Un hotel condominio , también conocido como condotel , hotel condominio o contel , es un edificio que es legalmente un condominio pero opera como un hotel , que ofrece alquileres a corto plazo y que mantiene una recepción.
Los hoteles de condominios suelen ser edificios de gran altura desarrollados y operados como hoteles de lujo, generalmente en las principales ciudades y centros turísticos. [1] Estos hoteles tienen unidades de condominio que permiten que alguien sea propietario de una casa de vacaciones con servicio completo . Cuando no utilizan esta casa, pueden aprovechar el marketing y la gestión realizados por la cadena hotelera para alquilar y gestionar la unidad de condominio como lo haría con cualquier otra habitación de hotel.
El gobierno de los Estados Unidos es muy estricto sobre el tipo de publicidad que se puede hacer con respecto a los proyectos de condominios. Algunos proyectos de condominios se han anunciado como inversiones inmobiliarias, pero como el valor de estos condominios como inversión inmobiliaria no está del todo claro, el gobierno de los EE. UU. actualmente no permite el uso de esta referencia cuando se anuncian hoteles de condominios. [ cita necesaria ]
Los hoteles de condominios han sido criticados en California por permitir a los desarrolladores eludir las leyes diseñadas para proteger el acceso público a las playas . Debido a que una instalación de este tipo tiene habitaciones de hotel, puede clasificarse como alojamiento público, aunque la mayoría de las unidades son de propiedad privada y la instalación hace poco para acomodar al público. [2]
En Filipinas, los hoteles en condominio cuentan con una escritura de propiedad inmobiliaria en condominio. Esto permite a los extranjeros adquirir hasta el 30% de las unidades de condotel, a diferencia de la mayoría de los demás bienes inmuebles. [3] Esto ha hecho que este desarrollo en particular sea popular en el país.
Si bien no pretende ser una lista completa, las ubicaciones más populares en los EE. UU. para hoteles condominio incluyen: Aspen , Chicago , Miami , Fort Lauderdale , el Valle de Las Vegas , la ciudad de Nueva York , Myrtle Beach, Carolina del Sur y Orlando, Florida . Los hoteles condominio también se encuentran en estaciones de esquí y destinos internacionales, como Jaco, Costa Rica , Tailandia , [4] y más recientemente Sint Maarten . [5] Los inversores gastaron aproximadamente 250 millones de dólares en hoteles de condominios en 2006, y gran parte de ese gasto se concentró en áreas turísticas.
Tenga en cuenta que analizar la economía de una unidad de condominio es extremadamente difícil debido al desafío de obtener información precisa sobre el flujo potencial de ingresos. Los promotores no proporcionan de manera uniforme datos o estimaciones importantes sobre las tarifas de las habitaciones o los niveles de ocupación por temor a quedar sujetos a las regulaciones sobre inversiones de la Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. (SEC), a diferencia de las regulaciones inmobiliarias . [6]
Los principales factores que contribuyen al resultado financiero de la propiedad son los ingresos por alquileres, la apreciación o depreciación, los préstamos y las deducciones fiscales. [ cita necesaria ]
Los ingresos por alquiler se comparten con la empresa gestora y los propietarios normalmente no pagan tarifas iniciales por la gestión, que incluye la comercialización y la reserva de las unidades. [ cita necesaria ] Las tarifas mensuales típicas para las unidades en el grupo de alquiler incluyen la reserva FF&E (muebles, accesorios y equipos) y las tarifas del resort. Aunque la división de ingresos entre el propietario y la empresa gestora varía de un proyecto a otro, la mayoría ronda el 50 por ciento. La mayoría de los condominios, y especialmente los hoteles de marca como Westin o Ritz-Carlton , están ubicados estratégicamente en economías turísticas o destinos urbanos populares, lo que permite tarifas altas por noche y una ocupación constante durante todo el año. Los ingresos por alquileres de los huéspedes del hotel están a merced de los patrones de viaje y pueden disminuir.
Muchos hoteles de condominios, especialmente los hoteles de condominios de marca, han experimentado un crecimiento de dos dígitos y han superado a los condominios tradicionales o casas unifamiliares en el mismo mercado turístico. Las unidades de condominios son bienes inmuebles escriturados con pleno dominio y se pueden comprar y vender como otras formas de bienes raíces. Debido a la falta de datos de reventa disponibles para muchos de los mercados emergentes donde se pueden encontrar hoteles de condominios en etapa de construcción, los expertos deben tener cuidado al considerar la compra de un hotel de condominios únicamente con fines de inversión. [7] Al igual que los bienes raíces tradicionales, la apreciación nunca está garantizada. Este mismo escenario ocurrió recientemente en Las Vegas. Varios de los hoteles de condominios más notables se han vendido por menos en el mercado de reventa que durante la etapa previa a la construcción.
La financiación suele ser más costosa que la de una residencia habitual. [ cita necesaria ] Las tasas hipotecarias pueden ser un punto más altas, y en el pasado esto era especialmente cierto porque las instituciones financieras no estaban familiarizadas con el concepto de condo hotel. Las compras previas a la construcción requieren un pago inicial significativo, y los compradores no verán retorno financiero ni podrán usar su unidad hasta que el hotel esté terminado y listo para operar. Además, es posible que los propietarios tengan que adquirir un seguro adicional para protegerse contra reclamaciones de responsabilidad y algunos tipos de daños o pérdidas.
Se pueden obtener beneficios fiscales adicionales a través de la propiedad de un condominio. [ cita necesaria ] Si el condominio se utiliza para residencia no principal o alquiler residencial, los propietarios pueden acelerar la depreciación de su unidad de condominio de 39 años a 27,5, 15, 7 e incluso 5 años. Las leyes fiscales de los condominios determinan esto y afectan a las personas caso por caso, ya que la situación fiscal de cada comprador potencial es diferente.
Como ocurre con la mayoría de los condominios, los propietarios de unidades de condo-hotel deben pagar las tarifas de la asociación de propietarios , comúnmente conocidas como HOA. La tarifa y los servicios pueden variar mucho. Los factores que causan una fluctuación son la clasificación de estrellas del hotel, su nivel de operación y su ubicación física. Una propiedad ubicada en el océano, por ejemplo, puede experimentar clima costero con regularidad, lo que a su vez puede aumentar la necesidad de un mantenimiento más regular del exterior del edificio. En la misma línea, una propiedad ubicada en una estación de esquí debe resistir fuertes tormentas invernales y también debe ocuparse de servicios de retirada de nieve.
Dejando de lado las excepciones, muchas de las tarifas y servicios que se encuentran en las asociaciones de propietarios son fijos y fluctúan muy poco de un proyecto a otro. Servicios como estos generalmente incluyen servicios públicos generales de la unidad, servicios públicos del área común, reservas de habitaciones y edificios individuales, mantenimiento de terrenos, tarifas de uso del área de ejercicio , seguridad , control de plagas , costos de reparación mecánica, sistemas de alarma de seguridad , mantenimiento del área de estacionamiento , mantenimiento del área de la piscina y Gestión de propietarios y servicios administrativos. Los artículos relacionados con el impacto en los huéspedes del hotel generalmente no están incluidos en las tarifas de la HOA; estos incluyen limpieza y costos relacionados con la dotación de personal y la operación del hotel. [8]