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Suite secundaria

Casa estilo artesano americano con suite secundaria independiente

Las suites secundarias (también conocidas como unidades de vivienda accesorias (ADU) , apartamentos para suegros , departamentos para abuelas , anexos para abuelas o suites con jardín [1] ) son apartamentos, cabañas o pequeñas unidades residenciales independientes que se encuentran en una propiedad que tiene una casa principal unifamiliar, dúplex u otra unidad residencial separada. En algunos casos, la ADU o la unidad para suegros está unida a la vivienda principal o es una unidad completamente separada, ubicada sobre un garaje, frente a una cochera o en el patio trasero de la misma propiedad. [2] Las razones para querer agregar una suite secundaria a una propiedad pueden ser recibir ingresos adicionales, brindar apoyo social y personal a un miembro de la familia u obtener mayor seguridad. [2]

Descripción

Fondo

Las convenciones de nombres varían según el período de tiempo y la ubicación, pero las suites secundarias también pueden denominarse unidad de vivienda accesoria (ADU), suite para suegra, apartamento de abuela, cochera, casa en el callejón, unidad de vivienda Ohana , anexo de abuela, suite de abuela, suite para suegros y apartamento accesorio. [3] [4] La prevalencia de las suites secundarias también depende del tiempo y la ubicación con tasas variables según el país, el estado o la ciudad. [5] Además, las regulaciones sobre las suites secundarias pueden variar ampliamente en diferentes jurisdicciones: algunas las permiten con una regulación limitada, mientras que otras las prohíben por completo a través de la zonificación, limitan quién puede vivir en las unidades (por ejemplo, solo miembros de la familia) o regulan si las unidades se pueden alquilar. [5] [6] [7] [8]

Relación espacial con la residencia principal

Tipos comunes de suites secundarias

Una suite secundaria se considera "secundaria" o "accesoria" a la residencia principal en la parcela. Normalmente tiene su propia entrada, cocina, baño y sala de estar. Hay tres tipos principales de unidades accesorias: interiores, interiores con modificaciones y unifamiliares. Algunos ejemplos incluyen:

Beneficios y desventajas

Beneficios

  1. Las zonas residenciales de mayor densidad tienen muchas ventajas: requieren menos recursos para el transporte, la calefacción y la refrigeración, la infraestructura y el mantenimiento. Permiten comunidades más unidas al facilitar la interacción entre vecinos, especialmente niños y adolescentes.
  2. Creación de opciones de vivienda asequible, ya que las suites secundarias suelen ser pequeñas, fáciles de construir y no requieren la adquisición de terrenos. [9] [5] [10] [11]
  3. Permitir a las personas mayores "envejecer en el lugar" mediante la creación de unidades pequeñas y asequibles donde puedan reducir su tamaño en su propio vecindario. [12] [5] Parte de la reciente popularidad de las suites secundarias en los Estados Unidos se puede atribuir a las actividades de la Asociación Estadounidense de Personas Jubiladas (AARP) y otras organizaciones que apoyan a las personas mayores. [5]
  4. Apoyar a los hogares diversos y multigeneracionales, ya que las personas mayores, los adultos jóvenes u otros familiares pueden vivir en la misma propiedad que sus familias y, al mismo tiempo, mantener la independencia y la privacidad. [12] [5] [9] [13] [14] Para las personas mayores, este arreglo puede mejorar la vida social, permitir brindar atención con facilidad y posiblemente vivir en vecindarios más transitables cuando ya no puedan conducir. [15] [16] [17]
  5. Facilitar la adquisición de una vivienda proporcionando un ingreso extra fiable que pueda respaldar los pagos de la hipoteca y el mantenimiento del hogar. [9] [18] [5]
  6. La creación de viviendas sostenibles y energéticamente eficientes, como unidades más pequeñas y/o adosadas, requiere menos recursos. [19] [12]
  7. Las ADU se pueden integrar a la escala y el carácter de los barrios de viviendas unifamiliares y, al mismo tiempo, promover la vivienda para trabajadores en estos barrios. [12] [20]
  8. Los presupuestos municipales pueden beneficiarse de nuevas viviendas imponibles que no requieran nueva infraestructura ni mejoras significativas en los servicios públicos. [9]

Desventajas

Las propiedades vinculadas no se pueden vender por separado. En caso de propiedad compartida, cada parte puede requerir permiso de la otra parte para realizar cambios en el edificio.

Por país

Australia

En Australia, el término "granny flat" se utiliza a menudo para una vivienda secundaria en una propiedad. El terreno no se subdivide con la construcción que requiere la aprobación del consejo o la autoridad pertinente. Los procesos de aprobación varían entre estados y territorios, y entre consejos. Esto es diferente de una ocupación dual, donde se desarrollan dos viviendas principales en una parcela de tierra, ya sea adosadas, adosadas o independientes. [21] En 2018, Nueva Gales del Sur lideró la construcción de nuevos apartamentos para abuelas, mientras que Victoria tuvo el menor número de nuevos apartamentos para abuelas construidos. [22] [23] En 2019, el gobierno federal lanzó un estudio sobre edificios prefabricados y casas más pequeñas citando viviendas asequibles, espacio adicional para miembros de la familia y apoyo a la industria de la construcción como razones para el estudio. [24] El gobierno reservó $ 2 millones para el estudio inicial y luego planea establecer un laboratorio de innovación para ayudar a los fabricantes a diseñar edificios prefabricados. [24]

Canadá

Casa en un callejón en Vancouver

Las suites secundarias existen en Canadá desde el siglo XIX, cuando se presentaban en forma de cocheras, casas de servicio, establos convertidos en apartamentos permanentes y pequeños apartamentos para jóvenes en grandes casas. [25] Las suites secundarias se hicieron cada vez más populares durante la crisis económica de 1929 y la escasez de viviendas que siguió a la Segunda Guerra Mundial. Durante este período, el gobierno canadiense apoyó activamente la creación de suites secundarias. [25] Sin embargo, la suburbanización y los cambios de zonificación en los años 50 y 60 provocaron una disminución de las suites secundarias en Canadá. [25] Más recientemente, las suites secundarias están aumentando en popularidad y muchos municipios están reexaminando sus regulaciones para apoyarlas. [25]

CMHC (programa gubernamental)

La Sociedad Canadiense de Hipotecas y Vivienda ofrece un programa de asistencia financiera para ayudar a los canadienses a crear viviendas asequibles para personas mayores de bajos ingresos y adultos con discapacidad en una suite secundaria. El programa se denomina Programa de asistencia para la rehabilitación residencial (RRAP) - Suite secundaria/con jardín. El monto máximo del préstamo totalmente condonable depende de la ubicación de la propiedad:

En las zonas remotas se ofrece un complemento de asistencia del 25%. [26]

Columbia Británica

Después de adoptar una legislación en 2009 para apoyar las suites secundarias, Vancouver, Columbia Británica, se ha convertido en una ciudad líder en su construcción en América del Norte. [27] [28] [29] En la ciudad, aproximadamente un tercio de las casas unifamiliares tienen suites secundarias permitidas legalmente, muchas de las cuales son casas en callejones . [30] [31] La División de Política de Vivienda del Ministerio de Servicios Comunitarios, Aborígenes y para Mujeres de Columbia Británica publicó una guía para que los gobiernos locales implementen programas de suites secundarias llamada 'Suites secundarias: una guía para los gobiernos locales'. [32] La edición actual está fechada en septiembre de 2005. El objetivo de la guía es "ayudar a los gobiernos locales a desarrollar e implementar programas de suites secundarias". También destaca las buenas prácticas de suites secundarias y proporciona información práctica a "funcionarios electos, planificadores, grupos comunitarios, propietarios de viviendas, desarrolladores y otras personas interesadas en suites secundarias".

Europa

En los países de habla alemana, una suite secundaria interior se conoce como Einliegerwohnung . [33]

En el Reino Unido, los "apartamentos para abuelas" están aumentando en popularidad, y uno de cada veinte hogares británicos (5%) tiene un espacio de este tipo. [34] El 7% de los propietarios de viviendas dicen que tienen planes de desarrollar este tipo de espacio en el futuro. [34] El 27% de los encuestados estaban haciendo planes para familiares mayores, el 25% estaban planeando para hijos adultos, el 24% estaban planeando alquilar para vacaciones y el 16% estaban planeando recibir inquilinos. [34]

En Noruega , especialmente en las ciudades más grandes, es bastante común construir apartamentos más pequeños, separados y contiguos, que el propietario del apartamento principal alquila. [ cita requerida ]

En Suecia, un friggebod es una casa pequeña o habitación que se puede construir sin ningún permiso de planificación en un terreno con una casa unifamiliar o dúplex. [35] [36]

Estados Unidos

Suite secundaria adjunta en Seattle

En los Estados Unidos , las suites secundarias generalmente se denominan unidades de vivienda accesorias o "ADU". Los permisos de zonificación y las leyes relativas a las unidades de vivienda accesorias pueden variar ampliamente según el estado y el municipio. [37] Las unidades de vivienda accesorias fueron populares a principios del siglo XX en los Estados Unidos, pero se volvieron menos comunes después de la Segunda Guerra Mundial cuando se produjo un cambio hacia el desarrollo suburbano y muchos municipios prohibieron las ADU a través de regulaciones de zonificación. Con los aumentos en el precio de la vivienda en muchas ciudades y suburbios, una mayor conciencia de las desventajas de los patrones de desarrollo orientados al automóvil de baja densidad y una mayor necesidad de cuidar a los estadounidenses mayores, muchas entidades gubernamentales y grupos de defensa han apoyado las ADU. [38] Algunos críticos perciben que las ADU son una amenaza para el carácter de los vecindarios residenciales unifamiliares.

Varios estados han promulgado leyes para promover las unidades de vivienda auxiliares. En California, las secciones 65852.150, 65852.2 y 65852.22 del Código de Gobierno se refieren a la regulación local de las ADU. [39] SB 1069 y AB 2299 son proyectos de ley de California aprobados en 2016 y vigentes a partir del 1 de enero de 2017, que limitan la autoridad del gobierno local para prohibir las ADU en ciertos casos (y también reducen los obstáculos burocráticos y de costos para la construcción). [40] [41] [42] [43] El 1 de enero de 2020, el estado de California aprobó las leyes de ADU más indulgentes del país, que permiten no uno sino dos tipos de unidades auxiliares: la unidad de vivienda auxiliar (ADU) y la unidad de vivienda auxiliar junior (JADU). Las ADU exentas del estado ahora pueden tener al menos 800 pies cuadrados (74 m 2 ), mientras que las JADU están limitadas a 550 pies cuadrados (51 m 2 ). [44]

Apartamento tipo suite en el sótano de Seattle

Los estados de Vermont [45] [46] y New Hampshire [47] [48] también han adoptado una serie de proyectos de ley que promueven las unidades de vivienda complementarias y reducen las barreras regulatorias para la construcción de ADU. El estado de Illinois consideró, pero no adoptó, la HB 4869 que habría requerido que los municipios permitieran (y regularan razonablemente) las unidades de vivienda complementarias (ADU). [49]

Varios gobiernos locales en los Estados Unidos han promulgado ordenanzas para permitir y promover las unidades de vivienda auxiliares. Algunas ciudades han incluido unidades de vivienda auxiliares en estrategias más grandes de vivienda media faltante y vivienda asequible, incluidas Seattle, [50] [ 51 ] [52] [53] Portland, [54] [55] [56] y Minneapolis. [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] Muchas otras comunidades han mantenido una zonificación unifamiliar generalizada , pero aún así actualizaron los códigos para permitir unidades de vivienda auxiliares. Ejemplos notables incluyen grandes ciudades como Los Ángeles, CA [64] y Chicago, IL. [65] Diversas jurisdicciones más pequeñas que permiten unidades de vivienda auxiliares incluyen Lexington, KY, [66] Santa Cruz, CA, [67] [68] y el condado de Maui en Hawái. [69]

Honolulu, Hawaii tiene una forma única de unidades de vivienda auxiliares conocidas como " Unidad de Vivienda Ohana ". [70] Las Viviendas Ohana se crearon como un uso permitido en el código de zonificación en 1981 como una forma de alentar al sector privado a crear más unidades de vivienda (sin subsidio gubernamental), preservar los campos verdes (espacios abiertos) y facilitar la asequibilidad de la vivienda. [71] [72] [73] En 2015, Honolulu modificó su código de zonificación para permitir las ADU como una especie de Vivienda Ohana, pero con menos restricciones. [74] Para evitar crear más complejidades para las Viviendas Ohana existentes, algunas de las cuales han sido condominiadas y poseídas por separado de la casa principal, las Viviendas Ohana siguen siendo un uso permitido (con diferentes requisitos y beneficios que las ADU) en el código de zonificación. Las ADU son un componente importante de la Estrategia de Vivienda Asequible de Honolulu. [75]

Véase también

Referencias

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