La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) fue una ley aprobada por el Congreso de los Estados Unidos en 1974 y codificada como Título 12, Capítulo 27 del Código de los Estados Unidos , 12 USC §§ 2601–2617. El objetivo principal era proteger a los propietarios ayudándolos a obtener una mejor educación mientras compraban servicios inmobiliarios y eliminando sobornos y tarifas de referencia que añaden costos innecesarios a los servicios de liquidación. RESPA exige que los prestamistas y otras personas involucradas en préstamos hipotecarios proporcionen a los prestatarios información pertinente y oportuna sobre la naturaleza y los costos de un proceso de liquidación de bienes raíces. RESPA también fue diseñada para prohibir prácticas potencialmente abusivas como sobornos y tarifas de referencia, la práctica de doble seguimiento e impone limitaciones al uso de cuentas de depósito en garantía .
RESPA fue promulgada en 1974 y originalmente fue administrada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) . En 2011, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) , creada bajo las disposiciones de la Ley Dodd-Frank de Reforma y Protección del Consumidor de Wall Street , asumió la autoridad de aplicación y formulación de normas sobre RESPA. El 31 de diciembre de 2013, la CFPB publicó reglas finales que implementan las disposiciones de la Ley Dodd-Frank, que ordenan a la CFPB publicar una divulgación única e integrada para transacciones hipotecarias , que incluía requisitos de divulgación de hipotecas bajo la Ley de Veracidad en los Préstamos (TILA) y apartados 4 y 5 de RESPA. Como resultado, la Regulación Z ahora contiene los formularios integrados, los plazos y los requisitos de divulgación relacionados para la mayoría de los préstamos hipotecarios de consumo de tipo cerrado.
RESPA se creó porque varias empresas asociadas con la compra y venta de bienes raíces , como prestamistas, agentes inmobiliarios , empresas constructoras y compañías de seguros de títulos, a menudo se dedicaban a proporcionarse sobornos no revelados entre sí, inflando los costos de las transacciones inmobiliarias y oscureciendo competencia de precios al facilitar tácticas de cebo y cambio .
Por ejemplo, un prestamista que anuncia un préstamo hipotecario podría haber anunciado el préstamo con una tasa de interés del 5%, pero luego, cuando uno solicita el préstamo, le dicen que debe utilizar la compañía de seguro de título afiliada al prestamista y pagar $5,000 por el servicio, mientras que la tarifa normal es $1,000. La compañía de títulos habría pagado entonces $4,000 al prestamista. Esto se declaró ilegal para aclarar los precios de los servicios y permitir la competencia de precios por parte de la demanda de los consumidores y así hacer bajar los precios.
RESPA describe los requisitos que los prestamistas deben seguir al otorgar hipotecas garantizadas por préstamos hipotecarios relacionados con el gobierno federal. Esto incluye préstamos para compra de vivienda, refinanciación, supuestos aprobados por el prestamista, préstamos para mejoras de propiedad, líneas de crédito sobre acciones e hipotecas inversas.
Según RESPA, las instituciones crediticias deben:
Para las hipotecas inversas de tipo cerrado, se requiere que un prestamista o corredor proporcione al consumidor el formulario estándar de Estimación de buena fe (GFE). Una estimación de buena fe de los costos de liquidación es un documento de tres páginas que muestra estimaciones de los costos en los que probablemente incurrirá el prestatario en la liquidación e información relacionada con el préstamo. Está diseñado para permitir a los prestatarios buscar un préstamo hipotecario comparando los costos de liquidación y los términos del préstamo. Estos costos incluyen, pero no se limitan a:
El banco o corredor hipotecario debe proporcionar la GFE a más tardar tres días hábiles después de que el prestamista o corredor hipotecario recibió una solicitud, o información suficiente para completar la solicitud. [1]
Una persona no puede dar ni recibir honorarios ni nada de valor por una remisión de un negocio de liquidación de préstamos hipotecarios. Esto incluye un acuerdo o entendimiento relacionado con una hipoteca relacionada con el gobierno federal. Se deben divulgar los honorarios pagados por servicios relacionados con hipotecas. Además, ninguna persona puede dar ni recibir ninguna porción, división o porcentaje de una tarifa por servicios relacionados con una hipoteca relacionada con el gobierno federal, excepto por los servicios realmente prestados.
Compensación permitida
Es responsabilidad del prestamista monitorear las tarifas de terceros en relación con los servicios prestados para garantizar que no se realicen sobornos ilegales ni tarifas de referencia.
Al recibir una solicitud escrita calificada, el administrador hipotecario debe tomar ciertas medidas, cada una de las cuales está sujeta a ciertos plazos. [2] El administrador deberá acusar recibo de la solicitud dentro de los 5 días hábiles. Luego, el administrador tiene 30 días hábiles (a partir de la solicitud) para tomar medidas sobre la solicitud. El administrador debe proporcionar una notificación por escrito de que el error ha sido corregido o proporcionar una explicación por escrito de por qué cree que la cuenta es correcta. De cualquier manera, el administrador debe proporcionar el nombre y número de teléfono de una persona con quien el prestatario pueda discutir el asunto. El administrador no puede proporcionar información a ninguna agencia de crédito sobre ningún pago vencido durante el período de 60 días.
Si el administrador no cumple con la "solicitud escrita calificada", el prestatario tiene derecho a recibir daños reales, hasta $2,000 de daños adicionales si hay un patrón de incumplimiento, costos y honorarios de abogados. [3]
Los críticos dicen que todavía se producen sobornos. Por ejemplo, los prestamistas suelen ofrecer seguros cautivos a las compañías de seguros de títulos con las que trabajan, lo que, según los críticos, es esencialmente un mecanismo de soborno. Otros responden que, económicamente, la transacción es un juego de suma cero , donde si se prohibiera el soborno, un prestamista simplemente cobraría precios más altos. A lo que otros responden que el objetivo previsto de la legislación es la transparencia, que se proporcionaría si el prestamista debe absorber el costo del soborno oculto en la tarifa que cobra. Uno de los elementos centrales del debate es el hecho de que los clientes optan abrumadoramente por los proveedores de servicios predeterminados asociados con un prestamista o un agente inmobiliario, a pesar de que firman documentos que establecen explícitamente que pueden optar por utilizar cualquier proveedor de servicios.
Ha habido diversas propuestas para modificar la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces. Una propuesta es cambiar el sistema de "arquitectura abierta" actualmente vigente, en el que un cliente puede elegir utilizar cualquier proveedor de servicios para cada servicio, por uno en el que los servicios estén agrupados, pero en el que el agente inmobiliario o el prestamista deba pagar directamente por todos. otros costos. Bajo este sistema, los prestamistas, que tienen más poder adquisitivo, buscarían de manera más agresiva el precio más bajo por los servicios de liquidación de bienes raíces.
Si bien tanto el HUD-1 como el HUD-1A sirven para revelar todas las tarifas, costos y cargos tanto para el comprador como para el vendedor involucrados en una transacción de bienes raíces, no es raro encontrar errores en el HUD. Tanto el comprador como el vendedor deben saber cómo leer correctamente un HUD antes de cerrar una transacción y en el momento de la liquidación no es el momento ideal para descubrir cargos innecesarios y/o tarifas exorbitantes ya que la transacción está a punto de cerrarse. Los compradores o vendedores pueden contratar a un profesional experimentado, como un agente de bienes raíces o un abogado, para proteger sus intereses en el momento del cierre.
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