Una hipoteca Alt-A , abreviatura de Alternative A-paper , es un tipo de hipoteca estadounidense que, por diversas razones, se considera más riesgosa que la A-paper , o "prime", y menos riesgosa que la " subprime ", la categoría más riesgosa. Por estas razones, así como en algunos casos por su tamaño, los préstamos Alt-A no son elegibles para su compra por Fannie Mae o Freddie Mac . [1] Las tasas de interés Alt-A, que están determinadas por el riesgo crediticio , por lo tanto tienden a estar entre las de los préstamos hipotecarios prime y subprime, aunque no existe una única definición aceptada de Alt-A. [2] Por lo general, las hipotecas Alt-A se caracterizan por prestatarios con documentación menor a completa, puntajes crediticios promedio , relaciones préstamo-valor más altas y más propiedades de inversión y viviendas secundarias. [3] A-minus está relacionado con Alt-A, y algunos prestamistas los categorizan de la misma manera, pero A-minus se define tradicionalmente como prestatarios hipotecarios con un puntaje FICO por debajo de 680, mientras que Alt-A se define tradicionalmente como préstamos que carecen de documentación completa. [4] Las hipotecas Alt-A pueden tener un crédito excelente pero pueden no cumplir con los criterios de suscripción por otras razones. [5] Durante la última década, una cantidad significativa de hipotecas Alt-A resultaron de refinanciaciones , en lugar de compras de propiedades. [6] [ ¿cuándo? ]
Los préstamos Alt-A no deben confundirse con los préstamos con documentación alternativa, que generalmente se consideran con el mismo riesgo que los préstamos con documentación completa a pesar del uso de diferentes documentos para verificar la información relevante. [7] Al igual que con las hipotecas de alto riesgo, una mayor proporción de hipotecas Alt-A tienden a ser originadas por prestamistas especializados, en lugar de bancos y cajas de ahorro. [8]
Dentro de la industria hipotecaria de EE. UU., los diferentes productos hipotecarios generalmente se definen por cómo se diferencian de los tipos de hipotecas "conformes" o "de agencia", las garantizadas por las Empresas Patrocinadas por el Gobierno (GSE) Fannie Mae y Freddie Mac .
Existen numerosos factores que pueden hacer que una hipoteca no cumpla los requisitos de las pautas de préstamos tradicionales de las GSE, aunque la solvencia del prestatario sea, en general, sólida. Algunos de los factores más importantes son:
De esta manera, los préstamos Alt-A son "alternativas" al estándar de hipotecas convencionales respaldadas por GSE.
Un ejemplo de una persona que solicita una hipoteca con ingresos declarados es una persona con múltiples y variadas fuentes de ingresos que requerirían una gran cantidad de documentación para documentar, como ingresos por trabajo autónomo o inversiones. Tenga en cuenta que los préstamos con documentación reducida aún requieren que los prestatarios autoricen al prestamista a solicitar sus declaraciones de impuestos al azar al Servicio de Impuestos Internos para verificar los ingresos en la solicitud.
Las mismas características de documentación están disponibles bajo las pautas de "subprime", e incluso pueden estar disponibles otras similares bajo las pautas de la agencia. Alt-A y subprime se diferencian en que, en términos generales, un prestatario Alt-A habría tenido un perfil financiero suficiente para calificar para una hipoteca "conforme", si solo no fuera por uno de los factores mencionados anteriormente, mientras que un prestatario subprime sufriría características crediticias, de ingresos o de activos excepcionalmente débiles. Sin embargo, en los casos en que las características del prestatario, la propiedad y el préstamo cumplen especialmente bien con las pautas de la agencia, los sistemas de preaprobación automatizados de Fannie y Freddie generalmente otorgan características de documentación reducidas automáticamente sin costo adicional. Los préstamos Alt-A o subprime más costosos no son necesarios para que los prestatarios fuertes agilicen sus solicitudes.
Además de las características de documentación reducidas, las pautas Alt-A generalmente también ofrecen a los prestatarios una mayor flexibilidad que las pautas de la agencia en lo que respecta a las calificaciones crediticias, los ingresos y los niveles de activos del prestatario. Por lo tanto, un prestatario cuyo perfil financiero podría no cumplir con las pautas de la agencia para los términos del préstamo solicitados podría aún ser elegible según las pautas Alt-A.
Además del perfil crediticio y financiero del prestatario, las normas de las GSE también suelen ser las más estrictas en cuanto a qué parte del valor de un determinado tipo de propiedad o precio de compra se puede prestar para viviendas ocupadas por el propietario , segundas ("vacaciones") y no ocupadas por el propietario ("inversión"), y bajo qué condiciones. La combinación de estos factores de propiedad y ocupación con el perfil de un prestatario determinado puede hacer que el préstamo salga de la categoría "prime" de préstamos que cumplen con las normas de la agencia y pase a categorías menos estrictas, como Alt-A y subprime. Por ejemplo, Fannie Mae podría aceptar comprar todos los préstamos realizados por un prestamista en particular para segundas viviendas unifamiliares en una zona determinada a un LTV máximo determinado para prestatarios dentro de determinados límites de ingresos, activos y crédito. Los prestatarios que superen esos límites, o aquellos que busquen préstamos por encima de ese LTV máximo para segundas viviendas, tendrían que solicitar un préstamo Alt-A. Los prestatarios que se encuentren aún más fuera de los límites de ingresos, activos y crédito podrían tener que considerar la financiación subprime, algo difícil de encontrar a partir de 2008.
De manera similar a los préstamos Alt-A, las categorías jumbo y super-jumbo generalmente utilizan una amalgama de pautas de agencias y Alt-A para la elegibilidad de los prestatarios, al tiempo que permiten montos máximos de préstamo mayores que los permitidos por las GSE (a partir de 2023, $726,200 para una vivienda unifamiliar fuera de Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de EE. UU.).
Durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo que comenzó en 2007, las hipotecas Alt-A fueron objeto de un escrutinio particular.
Un problema asociado con los préstamos Alt-A es la falta de pruebas o documentación necesarias para que se apruebe un préstamo. Por lo tanto, los prestamistas pueden inclinarse a sugerir a los prestatarios que desvíen sus ingresos o activos para calificar para un préstamo mayor; a largo plazo, los prestatarios pueden resultar incapaces de hacer frente a sus pagos, pero los prestamistas aún así obtienen una ganancia considerable. Debido a que los préstamos Alt-A también son la financiación preferida para la mayoría de las propiedades de inversión no ocupadas por sus propietarios, como clase representan una probabilidad mucho mayor de impago del prestatario que las hipotecas convencionales, ya que las personas tienen más probabilidades de abandonar una propiedad en la que no viven que de arriesgarse a perder su vivienda principal. A partir de 2008, hubo fuertes evidencias de debilidad entre los títulos respaldados por hipotecas Alt-A por razones similares a la crisis en los respaldados por hipotecas de alto riesgo.
Como los préstamos Alt-A no eran adquiridos principalmente por las GSE, se volvieron más caros y mucho más difíciles de encontrar como resultado de la crisis general en los mercados de títulos respaldados por hipotecas. Los préstamos Alt-A todavía estaban disponibles a través de instituciones individuales que los mantenían "en cartera" en lugar de revenderlos a los inversores y, a mediados de 2008, hubo una fuerte presión para que se permitiera a la FNMA y a la FHLMC comprar más préstamos. Sin embargo, los tipos de interés en esta categoría de préstamos aumentaron sustancialmente entre 2006 y 2008 como resultado de la contracción del mercado secundario .