En derecho inmobiliario , una sucesión concurrente o copropiedad es cualquiera de las diversas formas en que una propiedad es propiedad de más de una persona a la vez. Si más de una persona posee la misma propiedad, comúnmente se las denomina copropietarios. La terminología legal para los copropietarios de bienes raíces es copropietarios o copropietarios, y la última frase significa un derecho de supervivencia. La mayoría de las jurisdicciones de derecho consuetudinario reconocen las tenencias en común y las tenencias conjuntas.
Muchas jurisdicciones también reconocen la tenencia en copropiedad, que es efectivamente una tenencia conjunta entre personas casadas. Muchas jurisdicciones se refieren a la tenencia conjunta como una tenencia conjunta con derecho de supervivencia, pero son lo mismo, ya que toda tenencia conjunta incluye un derecho de supervivencia. Por el contrario, una tenencia en común no incluye un derecho de supervivencia.
El tipo de copropiedad no afecta el derecho de los copropietarios de vender su participación fraccionaria en la propiedad a otros durante su vida, pero sí afecta su poder de transmitir la propiedad en herencia a sus legatarios en caso de copropietarios. Sin embargo, cualquier copropietario puede cambiar esto al rescindir la tenencia conjunta. Esto ocurre siempre que un copropietario transfiere su participación fraccionaria en la propiedad.
Las leyes pueden variar de un lugar a otro, y la siguiente discusión general no será aplicable en su totalidad a todas las jurisdicciones.
Según el derecho consuetudinario, los copropietarios comparten una serie de derechos por defecto:
Los copropietarios no tienen, por lo general, obligación de contribuir a los costes de mejora de la propiedad. Si un copropietario añade una característica que aumenta el valor de la propiedad, no tiene derecho a exigir que los demás compartan el coste de añadir esa característica, aunque otros copropietarios obtengan mayores beneficios de la propiedad gracias a ello. Sin embargo, en la partición, un copropietario tiene derecho a recuperar el valor añadido por sus mejoras en la propiedad si las "mejoras" dieron lugar a un aumento del valor de la propiedad. Por el contrario, si las "mejoras" del copropietario reducen el valor de la propiedad, el copropietario es responsable de la disminución. En un caso australiano , [1] el Tribunal Superior dijo que los costes de reparación de un copropietario deben tenerse en cuenta en la partición o distribución final (es decir, venta) de la propiedad.
Cada copropietario puede gravar independientemente su propia participación en la propiedad mediante la obtención de una hipoteca utilizando financiación fraccionada sobre esa participación (aunque esto puede convertir efectivamente una tenencia conjunta en una tenencia en común, como se describe a continuación); los demás copropietarios no tienen obligación de ayudar a pagar una hipoteca que solo se extienda a la participación de otro propietario en la propiedad, y el acreedor hipotecario solo puede ejecutar la hipoteca sobre la participación de ese deudor. Los préstamos bancarios garantizados por hipotecas sobre participaciones individuales de la propiedad en copropiedad son una de las áreas de más rápida expansión en la industria de préstamos hipotecarios.
La tenencia en común (TIC) es una forma de patrimonio concurrente en el que cada propietario, denominado copropietario, es considerado por la ley como propietario de porciones separadas y distintas de la misma propiedad. Por defecto, todos los copropietarios poseen porciones iguales, pero sus participaciones pueden diferir en tamaño. [2]
Los propietarios de una TIC poseen porcentajes de una propiedad indivisa en lugar de unidades o apartamentos particulares, y sus escrituras muestran solo sus porcentajes de propiedad. El derecho de un propietario de una TIC en particular a utilizar una vivienda en particular proviene de un contrato escrito firmado por todos los copropietarios (a menudo llamado "Acuerdo de tenencia en común"), no de una escritura, mapa u otro documento registrado en los registros del condado. [3] Esta forma de propiedad es más común cuando los copropietarios no están casados o han contribuido con diferentes cantidades a la compra de la propiedad. Los activos de una sociedad comercial conjunta pueden mantenerse como tenencia en común. [2]
Los copropietarios no tienen derecho de supervivencia, lo que significa que si un copropietario muere, el interés de ese copropietario en la propiedad será parte de su patrimonio y pasará por herencia a los legatarios o herederos de ese propietario, ya sea por testamento o por sucesión intestada . [2] Además, como cada copropietario tiene un interés en la propiedad, puede, en ausencia de cualquier restricción acordada entre todos los copropietarios, vender o negociar de otra manera el interés en la propiedad (por ejemplo, hipotecarla) durante su vida, como cualquier otro interés de propiedad. [2]
Cuando una de las partes de una tenencia en común desea terminar (generalmente denominado "destruir") el interés conjunto, puede obtener una partición de la propiedad . Se trata de una división de la tierra en lotes de propietarios distintos, si dicha división está permitida legalmente según la zonificación y otras restricciones locales de uso de la tierra. Cuando dicha división no está permitida, la única alternativa es una venta forzosa de la propiedad, seguida de una división de las ganancias.
Si las partes no pueden llegar a un acuerdo sobre la partición, cualquiera de ellas o todas ellas pueden solicitar la decisión de un tribunal para determinar cómo se debe dividir la tierra: división física entre los copropietarios (partición en especie), dejando a cada uno con la propiedad de una parte de la propiedad que representa su parte. Los tribunales también pueden ordenar una partición por venta en la que se vende la propiedad y se distribuyen las ganancias entre los propietarios. Cuando la ley local no permite la división física, el tribunal debe ordenar una partición por venta.
Cada copropietario tiene derecho a la partición como una cuestión de derecho, lo que significa que el tribunal ordenará una partición a pedido de cualquiera de los copropietarios. La única excepción a esta regla general es cuando los copropietarios han acordado, ya sea expresa o implícitamente, renunciar al derecho de partición. El derecho puede renunciarse de forma permanente, por un período de tiempo específico o bajo ciertas condiciones. Sin embargo, es probable que el tribunal no haga cumplir esta renuncia porque es una restricción a la enajenabilidad de la propiedad. [4]
Una tenencia conjunta o tenencia conjunta con derecho de supervivencia (JTWROS) es un tipo de patrimonio concurrente en el que los copropietarios tienen un derecho de supervivencia , lo que significa que si un propietario muere, el interés de ese propietario en la propiedad pasará al propietario o propietarios sobrevivientes por operación de la ley y evitando el proceso sucesorio . El interés del propietario fallecido en la propiedad simplemente se evapora y no puede ser heredado por sus herederos. Bajo este tipo de propiedad, el último propietario vivo posee toda la propiedad y, a su muerte, la propiedad formará parte de su patrimonio . A diferencia de una tenencia en común, donde los copropietarios pueden tener intereses desiguales en una propiedad, los copropietarios tienen una parte igual en la propiedad. [5]
En determinadas circunstancias, las reclamaciones de los acreedores contra el patrimonio del propietario fallecido pueden satisfacerse con la parte de la propiedad que antes pertenecía al fallecido, pero que ahora pertenece al sobreviviente o sobrevivientes. En otras palabras, las obligaciones del fallecido a veces pueden permanecer vinculadas a la propiedad.
Esta forma de propiedad es común entre cónyuges, padres e hijos, y en cualquier otra situación en la que las partes desean que la propiedad pase de manera inmediata y automática al sobreviviente. En el caso de las cuentas bancarias y de corretaje que se mantienen de esta manera, el acrónimo JTWROS se suele agregar al nombre de la cuenta como prueba de la intención de los propietarios.
Para crear una tenencia conjunta, se debe utilizar un lenguaje claro que indique la intención, por ejemplo , "a AB y CD como copropietarios con derecho de supervivencia, y no como copropietarios". Esta forma larga de redacción puede ser especialmente apropiada en aquellas jurisdicciones que utilizan la frase "copropiedad" como sinónimo de una tenencia en común. En la mayoría de las jurisdicciones se pueden utilizar formas más cortas como "a AB y CD como copropietarios" o "a AB y CD conjuntamente". Las partes pueden utilizar palabras a tal efecto en la escritura de transferencia u otro instrumento de transferencia de título, o un testador en un testamento o en una escritura de fideicomiso inter vivos .
Si un testador deja bienes en un testamento a varios beneficiarios "conjuntamente" y uno o más de esos beneficiarios nombrados mueren antes de que el testamento entre en vigor, los supervivientes de esos beneficiarios nombrados heredarán todos los bienes en régimen de tenencia conjunta. Pero si esos beneficiarios nombrados hubieran recibido los bienes en régimen de tenencia conjunta, pero hubieran muerto antes de que el testamento entrara en vigor, los herederos de esos beneficiarios heredarían a su vez su parte inmediatamente (habiendo fallecido el beneficiario nombrado).
Para crear una tenencia conjunta, los copropietarios deben compartir " cuatro unidades ":
Si falta alguno de estos elementos, la propiedad conjunta es ineficaz y se considerará como una propiedad en común en partes iguales.
Si un copropietario realiza algún tipo de transacción con una propiedad que no sea compatible con una tenencia conjunta, se considerará que dicho copropietario ha rescindido (a veces llamado "ruptura") la tenencia conjunta. Los copropietarios restantes mantienen la propiedad conjunta del interés restante. La transacción puede ser una transferencia o venta de la participación del copropietario en la propiedad. La situación en relación con una hipoteca es más dudosa (véase más adelante). Por ejemplo, si uno de los tres copropietarios transfiere su participación en la propiedad a un tercero, el tercero posee una participación de 1/3 en una tenencia en común, mientras que los otros dos copropietarios originales continúan teniendo los 2/3 restantes en una tenencia conjunta. Este resultado surge porque se rompe la "unidad de tiempo": es decir, porque en la transferencia el momento de la nueva participación es diferente del original. Si se desea continuar manteniendo una tenencia conjunta, entonces los tres copropietarios originales deberán transferir, en un solo instrumento, el interés conjunto a los dos copropietarios restantes y al nuevo copropietario.
Un copropietario puede romper una tenencia conjunta y mantener un interés en la propiedad. La mayoría de las jurisdicciones permiten que un copropietario rompa una tenencia conjunta mediante la ejecución de un documento a tal efecto. Pero en las jurisdicciones que mantienen los requisitos del derecho consuetudinario, se requiere un intercambio con un testaferro . Esto requiere que otra persona "compre" la propiedad al copropietario por una contraprestación nominal, seguida inmediatamente por una reventa al copropietario por el mismo precio. En cualquier caso, la tenencia conjunta volverá a ser una tenencia en común en lo que respecta al interés de ese propietario en la propiedad.
Con el método de ejecución de documentos simples puede surgir un problema importante. En el enfoque del testaferro , hay testigos de la transferencia. Con el documento, puede que no haya testigos. Con cualquiera de los dos métodos, tan pronto como se produce la ruptura, funciona en ambos sentidos. Como puede que no haya testigos, la parte que tenga el documento podría aprovecharse de ese hecho y ocultar el documento cuando la otra parte muera.
En algunas jurisdicciones, si un copropietario toma una hipoteca sobre una propiedad de propiedad conjunta, esto puede poner fin a la tenencia conjunta. Las jurisdicciones que utilizan una teoría del título en esta situación tratan la hipoteca como una transmisión real del título hasta que se pague la hipoteca, si no de forma permanente. En dichas jurisdicciones, la toma de una hipoteca por parte de un propietario pone fin a la tenencia conjunta en lo que respecta a ese copropietario.
En las jurisdicciones que utilizan la teoría del gravamen , la hipoteca simplemente coloca un gravamen sobre la propiedad, sin alterar la copropiedad. Como un gravamen no es suficiente para terminar una copropiedad, si el deudor muere antes de que el acreedor presente una demanda, el acreedor no tiene ningún derecho sobre la propiedad, ya que el interés del deudor en la propiedad se evapora y pasa automáticamente a manos de los demás copropietarios supervivientes. Sana all.
Un copropietario de una propiedad conjunta con derecho a supervivencia puede separar la propiedad conjunta presentando una petición de partición. Una petición de partición es un derecho legal, por lo que normalmente no hay forma de detener dicha acción. Cuando un tribunal concede una acción de partición para una propiedad conjunta con derecho a supervivencia, la propiedad se divide físicamente en partes y cada propietario recibe una parte de igual valor O la propiedad se vende y las ganancias se distribuyen equitativamente entre los copropietarios independientemente de la contribución al precio de compra. No se emitirán créditos a ningún inquilino que pueda haber hecho una contribución superior al precio de compra.
Algunos estados permiten que un copropietario tenga la opción de comprar las acciones de los demás copropietarios para evitar una venta pública de la propiedad. Algunos estados también permiten que varios copropietarios unan sus acciones para reclamar una propiedad mayoritaria y así evitar la venta pública de la propiedad y que esta se adjudique a los propietarios mayoritarios. Si la propiedad se vende públicamente, el método habitual es una subasta pública.
Durante un proceso de partición, se pueden otorgar créditos a los copropietarios que hayan pagado gastos de propiedad que excedan su parte, como servicios públicos y mantenimiento de la propiedad. Se puede otorgar crédito por mejoras realizadas a la propiedad si estas han aumentado el valor de la misma. No se otorgará crédito por contribuciones excesivas al precio de compra, ya que las escrituras de copropiedad con derechos de supervivencia se toman en partes iguales por ley.
Una tenencia en propiedad (a veces llamada tenencia por totalidad) es un tipo de patrimonio concurrente que anteriormente solo estaba disponible para parejas casadas , donde la propiedad de la propiedad se trataba como si la pareja fuera una sola persona jurídica . [7] Se basa en una antigua visión del derecho consuetudinario inglés de que una pareja casada es una persona jurídica a los efectos de poseer una propiedad. [8] [9] (En el estado de Hawái, la opción de propiedad en una tenencia en propiedad también está disponible para parejas de hecho en una "Relación de Beneficiario Recíproco" registrada; el estatuto de Unión Civil de Vermont califica a las partes de una unión civil para la tenencia en propiedad). [10]
Al igual que una tenencia conjunta con derechos de supervivencia, la tenencia en su totalidad también abarca un derecho de supervivencia, por lo que si uno de los cónyuges muere, se dice que todo el interés en la propiedad "madura" en el sobreviviente, de modo que el control exclusivo de la propiedad madura, o pasa en el sentido ordinario, al cónyuge sobreviviente sin pasar por un proceso sucesorio .
En algunas jurisdicciones, para crear un contrato de arrendamiento en propiedad, las partes deben especificar en la escritura que la propiedad se transfiere a la pareja "como inquilinos en propiedad", mientras que en otras, se presume que una transferencia a una pareja casada crea un contrato de arrendamiento en propiedad, a menos que la escritura especifique lo contrario. [11] ( ver también Sociedad de gananciales). [12] Además de compartir las cuatro unidades necesarias para crear un contrato de arrendamiento conjunto con derecho de supervivencia (tiempo, título, interés y posesión), también debe existir la quinta unidad del matrimonio. [13] Sin embargo, a diferencia de un JTWROS, ninguna de las partes en un contrato de arrendamiento en propiedad tiene un derecho unilateral de rescindir el contrato de arrendamiento. La terminación del contrato de arrendamiento o cualquier trato con cualquier parte de la propiedad requiere el consentimiento de ambos cónyuges. [14]
El divorcio de las partes del matrimonio que son dueñas de una propiedad en régimen de tenencia en su totalidad rompe automáticamente la unidad del matrimonio, y queda la tenencia por defecto. [15] En caso de muerte o divorcio, existe un derecho de supervivencia del cónyuge restante. [15] En las cooperativas del estado de Nueva York , donde la propiedad en régimen de tenencia en su totalidad ha sido una opción para las parejas casadas desde 1995, al divorciarse la pareja: a) si uno de los cónyuges solicita que sus acciones de la cooperativa se reflejen como no a su nombre y únicamente a nombre del otro cónyuge, eso entrará en vigor de manera automática e inmediata por ley y así deberá reflejarlo el registrador y agente de transferencia de la corporación; o b) si ninguno de los cónyuges hace tal solicitud, entonces el divorcio convertirá automáticamente este tipo de propiedad en acciones de la cooperativa en una tenencia conjunta. [16] [17]
Algunas jurisdicciones de los EE. UU. ya no reconocen los arrendamientos en su totalidad. [18] [19] Cuando se reconocen, los beneficios pueden incluir la capacidad de proteger la propiedad de los acreedores de solo uno de los cónyuges, así como la capacidad de proteger parcialmente la propiedad cuando solo uno de los cónyuges presenta una solicitud de alivio de la quiebra . [19] Si un cónyuge no deudor en un arrendamiento en su totalidad sobrevive a un cónyuge deudor, el gravamen nunca puede ejecutarse contra la propiedad. Por otro lado, si un cónyuge deudor sobrevive a un cónyuge no deudor, el gravamen puede ejecutarse contra la propiedad completa, no solo la mitad del interés original del cónyuge deudor.
En muchos estados, la tenencia en propiedad se reconoce como una forma válida de propiedad de cuentas bancarias y activos financieros.
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