En el derecho inmobiliario inglés , una renta es una suma anual que paga el propietario de una tierra en propiedad absoluta (terre-tenant) al propietario de la renta (rentcharger), una persona que no necesita tener ningún otro interés legal en la tierra.
En el noroeste de Inglaterra, se las conoce a menudo como rentas principales , pero el término renta del suelo se utiliza en muchas partes del país para referirse a un cargo por renta o a una renta pagadera sobre tierras en arrendamiento . [1] Esto es confuso porque una verdadera renta del suelo es una suma pagadera en relación con la tierra en arrendamiento en lugar de la tierra en propiedad absoluta. Como resultado, la primera pregunta que exigirá un abogado de transferencias de propiedad u otro asesor, como la Unidad de Cargos por Rentas, es información del Registro de la Propiedad , que el público también puede obtener a bajo precio, sobre si la tierra en cuestión es de propiedad absoluta o se encuentra en arrendamiento (una finca en arrendamiento ).
El cobro de rentas es un mecanismo legal que permitía que se cobrara continuamente un pago anual sobre una propiedad de propiedad absoluta. Una escritura realizada con el conocimiento de las partes es legalmente efectiva contra la tierra para lograr este efecto y ha sido legal desde el Estatuto de Quia Emptores de 1290. Dichas sumas originalmente se pagaban al señor local del feudo a perpetuidad; sin embargo, un sistema más común de dichos señores era el de propiedad en propiedad .
Los alquileres proporcionaban un ingreso regular a los propietarios de tierras que estaban dispuestos a ceder terrenos para el desarrollo, al constructor original o, en algunos casos, a un tercero. Los pagos adeudados suelen ser de entre 2 y 5 libras esterlinas al año, que ya no suponen una carga significativa debido a la inflación de precios del pasado . A veces, la tierra se cedía sin que se pagara una suma de capital y el alquiler era el único pago. Una vez impuesta, una renta sigue vinculando toda la tierra incluso cuando esta se divide y se vende posteriormente en parcelas. En tales casos, un arrendatario puede ser responsable de pagar la totalidad del alquiler. Esa persona queda entonces a cargo de cobrar la parte correspondiente de los demás arrendatarios cuya tierra está sujeta a la renta.
La sección 2 de la Ley de Rentas Internas de 1977 (c. 30) [2] prohíbe la creación de la mayoría de las nuevas rentas interurbanas, excepto las "renta de propiedades" (aquellas para beneficio de la comunidad o de la propiedad propia).
Otras partes de la Ley de Cargos por Alquiler de 1977 [2] abolirán los cargos por alquiler de naturaleza feudal y proporcionarán un medio financiero para extinguir (forma de redimir) cualquiera, con respecto a cualquier propiedad absoluta, por parte del propietario absoluto, con o sin la asistencia gratuita de la Unidad de Cargos por Alquiler del Ministerio de Vivienda, Comunidades y Gobierno Local, Birkenhead, mientras tanto. [3]
Cualquiera que deba ser redimida (terminada) por el propietario libre que posea tierras sujetas a tal gravamen, resultará a partir de 2023 [actualizar]aproximadamente entre 10 y 11 veces (basado en una tasa de capitalización del 4,6%) el gravamen anual establecido en el título de la propiedad, específicamente según la fórmula de la Ley. La Ley tiene un procedimiento opcional, habilitado por el Reglamento de Gravámenes (Precio de Redención) (Inglaterra) de 2016, en el que la Unidad de Gravámenes del Gobierno asiste sin cargo. [4] [5] Para garantizar su vigencia, el gravamen ya no debe aparecer en el Registro de Títulos de la propiedad libre sujeta.
Hay una rara excepción a esta sencilla prueba: muy pocas propiedades no agrícolas siguen sin registrarse y las que sí lo están pueden considerar la posibilidad de realizar un primer registro voluntario .
Muchos propietarios de una propiedad con derecho a alquiler pueden llegar a un acuerdo privado con el propietario (que técnicamente es un inquilino, un pagador de un derecho a alquiler, un propietario con una carga leve hasta que la propiedad con derecho a alquiler expire o finalice con la abolición). [6] La Ley tiene una fórmula que permite al Departamento de Comunidades y Gobierno Local (DCLG) calcular la cifra de redención que este último tiene que pagar para redimir su derecho a alquiler.
Esto es según las Regulaciones sobre cargos por alquiler (precio de rescate) (Inglaterra) de 2016:
P = el precio de rescate;
R = el importe anual del alquiler (o, según sea el caso, el alquiler al que se aplica la sección 20(1) de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1927) que se va a canjear;
Y = la tasa de vencimiento, expresada como fracción decimal, de la tasa de interés del Fondo Nacional de Préstamos “a más de 30 años, no a más de 30,5 años” publicada por la Oficina de Gestión de Deuda del Reino Unido; y
N = el período, expresado en años (redondeando cualquier parte de un año a un año completo), durante el cual el alquiler (o, según sea el caso, el alquiler al que se aplica la sección 20(1) de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1927 ) seguiría siendo pagadero si no se redimiera. El punto de parada (fecha más larga para esto) será el 22 de agosto de 2037, por lo que el período más largo es ese año menos la brecha actual en años, redondeado hacia arriba en cualquier parte del año.
Los alquileres se extinguen el 22 de agosto de 2037, por lo tanto, a mediados de 2023, su duración es de 14 años y, si se ingresa en la fórmula anterior y se utiliza un rendimiento del 4,6 %, la tasa aplicable a mediados de 2023 da aproximadamente 10,26 años de alquiler para redimirlo.
Una vez finalizada la transacción, DCLG, en nombre del Secretario de Estado , emite un certificado de redención al arrendatario del terreno. [7] Todos los cargos por alquiler existentes, excepto los cargos por alquiler de la finca, se extinguirán el 22 de agosto de 2037. [8]
La Ley de 1977 mantuvo y continúa permitiendo a los desarrolladores en venta cobrar alquileres inmobiliarios apropiados , aquellos:
Por lo tanto, siguen siendo un medio para pagar o exigir el mantenimiento deseable, como el mantenimiento comunitario auxiliar y la infraestructura compartida. En el Reino Unido, la regulación en torno a los posibles abusos (conocidos como " flecehold ") no ha seguido el ritmo de los avances en el sector de la vivienda, [ cita requerida ] pero el gobierno ha consultado [9] sobre posibles reformas.
En cuanto a las tierras en arrendamiento (como los departamentos), la renta del suelo es el equivalente al canon de estilo feudal; el canon de servicio es el equivalente al canon de la finca.
