinas o el 60% del valor de la vivienda (70% en el caso de un piso), según cuál sea menor. En marzo de 2013, el descuento máximo en Londres se incrementó hasta 100.000 libras esterlinas. [25] El descuento máximo por derecho a compra aumenta cada ejercicio fiscal en línea con el IPC del mes de septiembre anterior.
El objetivo del plan es que, por cada vivienda adicional vendida, se construya una nueva vivienda con un "alquiler asequible" [26] por un valor de hasta el 80% del alquiler de mercado, con el fin de mantener el nivel de viviendas asequibles y, al mismo tiempo, aumentar el número de propiedades disponibles para quienes están en la lista de espera. Se mantendrá el criterio de arrendamiento de cinco años y, si la propiedad se vende dentro de los primeros cinco años desde la venta original, se exigirá la devolución de parte o la totalidad del descuento.
El Proyecto de Ley de Vivienda y Planificación de 2016 amplió el derecho a comprar a los inquilinos de asociaciones de vivienda. [27]
En julio de 2013, el Gobierno escocés confirmó que el derecho a comprar se aboliría en Escocia a partir de 2017. [28] Finalmente, se abolió como parte de la Ley de Vivienda (Escocia) de 2014 a partir del 1 de agosto de 2016. [29] [30]
En el verano de 2017, el Gobierno galés propuso una ley para abolir el derecho a comprar en Gales . Esta ley fue aprobada por la Asamblea galesa en diciembre de 2017 y el plan finalizó el 26 de enero de 2019. [31]
El programa Derecho a Comprar ha sido criticado por las siguientes razones:
Un informe publicado en enero de 2013 por el miembro de la Asamblea de Londres Tom Copley , From Right to Buy to Buy to Let, [33] mostró que el 36% de las casas vendidas bajo el Derecho a Comprar en Londres (52.000 casas) estaban siendo alquiladas por los ayuntamientos a propietarios privados, lo que llevó a críticas de que el plan "representa una relación calidad-precio increíblemente pobre para los contribuyentes" ya que "ayudó a impulsar el aumento de la factura de los beneficios de vivienda, acumuló más presión sobre las listas de espera de las autoridades locales y llevó a que más londinenses se vieran obligados a entrar en el sector privado de alquiler poco regulado". [34] Una encuesta en 2013 mostró que alrededor de un tercio de las casas con Derecho a Comprar ahora eran propiedad de propietarios privados, mientras que el hijo del fallecido Ian Gow (ministro de vivienda de Thatcher) poseía unas 40 casas. [35]
En 2015, Alan Murie concluyó que "la extensión propuesta del derecho a comprar no podía conciliarse fácilmente con la independencia y el estatus caritativo de las asociaciones de vivienda" y que "extender el derecho a comprar a los inquilinos de las asociaciones de vivienda revivió un debate parlamentario previo y planteó preguntas sobre la posición legal de las organizaciones benéficas y los riesgos que enfrentan las asociaciones de vivienda y sus financiadores". [36]
Una encuesta de la BBC de 2017 sobre las zonas municipales donde las listas de espera estaban aumentando mostró que los ayuntamientos habían recomprado casas que se habían visto obligados a vender, a veces a un precio mucho mayor que el original. Las organizaciones benéficas de vivienda criticaron la falta de inversión en viviendas asequibles. [37]
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