Diseño-oferta-construcción (o diseño/oferta/construcción , y abreviado D–B–B o D/B/B en consecuencia), también conocido como Diseño-licitación (o "diseño/licitación"), método tradicional o oferta dura , Es un método de entrega de proyectos en el que la agencia o el propietario contratan entidades separadas para el diseño y la construcción de un proyecto.
Diseño-oferta-construcción es el método tradicional para la ejecución de proyectos y difiere en varios aspectos sustanciales del diseño-construcción . [1]
Hay tres fases secuenciales principales en el método de entrega diseño-oferta-construcción: [2]
En esta fase, el propietario contrata a un arquitecto (o ingeniero consultor para obras de infraestructura ) para diseñar y producir los documentos de licitación, incluidos planos de construcción y especificaciones técnicas, sobre los cuales varios contratistas generales , a su vez, ofertarán para construir el proyecto. Para proyectos de construcción, el arquitecto trabajará con el propietario para identificar sus necesidades, desarrollar un programa escrito que documente esas necesidades y luego producir un diseño conceptual y/o esquemático. Luego se desarrolla este diseño inicial, y el arquitecto generalmente traerá a otros profesionales del diseño, incluido un ingeniero estructural , a veces un ingeniero civil , ingenieros mecánicos , eléctricos y de plomería ("ingenieros MEP"), un ingeniero de protección contra incendios y, a menudo, un arquitecto paisajista. para ayudar a completar los planos de construcción y las especificaciones técnicas. Los documentos de oferta terminados son coordinados por el arquitecto y el propietario para su entrega a los contratistas generales durante la fase de oferta.
Los honorarios de diseño suelen oscilar entre el 5 y el 10 % del coste total del proyecto. [2]
La licitación puede ser "abierta", en la que puede participar cualquier postor calificado, o "selecta", en la que se invita a licitar a un número limitado de contratistas preseleccionados.
Los diversos contratistas generales que ofertan por el proyecto obtienen copias de los documentos de la oferta (o licitación) y luego los envían a múltiples subcontratistas para que presenten ofertas sobre los subcomponentes del proyecto. Los subcomponentes incluyen elementos como el trabajo de concreto, la estructura de acero estructural, los sistemas eléctricos, HVAC y paisajismo. Pueden surgir preguntas durante el período de licitación (o licitación) y el arquitecto normalmente emitirá aclaraciones o correcciones a los documentos de licitación en forma de adendas. A partir de estos elementos, el contratista compila una oferta completa (o "precio de licitación") para presentarla antes de la fecha y hora de cierre establecidas (es decir, la fecha de la oferta). Las ofertas pueden basarse en las cantidades de materiales en la construcción terminada (por ejemplo, como en el Reino Unido con las listas de cantidades ), las operaciones necesarias para construirla (por ejemplo, como en las facturas operativas ) o simplemente como un costo global; sin embargo, estos requisitos de la licitación se aclaran en los documentos de la licitación.
Una vez que se reciben las ofertas, el arquitecto generalmente las revisa, busca las aclaraciones requeridas de los postores, investiga las calificaciones del contratista, se asegura de que toda la documentación esté en orden (incluida la vinculación si es necesaria) y asesora al propietario sobre la clasificación de las ofertas. Si las ofertas se encuentran dentro de un rango aceptable para el propietario, el propietario y el arquitecto discuten la idoneidad de los distintos postores y sus propuestas. El propietario no está obligado a aceptar la oferta más baja y es habitual que otros factores, incluido el desempeño anterior y la calidad de otros trabajos, influyan en el proceso de selección. Sin embargo, el proyecto normalmente se adjudica al contratista general con la oferta más baja.
En el caso de que todas las ofertas no satisfagan las necesidades del propietario, ya sea por razones financieras o de otro tipo, el propietario podrá optar por rechazar todas las ofertas. Las siguientes opciones estarán disponibles para el propietario:
Una vez adjudicada la construcción del proyecto al contratista, los documentos de licitación (por ejemplo, planos de construcción aprobados y especificaciones técnicas) no podrán modificarse. Se deben obtener los permisos necesarios (por ejemplo, un permiso de construcción ) de todas las autoridades jurisdiccionales para que pueda comenzar el proceso de construcción. En caso de que sean necesarios cambios de diseño durante la construcción, ya sea iniciados por el contratista, el propietario o descubiertos por el arquitecto, el arquitecto podrá emitir bocetos o aclaraciones por escrito. Es posible que se le solicite al contratista que documente las condiciones "tal como se construyó" al propietario.
En la mayoría de los casos, casi todos los componentes de un proyecto son suministrados e instalados por subcontratistas. El contratista general puede realizar el trabajo con sus propias fuerzas, pero es habitual que limite su función principalmente a gestionar el proceso de construcción y la actividad diaria en una obra (véase también gestión de la construcción ).
Durante la fase de construcción, el arquitecto también actúa como agente del propietario para revisar el progreso del trabajo en lo que se refiere a las solicitudes de pago del contratista y para emitir instrucciones en el sitio, órdenes de cambio (u órdenes de campo) u otra documentación necesaria para facilitar la proceso de construcción y certificar que el proyecto se construye según los planos de construcción aprobados.