Una casa inicial o una casa inicial es una casa que suele ser la primera que una persona o familia puede permitirse comprar, a menudo utilizando una combinación de ahorros y financiación hipotecaria . En la industria inmobiliaria, el término comúnmente denota casas pequeñas de uno o dos dormitorios, a menudo casas antiguas pero a veces desarrollos nuevos de bajo costo. El concepto se originó en los Estados Unidos durante la era posterior a la Segunda Guerra Mundial, cuando la propiedad de vivienda básica era una opción preferida para las familias jóvenes y se consideraba parte del sueño americano .
El concepto original de una casa de nueva construcción fuera de la ciudad ha cambiado debido tanto al fin del desarrollo de terrenos de bajo costo como a las preferencias cambiantes de las sucesivas generaciones en los Estados Unidos. Desde finales del siglo XX, cada vez más propietarios de viviendas buscan diferentes tipos de viviendas, como condominios o casas antiguas existentes.
En Estados Unidos, a medida que las condiciones del mercado inmobiliario continúan inflando y aumentando en las ciudades grandes y medianas donde el crecimiento es rápido, muchas viviendas iniciales sólo son asequibles o están disponibles en los suburbios exteriores del área metropolitana . El sueño americano de una casa unifamiliar de nueva construcción en un lote previamente no utilizado continúa alejándose de las áreas urbanizadas para capturar los terrenos de menor costo. Sin embargo, como muchas áreas del país experimentan urbanización en múltiples grupos, estados como California experimentan una economía de suelo difusa donde no existe suelo de bajo costo. Esto ha provocado que muchos promotores inmobiliarios desarrollen densamente muchas casas adosadas de bajo costo o grandes casas unifamiliares a altos precios de venta. Con frecuencia se elige esta última opción, lo que da como resultado que las viviendas iniciales sigan favoreciendo a las personas de niveles de ingresos más altos a medida que la mayoría de los suburbios de un área metropolitana se acercan a la construcción y la relación de distancia al trabajo se acerca a un máximo. Los factores que influyen en los promotores incluyen los precios de la tierra, el valor percibido, la demanda del mercado, la ley de planificación urbana, los costos de construcción y el mantenimiento de los márgenes de ganancia. [1]
Para el comprador, los cambios en los requisitos financieros y las tasas de interés hipotecarias tan bajas como medio punto porcentual pueden afectar a grandes grupos de niveles de ingresos que no podrán financiar a largo plazo viviendas asequibles determinadas por el mercado. Los ingresos personales de individuos y familias tampoco se han mantenido a la altura de la inflación del mercado y el costo de vida para superar esto. [2] Si bien las viviendas iniciales pueden considerarse asequibles en función de los ingresos, históricamente el verdadero costo de propiedad de la vivienda no se ha reflejado en el financiamiento real. [3]
Solo el 8% de las viviendas unifamiliares nuevas construidas en 2021 tenían 130 m 2 (1400 pies cuadrados ) o menos y en la década de 1940 el 70% de las viviendas nuevas construidas tenían menos de 130 m 2 (1400 pies cuadrados ). Los gobiernos locales regulan las viviendas de nivel básico con requisitos de pies cuadrados, ordenanzas de zonificación y permisos . Los condominios de 500 a 1,000 pies cuadrados (46 a 93 m 2 ) que pueden ser propios en lugar de arrendados, que podrían ser un estudio , 1 dormitorio o 2 dormitorios con una tarifa mensual razonable de la Asociación de propietarios e impuestos a la propiedad, serían menos costosos que alquilar en a largo plazo y una forma de empezar a generar riqueza desde el principio. [4]
En lugares con falta de viviendas asequibles , como la ciudad de Nueva York , Los Ángeles , Filadelfia , San Francisco , Londres o Shanghai , puede resultar imposible para los compradores de vivienda por primera vez encontrar casas iniciales cerca del centro de la ciudad . [5] Para ayudar a estos compradores de viviendas, las autoridades locales como la de Santa Cruz, California , han reclasificado áreas anteriormente comerciales para viviendas residenciales específicamente para permitir a los desarrolladores construir viviendas iniciales. [6] El Wall Street Journal rastrea los precios medios de compra de viviendas para principiantes como parte de su índice inmobiliario. [7] Las ciudades, ya sean suburbanas o del núcleo central, generalmente han evolucionado hacia una tendencia de comunidades planificadas maestramente donde se reservan grandes extensiones de tierra para una construcción completa con el fin de mantener bajos costos para el desarrollador y proporcionar servicios esenciales asequibles y vivienda de nivel básico. Los componentes comerciales y minoristas casi siempre se incluyen en estas comunidades de viviendas iniciales.
Una vivienda para principiantes en el Reino Unido es una casa que se vende con un descuento del 20% a compradores por primera vez menores de 40 años. [8] Las viviendas para principiantes son una política del gobierno conservador. Las viviendas iniciales se están introduciendo en el Proyecto de Ley de Vivienda y Planificación 2015-16 . La Federación Nacional de Vivienda ha descrito las viviendas iniciales como "otra iniciativa más a corto plazo que no aborda la raíz del problema". [9]