Un arrendador es el propietario de una casa , apartamento , condominio , terreno o bien inmueble que se alquila o arrienda a un individuo o negocio, a quien se le llama inquilino (también arrendatario o arrendatario ). Cuando una persona jurídica se encuentra en esta situación se utiliza el término arrendador. Otros términos incluyen arrendador , proveedor de vivienda y propietario . El término casera puede utilizarse para las propietarias. Al gerente de un pub en el Reino Unido , estrictamente hablando un avituallamiento autorizado, se le conoce como propietario/casera. En economía política se refiere al propietario de los recursos naturales únicamente (por ejemplo, terrenos, no edificios) de los cuales una renta económica , una forma de ingreso pasivo , [1] es el ingreso recibido.
El concepto de terrateniente se remonta al sistema feudal de señorío ( señorialismo ), donde una propiedad es propiedad de un señor de la mansión ( mesne lords ), generalmente miembros de la baja nobleza que llegó a formar el rango de caballeros. en el período alto medieval, manteniendo su feudo a través de subinfeudación , pero en algunos casos la tierra también puede estar directamente sujeta a un miembro de la alta nobleza, como en el dominio real propiedad directa de un rey, o en las aldeas imperiales del Sacro Imperio Romano Germánico directamente . sujeto al emperador. El sistema medieval continúa en última instancia el sistema de villas y latifundios (amplias granjas trabajadas por campesinos) del Imperio Romano . [2]
En los tiempos modernos, "propietario" describe a cualquier individuo o entidad, como un organismo gubernamental o una institución, que cobra alquiler a una persona que vive en una casa que no es de su propiedad.
Un contrato de alquiler , o arrendamiento , es el contrato que define términos tales como el precio pagado, las sanciones por pagos atrasados, la duración del alquiler o arrendamiento y la cantidad de aviso requerido antes de que el propietario o el inquilino cancelen el contrato. En general, las responsabilidades se asignan de la siguiente manera: el propietario es responsable de hacer reparaciones y realizar el mantenimiento de la propiedad, y el inquilino es responsable de mantener la propiedad limpia y segura.
Muchos propietarios contratan una empresa de administración de propiedades para que se encargue de todos los detalles del alquiler de su propiedad a un inquilino. Esto generalmente incluye anunciar la propiedad y mostrársela a posibles inquilinos, negociar y preparar contratos de arrendamiento o acuerdos de licencia por escrito, [3] [4] y luego, una vez alquilada, cobrar el alquiler al inquilino y realizar las reparaciones necesarias.
En los Estados Unidos , las disputas entre propietarios e inquilinos residenciales se rigen principalmente por la ley estatal (no por la ley federal ) con respecto a la propiedad y los contratos . La ley estatal y, en algunos lugares, la ley de la ciudad o la ley del condado, establecen los requisitos para el desalojo de un inquilino. Generalmente, hay un número limitado de motivos por los que un propietario o casera puede desalojar a su inquilino antes de que expire el contrato de arrendamiento, aunque al final del plazo del arrendamiento la relación de alquiler generalmente se puede terminar sin dar ningún motivo. Algunas ciudades, condados y estados tienen leyes que establecen el alquiler máximo que un propietario puede cobrar, lo que se conoce como control de alquiler o regulación de alquiler , y desalojo relacionado . También existe una garantía implícita de habitabilidad , mediante la cual el propietario debe mantener una vivienda segura, decente y habitable, cumpliendo con los requisitos mínimos de seguridad, como detectores de humo y una puerta con cerradura. Las disputas más comunes resultan de la falta de prestación de servicios por parte del propietario o de la falta de pago del alquiler por parte del inquilino; las primeras también pueden conducir a lo segundo. La retención del alquiler es causa justificable de desalojo, como suele explicarse en el contrato de arrendamiento. [5] Las ordenanzas municipales también pueden desempeñar un papel en la política de alquiler, como el aumento de las ordenanzas contra la discriminación en materia de fuentes de ingresos . [6] [7] Los sindicatos de inquilinos también afectan la política de vivienda cuando se organizan políticamente. [8]
En Canadá , las disputas entre propietarios e inquilinos residenciales se rigen principalmente por la ley provincial (no por la ley federal ) en materia de propiedad y contratos . La ley provincial establece los requisitos para el desalojo de un inquilino. Generalmente, existe un número limitado de razones por las cuales un propietario puede desalojar a un inquilino. Algunas provincias tienen leyes que establecen el alquiler máximo que un propietario puede cobrar, lo que se conoce como control de alquileres o regulación de alquileres , y el desalojo relacionado . También existe una garantía implícita de habitabilidad , mediante la cual el propietario debe mantener una vivienda segura, decente y habitable, cumpliendo con los requisitos mínimos de seguridad.
El alquiler en el sector privado se rige en gran medida por muchas de las leyes de propietarios e inquilinos , en particular la Ley de propietarios e inquilinos de 1985 , que establece estándares mínimos en los derechos de los inquilinos frente a sus propietarios. Otro estatuto clave es la Ley de Vivienda de 2004 . Los alquileres pueden aumentarse libremente al final de un período habitual de seis meses, previa notificación adecuada al inquilino. Una orden de posesión según el tipo más común, el arrendamiento asegurado de corta duración (AST, por sus siglas en inglés), generalmente se puede obtener después de ocho semanas o dos meses de alquiler impago, y a discreción del tribunal después de entregar al inquilino una notificación de la Sección 8 (según la Ley de Vivienda de 1988 como enmendado) por un período menor para todos los arrendamientos asegurados, y por otros motivos que difieren en la propiedad de la propiedad por parte del propietario. Si el arrendamiento es un AST, cualquier orden de posesión no entrará en vigor hasta que hayan transcurrido seis meses desde el arrendamiento inicial. Un arrendamiento de alguien que ha estado en ocupación desde antes del 15 de enero de 1989 generalmente, si no un arrendamiento desde el principio después de su creación a partir de 1980, puede ser un " arrendamiento regulado " con muchos más derechos, especialmente bajo la Ley de Alquiler de 1977 y Protección. de la Ley de Desalojos de 1977 , introducida por el Tercer Ministerio Wilson . [9]
Cada casa en ocupación múltiple , una unidad que la ley no considera como un solo hogar que tiene más de tres inquilinos, está sujeta a regulaciones mejoradas, incluida la Ley de Vivienda de 2004 . En algunas autoridades locales siempre se requiere una licencia emitida por el ayuntamiento para ser propietario de dicha unidad (en otras, limitada a los ejemplos legales más amplios).
Los arrendamientos de más de un par de años normalmente se denominan arrendamientos y tienden a ser prolongados; si son más de siete años, se deberá registrar una nueva propiedad arrendada. [10] Estos se rigen por algunas de las reglas anteriores y, en ejemplos más extensos, son deliberadamente más parecidos a la propiedad total que los arrendamientos en general. Rara vez exigen un alquiler considerable del terreno . La ley no ha regulado los elevados cargos por ruptura/reventa ni impide la venta de casas arrendadas; En la década de 2010, algunas de estas propuestas han sido ampliamente consultadas y se están redactando. En términos generales, la legislación permite a dichos arrendatarios (inquilinos) asociarse para obtener el derecho a administrar y el derecho a comprar los intereses del propietario (para otorgar derechos colectivos). Les permite extender individualmente sus contratos de arrendamiento por una suma nueva y menor ("prima"), que si los inquilinos han otorgado el derecho de voto normalmente no se exigirá ni recomendará cada 15 a 35 años. Los requisitos y formularios de notificación tienden a ser estrictos. En ejemplos más pequeños, el inquilino, dependiendo de una simple división matemática del edificio, puede conceder el derecho de voto individualmente. El estatuto de 1925 implica que en casi todos los arrendamientos (arrendamientos con un alquiler bajo y una prima (multa, gran suma inicial)) de propiedades, éstas pueden ser vendidas (por el arrendatario, cedidas); reduciendo cualquier restricción a una mediante la cual el arrendador pueda aplicar un estándar que sea una investigación "razonable", sin causar demoras importantes. Esto se conoce a menudo como el "pacto estatutario cualificado sobre cesión/enajenación".
En el ámbito general cada vez menor de la vivienda social , excepcionalmente, los arrendatarios adquieren con el tiempo el derecho a comprar por un descuento fijo sobre el precio de mercado de la vivienda.
En propiedad comercial, gran parte de la ley, especialmente en lo que respecta a disputas y responsabilidades básicas, se basa en la libertad de contrato del derecho consuetudinario , incluidos los términos implícitos de decisiones precedentes de una amplia jurisprudencia, como el significado de "reparación buena y sustancial". . Los principios implícitos incluyen "no suspensión de la concesión" y "disfrute tranquilo". Todas las empresas que son inquilinos (arrendatarios) deben decidir si contratan dentro o fuera de la Parte II de la Ley de propietarios e inquilinos de 1954 , que les brinda "seguridad de tenencia empresarial". De lo contrario, generalmente se aplica de forma predeterminada. Esta "seguridad de tenencia" está expresamente sujeta a razones comunes y mecanismos asociados para que un arrendador recupere el local. Si un propietario está vendiendo un bloque y un inquilino calificado ocupa más del 50%, se le debe otorgar al inquilino el derecho de preferencia sobre el precio solicitado para comprar el bloque. Como en la mayoría de las jurisdicciones, la ley sobre el cumplimiento riguroso de los términos de arrendamiento en caso de subarrendamiento y cesión ilegal puede aplicarse estrictamente, lo que resulta en pérdidas financieras y de instalaciones si se infringe. No pagar una demanda de alquiler, a diferencia de lo residencial, puede resultar en la recuperación directa del propietario ("reingreso pacífico") a través del derecho del propietario comercial al uso de desalojos de "autoayuda". [11] Se ha prohibido apoderarse de los bienes de un inquilino sin una orden judicial (derivada de una orden judicial o de una demanda tributaria pendiente) ( angustia ). [12]
El concepto de propiedad de la tierra no es universal. Muchas tribus nativas americanas no veían la tierra como una mercancía , mientras que muchos colonos europeos sí la veían. [13] La propiedad de la tierra en las Américas precoloniales variaba de un grupo a otro, pero muchas sociedades nativas americanas tenían tierras comunales e individuales. [14]
Algunos estudiosos europeos también se mostraron escépticos respecto de la propiedad de la tierra, como Adam Smith y Henry George . Smith dijo sobre los terratenientes: "Tan pronto como la tierra de cualquier país se convierte en propiedad privada , a los terratenientes, como a todos los demás hombres, les encanta cosechar donde nunca sembraron y exigen una renta incluso por el producto natural de su tierra". [15] George creía que la tierra pertenecía a todos y apoyaba un impuesto público sobre la renta económica , que creía que sería tan rentable que todos los demás impuestos serían abolidos. [16] [17]
Otra crítica común a los propietarios es la tendencia a la monopolización . Sin regulación, las corporaciones pueden utilizar su poder adquisitivo para comprar viviendas. En un solo código postal de Atlanta, hasta el 90% de las casas vendidas entre enero de 2011 y junio de 2012 fueron compradas por inversores institucionales. [18] Los propietarios corporativos pueden comprar casas embargadas y alquilarlas al propietario original. [19] Otra forma de monopolización corporativa y de vivienda son las ciudades corporativas , donde una corporación posee la gran mayoría de las viviendas y los negocios. Dado que estas corporaciones emplean a la mayoría de los residentes de la ciudad, pueden aumentar el alquiler y reducir los salarios durante una recesión . [20] [21]
Los inquilinos (inquilinos u otros titulares de licencias) que se encuentran en el extremo más bajo de la escala de pagos pueden encontrarse en dificultades sociales o económicas y, como consecuencia, sufrir un importante estigma social . Debido a la falta de opciones alternativas, estos inquilinos suelen ser víctimas de propietarios sin escrúpulos de propiedades inseguras y decrépitas que descuidan su responsabilidad de mantener la propiedad.
Los términos "propietario de barrios marginales", "propietario de barrios marginales" o "propietario de guetos" se utilizan para describir a los propietarios de un gran número de propiedades de este tipo, que a menudo poseen un monopolio local virtual. La mejora pública o una importante inversión privada pueden mejorar dichas áreas. En situaciones extremas, los poderes gubernamentales de compra obligatoria en muchos países permiten la limpieza de barrios marginales para reemplazar o renovar los peores barrios.
El término "propietario accidental" se utiliza para los propietarios que inicialmente no tienen la intención de convertirse en propietarios pero que tienen una propiedad de repuesto (por haberla heredado, haberse mudado con un socio o no poder vender cuando se mudaron), y luego eligen arrendar la propiedad. en lugar de venderlo. [22] [23]
El inquilino puede pagar las propiedades de alquiler según cualquier base acordada entre el propietario y el inquilino (más frecuentemente que semanalmente o menos que anualmente es casi inaudito), lo cual siempre se incluye en el contrato de arrendamiento (preferiblemente para ambas partes en escribiendo). Debería ser uno de los factores principales que un inquilino considera antes de mudarse. [ cita necesaria ]
El incentivo es obtener un buen rendimiento del alquiler (beneficio) y perspectivas de inflación de los precios de la propiedad. Los desincentivos son los derechos de los inquilinos, que varían localmente, y los deberes de los propietarios en materia de reparación/mantenimiento y administración, y los riesgos principales (disputas entre inquilinos, daños, negligencia, pérdida de alquiler, indisponibilidad/disputas de seguros, crisis económica, aumento de la tasa de interés en cualquier hipoteca). , y patrimonio negativo o pérdida de inversión). Los ingresos netos (rendimiento) y el crecimiento del capital provenientes del arrendamiento (alquiler), particularmente en la compra para alquilar apalancada , están sujetos a un riesgo idiosincrásico , que se considera objetivamente intensificado para un inversor altamente apalancado limitado a un pequeño número de viviendas de perfil similar, de alquiler restringido. atractivo de mercado en áreas que carecen de resiliencia económica. [24]
Un propietario o su agente pueden decidir cobrar un depósito de seguridad (y/o en algunas jurisdicciones, como partes de los EE. UU., una tarifa administrativa o de mudanza). Una barrera, si es alta, y relativamente atractiva, si es baja, en muchos mercados para un inquilino, rara vez se debate en las negociaciones previas a los términos del arrendamiento. En algunas jurisdicciones, uno o ambos están prohibidos en el sentido original. En cambio, la pérdida de alquiler/seguro de daños integrales del propietario puede incluirse en el alquiler exigido y/o un tipo especial de depósito, una suma regulada de dinero como fianza (depósito de seguridad protegido) del inquilino en poder de un tercero registrado ( como ciertos agentes inmobiliarios) pueden estar permitidos. Normalmente, por ley, un depósito se compensa con los atrasos (déficit de alquiler) y los daños o faltas de limpieza/reparación por parte del inquilino.
En el Reino Unido, al propietario y/o administrador de un pub (taberna) se le suele llamar "propietario/casera" o " tabernero ", siendo este último la denominación propiamente dicha de un contratista público romano o recaudador de impuestos . En situaciones más formales, el término utilizado es avituallamiento con licencia o simplemente "licenciatario". [25]
La Licensed Trade Charity , formada en 2004 a partir de la fusión de la Society of Licensed Victuallers y Licensed Victualler's National Homes, [26] existe para atender las necesidades de jubilación de los propietarios de pubs británicos. La organización benéfica también gestiona tres escuelas privadas en Ascot y Reading en Berkshire y Sayers Common en Sussex . Además de tener estudiantes normales que pagan la matrícula completa, la escuela de avitualladores autorizados en Ascot ofrece precios de educación con descuento para los hijos de los propietarios y otras personas en la industria de la restauración.
Existen importantes asociaciones de propietarios en varios países. Estas asociaciones/sociedades brindan apoyo a sus miembros para enfrentar una variedad de problemas [27] proporcionando un medio de apoyo mutuo, y también ejercen presión sobre las autoridades pertinentes y el parlamento con respecto a los detalles y la implementación de la legislación sobre arrendamiento residencial y comercial.
En Australia existen numerosas asociaciones de propietarios . Estas asociaciones deben distinguirse de la clase de asociaciones de propietarios que representan el "gran extremo de la ciudad": los propietarios de edificios importantes y complejos de viviendas residenciales muy grandes, como el Consejo de Propiedad de Australia . [28]
La Asociación Nacional de Propietarios Residenciales (NRLA) ahora se formó a partir de una fusión de las dos siguientes organizaciones a partir del 31/3/2020: [34] [ se necesita mejor fuente ]
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