Un contrato de construcción es un acuerdo mutuo o legalmente vinculante entre dos partes basado en políticas y condiciones registradas en forma de documento. Las dos partes involucradas son uno o más propietarios de propiedades y uno o más contratistas . El propietario, a menudo denominado "empleador" o "cliente", [1] tiene plena autoridad para decidir qué tipo de contrato se debe utilizar para un desarrollo específico que se construirá y para establecer los términos y condiciones legalmente vinculantes en un acuerdo contractual . [2] Un contrato de construcción es un documento importante ya que describe el alcance del trabajo, los riesgos, la duración, los deberes, los entregables y los derechos legales tanto del contratista como del propietario.
Existen tres tipos principales de contratos de construcción, que se identifican según el mecanismo de cálculo de la suma que debe pagar el empleador: contratos de suma global, contratos de revaluación y contratos de reembolso de costos. Los diferentes tipos varían principalmente en cuanto a quién asume los riesgos involucrados, qué parte tiene que pagar los sobrecostos y qué parte puede quedarse con los ahorros si los costos del proyecto son menores que los costos estimados. [3]
Otros tipos de contrato y descripciones del propósito contractual incluyen:
En virtud de un contrato de suma global, un propietario acepta pagarle a un contratista una suma global específica después de la finalización del trabajo sin un desglose de costos. [8] [9] Una vez finalizado el trabajo, no se requiere ninguna medición detallada.
En un contrato de suma global, el contratista lleva a cabo todo el trabajo según el plan y las especificaciones por una cantidad fija determinada según el acuerdo. El propietario proporciona la información requerida y el contratista cobra una cantidad determinada. Este contrato es adecuado cuando el número de elementos es limitado o cuando es posible calcular las cantidades exactas de trabajo a ejecutar. Las especificaciones detalladas de todos los elementos de trabajo, los planos y los dibujos detallados, el depósito de seguridad, la penalización, el progreso y otras condiciones del contrato se incluyen en el acuerdo. Aunque se trata de un contrato de suma global y programado, el contratista recibirá el pago a intervalos regulares de 2 a 3 meses según el progreso del trabajo sobre la base del certificado emitido por el ingeniero a cargo. En el acuerdo se incluye una tarifa programada para realizar el pago de elementos adicionales.
En un contrato de suma global, el cliente y el contratista acuerdan un “precio fijo” por el trabajo que se realizará antes de que comience el trabajo. Este contrato también se puede aplicar tanto a la construcción de viviendas como a los contratos comerciales. Puede ser más riesgoso para el contratista, ya que hay menos mecanismos que le permitan variar su precio.
Un contrato comercial es un acuerdo que contiene todos los trabajos que deben realizarse para la construcción de un edificio comercial o no residencial. Un contrato comercial bien redactado puede proteger los intereses de ambas partes, minimizar los riesgos y aumentar la rentabilidad del contratista.
Un contrato de construcción nacional es un acuerdo que contiene todos los trabajos que deben realizarse para la construcción de un edificio comercial o residencial existente o en proceso dentro de un país en particular; no extranjero o internacional.
Cuando la tarifa más baja y la posición comparativa entre los contratistas ya se han especificado antes de la apertura de la licitación, se utiliza el contrato de tarifa porcentual. El contrato porcentual es un tipo de contrato en el que no existe la posibilidad de una oferta desequilibrada.
En el contrato de costo más honorarios fijos, el propietario paga al contratista una cantidad acordada además del costo documentado del trabajo. [10]
Se trata de un tipo de contrato negociado en el que se pagan los costes reales y directos y se otorga una tarifa adicional por los gastos generales y las ganancias, que normalmente se negocian entre las partes. El propietario tiene un mayor control del proyecto; sin embargo, los riesgos se transfieren al propietario. [11]
Un contrato de costo más establece que un cliente acepta reembolsar a una empresa de construcción los gastos de construcción, como mano de obra, materiales y otros costos, más un pago adicional generalmente establecido como un porcentaje del precio total del contrato.
Este tipo de contrato de construcción es una alternativa a los contratos de suma global. Permite flexibilidad y transparencia para el propietario y reduce el riesgo para el contratista, ya que un contrato de construcción de costo más margen le garantiza una ganancia.
La diferencia entre este tipo de contrato, que es un contrato basado en costos, y el contrato de suma global es que en el contrato de precio máximo garantizado (GMP), si hay algún ahorro como resultado de los costos inferiores a los previstos, entonces ese sería un contrato de precio estipulado, y los contratistas se quedarán con los ahorros obtenidos de los costos inferiores a los previstos y no tendrán obligación de devolverlos a los propietarios. Sin embargo, este ahorro puede ser compartido por el contratista y el propietario. [12] Otra diferencia tiene que ver con el estado de los planes. El contrato de suma global se puede utilizar cuando el propietario tiene un conjunto completo de planos de construcción, especificaciones, etc. disponibles, de lo contrario, se prefiere incluir el precio máximo garantizado (GMP) para compensar esta falta. Cuando se utiliza el Cost-Plus, es mejor que el propietario determine el precio máximo garantizado, para evitar cualquier costo adicional y que el contratista sea necesario para proporcionar la información principal al propietario sobre el costo del proyecto. [13]
Duke y Carmen afirmaron que "el método de costo más gastos con GMP establece un límite superior para los costos totales de construcción y las tarifas de las que es responsable el propietario. Si la parte que proporciona el trabajo con este método de fijación de precios excede los GMP, es responsable de dichos sobrecostos... El método de costo más gastos con GMP y un acuerdo para compartir los ahorros de costos pueden incentivar a ambas partes de un contrato de construcción a trabajar juntas de la manera más eficiente posible". [14]
En este tipo de contrato, el propietario tiene más autoridad para supervisar, inspeccionar y auditar el proyecto periódicamente antes del pago final, por lo que el riesgo se transferirá del propietario al contratista y esto sería un atractivo para el cliente. [12]
En el caso del contrato de costo más porcentaje, el propietario paga más del 100 por ciento del costo documentado, lo que generalmente requiere una contabilidad detallada de los gastos. [15] En este tipo de contrato, al contratista se le paga el costo real del trabajo más un cierto porcentaje como ganancia. No es necesario presentar varios documentos contractuales, planos y especificaciones al momento de firmar el acuerdo. El contratista debe mantener todos los registros del costo del material y la mano de obra, y se le pagará al ingeniero a cargo en consecuencia. Este tipo de contrato es adecuado para trabajos de emergencia como dificultades en las condiciones de los cimientos, construcción de estructuras costosas, etc. Las Regulaciones Federales de Adquisiciones de los EE. UU. prohíben específicamente el uso de este tipo para la contratación del Gobierno Federal de los EE. UU . [16]
En virtud de un contrato de remedición (o reevaluación), el precio que se pagará por la totalidad de la obra se determinará mediante la medición detallada de las diversas partes de la obra y la valoración de la obra realizada con referencia a una lista de precios incluida en el contrato. [3] La cuarta edición del Libro Rojo de la FIDIC [17] (el predecesor del Libro Rojo de 1999) se utiliza en algunas partes del mundo como contrato de remedición para obras de ingeniería civil. [18]
Un contrato de subcontratación es un contrato celebrado principalmente entre un constructor o un contratista principal y un subcontratista. En él se describen los límites del trabajo especializado que se realizará para el proyecto de construcción. [6]
Este tipo de contrato se basa en las unidades que se ponen en marcha en lugar de un precio único. El pago se calcula a una tasa específica para cada artículo, como por ejemplo, una yarda cúbica de hormigón multiplicada por la cantidad que se pone en marcha. “El contratista le ofrece al propietario un precio por una tarea o un alcance de trabajo en particular, aunque en el momento de la contratación las partes pueden no saber el número real de unidades de trabajo que se completarán”. [14] En consecuencia, el propietario no tiene un precio final exacto hasta que el proyecto está terminado. [19] Este tipo de contrato se utiliza normalmente cuando no se puede establecer la cantidad de trabajo, como en los proyectos de construcción de ingeniería civil en los que se requiere excavación de tierra y roca. El contratista recibe el pago en función de las unidades que se han puesto en marcha y que el propietario ha verificado. [20]
Los contratos de costo unitario brindan más flexibilidad en caso de discrepancias en las cantidades de campo y, por eso, siempre se utilizan en contratos de construcción pesada y de carreteras. [19] Associated General Contractors of America (AGC) afirma que este tipo de contrato casi no se utiliza para todo el proyecto y se aplica principalmente cuando se contrata a subcontratistas para los que la identificación de diferentes cantidades es un asunto de importancia y se utilizan comúnmente para trabajos de reparación y mantenimiento. Por esta razón, “no es particularmente útil para la mayoría de los proyectos de construcción privados, excepto como parte de un contrato de suma global o de costo más un margen, aplicado a componentes seleccionados de elementos de trabajo como remoción de tierra o relleno, herrajes de acabado, etc.” [14]
Los contratos especiales se clasifican además en cinco tipos:
El propietario ejerce la gobernanza sobre el contratista. El contratista ejerce la gobernanza sobre las unidades internas y los subproveedores.
Una "fecha base" es una fecha de referencia a partir de la cual se pueden evaluar los cambios en las condiciones. En un contrato de construcción, la inclusión de una fecha base se utiliza generalmente como un mecanismo para la asignación de riesgos entre el propietario y el contratista por los cambios que puedan ocurrir en el período entre la fijación del precio de la licitación por parte del contratista y la firma del contrato. Este período puede ser potencialmente muy largo y los cambios que ocurran pueden tener un impacto significativo en los costos de las obras. [22]
La fecha base establece la fecha de referencia a partir de la cual se considera que las condiciones en las que se preparó la oferta han sido conocidas por el contratista y, por lo tanto, se reflejan correctamente en su precio. Si las condiciones especificadas cambian antes de que se implemente el contrato, entonces el contrato puede ajustarse para reflejar esto.
En proyectos muy pequeños, en los que el plazo es breve, esto puede no considerarse necesario. En proyectos más grandes, la fecha de referencia puede utilizarse para permitir cambios en el monto del contrato, o en ocasiones extensiones de plazo, o incluso para determinar qué reglas se aplicarán al contrato (por ejemplo, qué edición de las reglas de arbitraje ).
Las disposiciones exactas dependerán de la forma específica del contrato que se adopte. Por ejemplo, en el contrato de diseño y construcción del Tribunal de Contratos Conjuntos (JCT), la fecha base determina la asignación de riesgos en relación con los cambios en las regulaciones legales, los cambios en las exenciones del IVA y los cambios en las definiciones de trabajos por día. Según el Contrato de Construcción Estándar del JCT, Edición 2011, si hay cambios en los “Requisitos Legales” después de la fecha base del contrato, entonces el contratista debe alterar el alcance del trabajo para cumplir. El cambio se considerará una variación por la cual el contratista tiene derecho a recibir un pago, incluso si no se han emitido instrucciones formales. [23]
La finalización práctica se produce cuando el contratista devuelve la posesión del sitio al propietario, generalmente en el momento en que el trabajo ha sido completado y aceptado por el cliente. Un certificado de finalización práctica generalmente confirma esta aceptación. Por lo general, se libera la mitad de las retenciones, finaliza la posible responsabilidad del contratista por daños y perjuicios y comienza el período de subsanación de defectos. [24]
Una retención es una suma de dinero que el propietario retiene en virtud del contrato para actuar como garantía contra obras incompletas o defectuosas. [25] Puede ser un porcentaje de la obra que se ha completado, pero no puede ser ilegal. [ aclaración necesaria ]
La finalización por etapas se refiere a una cláusula dentro de un contrato de construcción que permite diferentes fechas de finalización para diferentes secciones de las obras. Esto es común en proyectos más grandes que se completan en etapas, lo que permite al cliente tomar posesión de las partes completadas mientras continúa la construcción de otras. [26]
El término "snagging" hace referencia a un proceso en el que el propietario o su agente comprueban si hay defectos que el contratista debe corregir antes de realizar el pago final. La organización de consumidores del Reino Unido Which? afirma que los problemas más comunes detectados en las inspecciones de defectos en propiedades residenciales tienden a estar relacionados con la finalización del enlucido , los azulejos, los rodapiés y la mampostería exterior . [27]
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