La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA, por sus siglas en inglés) fue una ley aprobada por el Congreso de los Estados Unidos en 1974 y codificada como Título 12, Capítulo 27 del Código de los Estados Unidos , 12 USC §§ 2601–2617. El objetivo principal era proteger a los propietarios de viviendas ayudándolos a informarse mejor mientras buscan servicios inmobiliarios y eliminando los sobornos y las tarifas de referencia que agregan costos innecesarios a los servicios de liquidación. La RESPA requiere que los prestamistas y otras personas involucradas en préstamos hipotecarios proporcionen a los prestatarios divulgaciones pertinentes y oportunas sobre la naturaleza y los costos de un proceso de liquidación de bienes raíces. La RESPA también fue diseñada para prohibir prácticas potencialmente abusivas como los sobornos y las tarifas de referencia, la práctica del seguimiento dual e impone limitaciones al uso de cuentas de depósito en garantía .
RESPA se promulgó en 1974 y originalmente era administrada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) . En 2011, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) , creada bajo las disposiciones de la Ley de Reforma de Wall Street y Protección del Consumidor Dodd-Frank , asumió la autoridad de aplicación y reglamentación sobre RESPA. El 31 de diciembre de 2013, la CFPB publicó las reglas finales que implementan las disposiciones de la Ley Dodd-Frank, que ordenan a la CFPB publicar una divulgación única e integrada para las transacciones hipotecarias , que incluía los requisitos de divulgación hipotecaria bajo la Ley de Veracidad en los Préstamos (TILA) y las secciones 4 y 5 de RESPA. Como resultado, el Reglamento Z ahora contiene los formularios integrados, los plazos y los requisitos de divulgación relacionados para la mayoría de los préstamos hipotecarios cerrados para consumidores.
RESPA se creó porque varias empresas asociadas con la compra y venta de bienes raíces , como prestamistas, agentes inmobiliarios , empresas de construcción y compañías de seguros de títulos, a menudo se entregaban sobornos no revelados entre sí, inflando los costos de las transacciones inmobiliarias y oscureciendo la competencia de precios al facilitar tácticas de cebo y cambio .
Por ejemplo, un prestamista que anuncia un préstamo hipotecario podría haber anunciado el préstamo con una tasa de interés del 5%, pero luego, cuando uno solicita el préstamo, se le dice que debe utilizar la compañía de seguros de títulos afiliada al prestamista y pagar $5,000 por el servicio, cuando la tasa normal es de $1,000. La compañía de títulos habría pagado entonces $4,000 al prestamista. Esto se declaró ilegal para que los precios de los servicios sean claros y así permitir la competencia de precios por demanda del consumidor y, de ese modo, reducir los precios.
RESPA describe los requisitos que deben cumplir los prestamistas al otorgar hipotecas garantizadas por préstamos hipotecarios relacionados con el gobierno federal. Esto incluye préstamos para compra de vivienda, refinanciación, suposiciones aprobadas por el prestamista, préstamos para mejoras de la propiedad, líneas de crédito con garantía hipotecaria e hipotecas inversas.
De acuerdo con RESPA, las instituciones crediticias deben:
En el caso de las hipotecas inversas cerradas, el prestamista o el corredor deben proporcionar al consumidor el formulario estándar de Estimación de buena fe (GFE, por sus siglas en inglés). Una Estimación de buena fe de los costos de liquidación es un documento de tres páginas que muestra estimaciones de los costos que probablemente incurrirá el prestatario en la liquidación e información relacionada con el préstamo. Está diseñado para permitir que los prestatarios comparen los costos de liquidación y los términos del préstamo. Estos costos incluyen, entre otros:
El banco o corredor hipotecario debe proporcionar al GFE a más tardar tres días hábiles después de que el prestamista o corredor hipotecario haya recibido una solicitud, o información suficiente para completar la solicitud. [1]
Ninguna persona puede dar ni recibir honorarios ni nada de valor por una recomendación de un negocio de liquidación de préstamos hipotecarios. Esto incluye un acuerdo o entendimiento relacionado con una hipoteca relacionada con el gobierno federal. Los honorarios pagados por servicios relacionados con hipotecas deben ser divulgados. Además, ninguna persona puede dar ni recibir ninguna parte, división o porcentaje de honorarios por servicios relacionados con una hipoteca relacionada con el gobierno federal, excepto por los servicios realmente prestados.
Compensación admisible
Es responsabilidad del prestamista monitorear los honorarios de terceros en relación con los servicios prestados para garantizar que no se realicen sobornos ilegales ni honorarios por referencias.
Al recibir una solicitud escrita calificada, el administrador de hipotecas debe tomar ciertas medidas, cada una de las cuales está sujeta a ciertos plazos. [2] El administrador debe acusar recibo de la solicitud dentro de los 5 días hábiles. Luego, el administrador tiene 30 días hábiles (a partir de la solicitud) para tomar medidas al respecto. El administrador debe proporcionar una notificación por escrito de que se ha corregido el error o proporcionar una explicación por escrito de por qué cree que la cuenta está correcta. De cualquier manera, el administrador debe proporcionar el nombre y el número de teléfono de una persona con quien el prestatario pueda hablar del asunto. El administrador no puede proporcionar información a ninguna agencia de crédito sobre ningún pago vencido durante el período de 60 días.
Si el prestador de servicios no cumple con la "solicitud escrita calificada", el prestatario tiene derecho a daños reales, hasta $2,000 en daños adicionales si existe un patrón de incumplimiento, costos y honorarios de abogados. [3]
Los críticos afirman que todavía se producen sobornos. Por ejemplo, los prestamistas suelen ofrecer seguros cautivos a las compañías de seguros de títulos con las que trabajan, lo que, según los críticos, es esencialmente un mecanismo de sobornos. Otros replican que, desde el punto de vista económico, la transacción es un juego de suma cero , en el que si se prohibiera el soborno, el prestamista simplemente cobraría precios más altos. A lo que otros replican que el objetivo previsto de la legislación es la transparencia, que se proporcionaría si el prestamista debe absorber el costo del soborno oculto en la tarifa que cobra. Uno de los elementos centrales del debate es el hecho de que los clientes, en su gran mayoría, optan por los proveedores de servicios predeterminados asociados con un prestamista o un agente inmobiliario, a pesar de que firman documentos que declaran explícitamente que pueden elegir utilizar cualquier proveedor de servicios.
Se han presentado varias propuestas para modificar la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces. Una de ellas es cambiar el sistema de "arquitectura abierta" que se aplica actualmente, en el que un cliente puede optar por utilizar cualquier proveedor de servicios para cada servicio, por uno en el que los servicios se ofrecen en paquetes, pero el agente inmobiliario o el prestamista debe pagar directamente todos los demás costes. Con este sistema, los prestamistas, que tienen mayor poder adquisitivo, buscarían de forma más agresiva el precio más bajo para los servicios de liquidación de bienes raíces.
Si bien tanto el HUD-1 como el HUD-1A sirven para informar al comprador y al vendedor sobre todos los honorarios, costos y cargos que intervienen en una transacción inmobiliaria, no es raro encontrar errores en el HUD. Tanto el comprador como el vendedor deben saber leer correctamente el HUD antes de cerrar una transacción, y el momento de la liquidación no es el momento ideal para descubrir cargos innecesarios o tarifas exorbitantes cuando la transacción está a punto de cerrarse. Los compradores o vendedores pueden contratar a un profesional experimentado, como un agente inmobiliario o un abogado, para proteger sus intereses en el momento del cierre.
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