Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria es un instrumento de escritura en el que un deudor hipotecario (es decir, el prestatario) transfiere todos los intereses sobre un bien inmueble al acreedor hipotecario (es decir, el prestamista) para satisfacer un préstamo que está en mora y evitar procedimientos de ejecución hipotecaria .
La escritura en lugar de ejecución hipotecaria ofrece varias ventajas tanto para el prestatario como para el prestamista. La principal ventaja para el prestatario es que lo libera inmediatamente de la mayor parte o la totalidad del endeudamiento personal asociado con el préstamo en mora. El prestatario también evita la notoriedad pública de un procedimiento de ejecución hipotecaria y puede recibir condiciones más generosas en comparación con una ejecución hipotecaria formal . Otro beneficio para el prestatario es que daña su crédito menos que una ejecución hipotecaria. [1] [2] Las ventajas para un prestamista incluyen una reducción en el tiempo y el costo de una recuperación, menor riesgo de venganza del prestatario ( robo de metales y vandalismo de la propiedad antes del desalojo del sheriff) y ventajas adicionales si el prestatario posteriormente se declara en quiebra. .
Si existen gravámenes menores, una escritura a cambio es una opción menos atractiva para el prestamista. Es probable que el prestamista no quiera asumir la responsabilidad de los gravámenes menores del propietario y, en consecuencia, preferirá realizar la ejecución hipotecaria para limpiar el título.
Para que se considere una escritura en lugar de ejecución hipotecaria, el endeudamiento debe estar garantizado por el inmueble que se transfiere. Ambas partes deben celebrar la transacción de forma voluntaria y de buena fe . El acuerdo de conciliación debe tener una contraprestación total que sea al menos igual al valor justo de mercado de la propiedad que se transmite. A veces, el prestamista no procederá con una escritura en lugar de ejecución hipotecaria si la deuda pendiente del prestatario excede el valor razonable actual de la propiedad; en otros casos, un prestamista estará de acuerdo, ya que probablemente terminará con la propiedad de todos modos a través del costoso proceso de ejecución hipotecaria.
Debido al requisito de que el instrumento sea voluntario, los prestamistas a menudo no actuarán sobre una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria a menos que reciban una oferta por escrito de dicho traspaso del prestatario que establezca específicamente que la oferta para iniciar negociaciones se hace de forma voluntaria. Esto promulgará la regla de prueba verbal y protegerá al prestamista de un posible reclamo posterior de que el prestamista actuó de mala fe o presionó al prestatario para que llegara al acuerdo. Luego, ambas partes podrán proceder a la negociación de un acuerdo. La Ley de Prevención del Robo del Valor de la Vivienda de Nueva York ha creado cierta confusión con respecto a este método de liquidación de uso frecuente. [ cita necesaria ] No está claro si HETPA se aplica a escrituras en lugar de ejecución hipotecaria, ya que no existe una exclusión clara como la que existe para una escritura de árbitro, por ejemplo. El derecho de rescisión de dos años no es un riesgo con el que los bancos o las aseguradoras de títulos se sientan cómodos, especialmente dadas las complejidades del cumplimiento, por lo que muchos bancos y aseguradoras de títulos en Nueva York no están dispuestos a trabajar con escrituras en lugar. [ cita necesaria ]