En el sector inmobiliario , los derechos aéreos son el interés de propiedad en el "espacio" sobre la superficie terrestre. En términos generales, poseer o alquilar un terreno o un edificio incluye el derecho a usar y construir en el espacio sobre el terreno sin interferencia de otros.
Este concepto jurídico está codificado en la frase latina Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos (" Quien sea dueño del suelo, es suyo hasta el cielo y hasta el infierno "), que aparece en el derecho romano medieval y es acreditado al glosador Accursius del siglo XIII ; se popularizó notablemente en el derecho consuetudinario en Comentarios sobre las leyes de Inglaterra (1766) de William Blackstone ; consulte los orígenes de la frase para obtener más detalles. En el siglo XX, la separación de los derechos aéreos de la propiedad subyacente se convirtió en una cuestión importante para el desarrollo inmobiliario, particularmente para los rascacielos en algunas ciudades superpobladas.
Los derechos de propiedad definidos por puntos en el suelo una vez extendidos indefinidamente hacia arriba. Esta noción permaneció indiscutida antes de que los viajes aéreos se hicieran populares a principios del siglo XX. Para promover el transporte aéreo, los legisladores establecieron una servidumbre pública para el tránsito a gran altura, independientemente de la propiedad inmobiliaria. [1]
Las nuevas tecnologías han vuelto a plantear interrogantes sobre la propiedad del "espacio" y los límites ascendentes de la soberanía nacional. Con la llegada de los viajes espaciales por encima de la atmósfera terrestre, a menudo se debate hasta qué punto se extiende la soberanía nacional y, por tanto, las naciones pueden regular el tránsito.
En Estados Unidos , la Administración Federal de Aviación (FAA) tiene la autoridad exclusiva para regular todo el " espacio aéreo navegable " determinando exclusivamente las reglas y requisitos para su uso. [2] Específicamente, la Ley Federal de Aviación establece que: "El Gobierno de los Estados Unidos tiene soberanía exclusiva del espacio aéreo de los Estados Unidos" y "Un ciudadano de los Estados Unidos tiene un derecho público de tránsito a través del espacio aéreo navegable". [3] El "espacio aéreo navegable" en el que el público tiene derecho de tránsito ha sido definido como "el espacio aéreo a o por encima de las altitudes mínimas de vuelo que incluye el espacio aéreo necesario para garantizar la seguridad en el despegue y aterrizaje de las aeronaves". [4]
A menudo se debaten las altitudes exactas a las que el espacio aéreo sobre terrenos privados puede quedar sujeto a un "deterioro sustancial". En el pasado, la jurisprudencia ha utilizado la altura de 500 pies (150 m) en áreas urbanas o suburbanas, [5] y 360 pies (110 m) sobre la superficie o la estructura más alta en áreas rurales [6] como la demarcación del lugar donde se produce el deterioro. de los derechos de propiedad puede ocurrir. En aquella época, esto constituía los límites del "espacio aéreo navegable". Sin embargo, la mayor parte de las decisiones más recientes, que tienen precedente, sostienen que la sustracción puede ocurrir independientemente de si el vuelo se produjo dentro del espacio aéreo navegable o no y sólo debe considerarse el deterioro de la propiedad. [7] Esto es especialmente importante ya que algunas aeronaves (con y sin tripulación) ahora no tienen altitudes mínimas de vuelo, lo que hace que prácticamente todo el espacio aéreo sea "navegable".
Se debe una compensación financiera a los propietarios cuando el uso de su propiedad se ve sustancialmente afectado por el gobierno federal [8] o por el gobierno estatal, [9] o por el intruso aéreo. [10]
El Congreso ha otorgado autoridad a la FAA para proporcionar fondos para comprar derechos de propiedad en el espacio aéreo (servidumbres de navegación) cerca de los aeropuertos para dar cabida a los aviones que despegan y aterrizan. [11]
El bajo costo de los vehículos aéreos no tripulados (también llamados drones) en la década de 2000 volvió a plantear cuestiones legales sobre quién necesita permiso para volar a bajas altitudes: el propietario de la tierra, la FAA o ambos. [12] Nunca ha habido un desafío directo a la concesión por parte del gobierno federal del derecho a los ciudadanos a viajar a través del espacio aéreo navegable. Como tal, el status quo es que sólo se requiere permiso de la FAA (a través de regulación). Sin embargo, los derechos de propiedad existentes sobre la propiedad privada todavía permiten demandas civiles de expropiación cuando el uso de la propiedad se ve "sustancialmente perjudicado" por el uso del espacio aéreo. [13] La FAA también ha reiterado que tiene la autoridad exclusiva para regular este derecho. [14]
El propietario del terreno tiene derechos exclusivos de desarrollo en el 'espacio' sobre sus terrenos. Según el derecho consuetudinario, construir una "resaca" que rompa el plano vertical de la propiedad de un vecino es una infracción y el propietario tiene derecho a eliminar la estructura infractora. El espacio aéreo es propiedad y conserva los derechos de desarrollo que pueden venderse o transferirse. Así, en una zona céntrica densa, cada propietario de un edificio en la zona puede tener derecho a treinta y cinco pisos de espacio aéreo sobre su propia propiedad. En un escenario posible, los propietarios de un edificio antiguo de sólo tres pisos de altura podrían ganar una gran cantidad de dinero vendiendo su edificio y permitiendo que se construyera un rascacielos de treinta y cinco pisos en su lugar. En un escenario diferente, un desarrollador de rascacielos puede comprar el espacio aéreo no utilizado a un propietario de terreno adyacente para desarrollar un edificio más amplio. En noviembre de 2005, Christ Church en Nueva York vendió sus derechos de desarrollo vertical por un precio récord de 430 dólares por pie cuadrado, ganando más de 30 millones de dólares con la venta por el derecho a construir en el espacio sobre su edificio. [15]
El espacio aéreo alrededor de una propiedad en la mayor parte del Reino Unido se divide en "estrato inferior" y "estrato superior". El estrato inferior es el área alrededor y encima de una propiedad que el propietario puede esperar disfrutar razonablemente; en otras palabras, la interferencia de otros en esta área generalmente se considera un acto de invasión . Esto puede incluir árboles colgantes o señales de una propiedad vecina, o movimientos como el de una grúa balanceándose sobre su cabeza. [16] [17] Sin embargo, el derecho a disfrutar de este espacio aéreo no es un derecho automático a construir en ese espacio sin permiso de planificación .
El estrato superior es el espacio sobre el cual el uso y disfrute ordinario por parte del propietario es razonable, y se define vagamente en la Sección 76 de la Ley de Aviación Civil de 1982 como que comienza entre 500 y 1000 pies (150 y 300 m) sobre el nivel del techo de la propiedad. propiedad. En Inglaterra, Gales e Irlanda del Norte, los propietarios no tienen derechos sobre el estrato superior, pero en Escocia los derechos se extienden generalmente a coelo usque ad centrum (del cielo al centro). [18]
La venta de derechos aéreos en el Reino Unido es generalmente inusual, pero es legal y cada vez es más común. [19]
Los ferrocarriles fueron las primeras empresas en darse cuenta del potencial de ganar dinero con sus derechos aéreos. Un buen ejemplo de esto es Grand Central Terminal en la ciudad de Nueva York , donde William J. Wilgus , ingeniero jefe del Ferrocarril Central de Nueva York y del Río Hudson , ideó un plan para obtener ganancias de los derechos aéreos. Al principio, el ferrocarril simplemente construyó una plataforma sobre los patios de ferrocarril para permitir la construcción de edificios elevados. En 1954, el ferrocarril comenzó a darse cuenta de que podía vender más derechos aéreos y se propuso reemplazar Grand Central Terminal por una torre de 50 pisos. Así surgió el Edificio MetLife junto a la estación, luego de la protesta pública por la demolición de Grand Central Terminal. [20] Este enfoque se ha utilizado en Chicago desde la construcción del Prudential Building en 1955 sobre las vías del ferrocarril activas del Ferrocarril Central de Illinois. [21] En 2017, al oeste del río Chicago, se construyeron River Point y 150 North Riverside sobre las vías que conducen a la estación de Amtrak. [ cita necesaria ]
La construcción de plataformas sobre vías de ferrocarril sigue siendo potencialmente muy rentable. A mediados de la década de 2000, la Autoridad de Transporte Metropolitano (MTA) de Nueva York intentó vender derechos aéreos a los New York Jets para que pudieran construir el West Side Stadium sobre el West Side Yard de Manhattan , cerca de Penn Station , como parte de la reurbanización de Hudson Yards . . El megadesarrollo Hudson Yards finalmente se construyó sobre el patio del ferrocarril. En Brooklyn, el Barclays Center y el Pacific Park se construyeron sobre Atlantic Yards. [ cita necesaria ]
Al igual que los ferrocarriles, los constructores de carreteras han propuesto vender sus derechos aéreos; Boston hizo esto en relación con el Big Dig . [22]
La ciudad de Los Ángeles financió un RFP para un estudio de viabilidad de 100.000 dólares en enero de 2007 para explorar la construcción de un parque de autopistas en Hollywood . El parque se construiría sobre la autopista estadounidense 101 y contendría 24 acres (97.000 m 2 ) de nuevas zonas verdes. [23]
Notas
Derechos de Desarrollo Transferibles (TDR)