El capital negativo es un déficit del capital del propietario que se produce cuando el valor de un activo utilizado para garantizar un préstamo es menor que el saldo pendiente del préstamo. [1] En los Estados Unidos, los activos (particularmente bienes raíces , cuyos préstamos son hipotecas ) con capital negativo a menudo se denominan " bajo el agua ", y se dice que los préstamos y prestatarios con capital negativo están " al revés ".
Tanto las personas como las empresas pueden tener un patrimonio negativo, como se refleja en sus balances .
El término capital negativo se utilizó ampliamente en el Reino Unido durante la recesión económica entre 1991 y 1996 , y en Hong Kong entre 1998 y 2003. Estas recesiones provocaron un aumento del desempleo y una caída de los precios inmobiliarios, lo que a su vez provocó un aumento de la recuperaciones por parte de bancos y sociedades de construcción de propiedades con un valor inferior a la deuda pendiente. [2]
Desde 2007, los más expuestos a un patrimonio negativo son los prestatarios que obtuvieron préstamos por un alto porcentaje del valor de la propiedad (como el 90% o incluso el 100%). Estos estaban comúnmente disponibles antes de la crisis crediticia .
En el mercado inmobiliario ocupado por sus propietarios , una caída en el valor de mercado de una casa o apartamento hipotecado es la causa habitual de un valor neto negativo. Puede ocurrir cuando el propietario obtiene préstamos sobre el valor líquido de la vivienda como segunda hipoteca , lo que hace que los préstamos combinados excedan el valor de la vivienda, o simplemente porque la hipoteca original era demasiado generosa. Si el prestatario incumple, la recuperación y venta de la propiedad por parte del prestamista no generará suficiente efectivo para pagar el monto pendiente, y el prestatario seguirá endeudado y habrá perdido la propiedad. Algunos estados de EE. UU., como California, exigen que los prestamistas elijan entre acciones legales (como el embargo de salario) contra el prestatario o la recuperación, pero no ambas. [ cita necesaria ]
También es común que se produzca un patrimonio negativo cuando el valor de un bien cae poco después de su compra. Esto ocurre con frecuencia en los préstamos para automóviles, donde el valor de mercado de un automóvil puede caer entre un 20% y un 30% tan pronto como sale del concesionario. [ cita necesaria ]
Si bien suele ser el resultado de la fluctuación de los precios de los activos, el capital negativo puede ocurrir cuando el valor del activo permanece fijo y el saldo del préstamo aumenta porque los pagos del préstamo son menores que los intereses, una situación conocida como amortización negativa . Los activos típicos que garantizan dichos préstamos son bienes inmuebles : comerciales, de oficinas o residenciales. Cuando el préstamo es sin recurso , el prestamista sólo puede recurrir a la garantía, es decir, el valor de la propiedad, cuando el prestatario no paga el préstamo. [ cita necesaria ]
Se puede decir que una persona que tiene un patrimonio negativo tiene un "patrimonio neto negativo", donde los pasivos de la persona superan sus activos. Uno podría llegar a tener un capital negativo como resultado de obtener un préstamo sustancial sin garantía. Por ejemplo, se podría utilizar un préstamo estudiantil para realizar estudios superiores. Aunque la educación aumenta la probabilidad de obtener mayores ingresos en el futuro, el potencial por sí solo no es un activo financiero. [ cita necesaria ]
En los Estados Unidos, los préstamos para estudiantes rara vez se pueden cancelar en caso de quiebra y, por lo general, los prestamistas otorgan préstamos para estudiantes sin exigir garantía. Esto contrasta con lo que los prestamistas exigen a los prestatarios tener una participación accionaria en un préstamo inmobiliario de tamaño comparable, como se describió anteriormente, garantizado tanto por un pago inicial como por una hipoteca. Una explicación de la disposición de los acreedores a conceder préstamos estudiantiles sin garantía es que, en un sentido práctico, los préstamos estudiantiles estadounidenses están garantizados por los ingresos futuros del prestatario. Esto es así porque los acreedores pueden embargar legalmente los salarios cuando un prestatario incumple. [ cita necesaria ]
Un propietario que está bajo el agua podría ser financieramente incapaz de vender su casa actual y comprar otra. [3]