En Estados Unidos, una hipoteca superjumbo es una hipoteca jumbo que supera ampliamente los límites de préstamos convencionales. Estos suelen ser 4 veces el monto máximo de préstamo establecido por Fannie Mae o Freddie Mac , que en 2024 [actualizar]era de $766,551. [1] Una hipoteca superjumbo sería una hipoteca de más de $3 millones, aunque los prestamistas difieren en cuanto a qué constituye una hipoteca superjumbo, de acuerdo con sus propios criterios de inversión internos. [2]
A diferencia de los límites de los préstamos Jumbo, la categoría de hipotecas super jumbo no está definida, controlada ni regulada directamente por ninguna de las agencias antes mencionadas. En cambio, los prestamistas hipotecarios definen internamente e independientemente sus propios parámetros y criterios sobre lo que define una hipoteca super jumbo. Esto puede depender de la ubicación en los Estados Unidos, del tipo de vivienda y, por lo general, se trata de viviendas de lujo. [3]
Las hipotecas Super Jumbo presentan un riesgo mayor para el prestamista en correlación directa con el tamaño del préstamo, sustancialmente mayor que las hipotecas convencionales. El mayor riesgo de las hipotecas Super Jumbo se debe, en primer lugar, a la falta de apoyo de las "agencias" para estos préstamos, lo que reduce efectivamente el grupo disponible de inversores y aseguradores para todas las hipotecas jumbo en un orden de magnitud.
Las hipotecas de más de un millón de dólares tienen un mercado secundario de inversores aún más pequeño, y las hipotecas super jumbo de más de dos millones de dólares con frecuencia requieren una "búsqueda" extensa de inversores privados antes de la financiación debido a la cobertura mínima de inversores institucionales. La naturaleza compleja de la financiación de estos préstamos requiere el uso de especialistas en hipotecas super jumbo, cuyos requisitos de remuneración son generalmente demasiado prohibitivos para que los bancos minoristas y los prestamistas del mercado masivo los atiendan fuera de áreas geográficas específicas, dejando gran parte del negocio en manos de empresas privadas. Los banqueros hipotecarios privados generalmente se centran principalmente en hacer menos operaciones, pero de mayor tamaño, y por lo tanto están familiarizados con cómo y dónde obtener estos préstamos más grandes. La titulización de hipotecas super jumbo no ha tenido el mismo éxito que las hipotecas jumbo convencionales. La falta subyacente de liquidez para los títulos hipotecarios super jumbo se ve agravada por una reducción en la capacidad de préstamo de las instituciones que deben atender estos préstamos más grandes; como carecen de un mercado listo para la venta secundaria, los préstamos permanecen "en los libros" del prestamista, inmovilizando el capital en el servicio que de otro modo se invertiría nuevamente. Los activos que se garantizan con hipotecas superjumbo se clasifican principalmente como bienes raíces residenciales de "lujo", un segmento que es muy propenso a la volatilidad del mercado en términos brutos en dólares. Las viviendas de lujo también requieren mucho más tiempo para comercializarse en caso de ejecución hipotecaria.
En respuesta al riesgo multidimensional que implica la suscripción de hipotecas Super Jumbo, los prestamistas utilizan algunos mitigantes comunes en la suscripción de hipotecas Super Jumbo para reducir su exposición a las pérdidas. Los mitigantes clave de las hipotecas Super Jumbo incluyen:
Los prestatarios pueden esperar límites de LTV o préstamo a valor significativamente más bajos en hipotecas Super Jumbo, particularmente por encima de $1,500,000. Los máximos de LTV de hipotecas Super Jumbo típicas varían desde el 80% hasta un mínimo del 50% dependiendo del monto del préstamo y la calificación crediticia. Si bien hasta febrero de 2007 varios de los principales prestamistas de hipotecas Super Jumbo ofrecían financiamiento al 100% o "sin pago inicial" hasta $2,000,000, al momento de escribir este artículo [ ¿cuándo? ] ninguno puede financiar actualmente índices LTV superiores al 90% para préstamos superiores a $1,500,000, independientemente de la calificación crediticia.
Los requisitos de calificación crediticia para las hipotecas Super Jumbo se han relajado cada vez más desde 2002, pero los estándares de calificación crediticia siguen siendo algo más estrictos para los prestatarios de hipotecas Super Jumbo que para sus contrapartes que cumplen con los requisitos. La mayor diferencia para los prestatarios de hipotecas Super Jumbo es la falta de programas de hipotecas Super Jumbo de alto riesgo, lo que significa que para los prestatarios con calificaciones crediticias inferiores a 620 que buscan una refinanciación de hipotecas Super Jumbo, la única opción podrían ser los prestamistas de "dinero duro Super Jumbo", una categoría de préstamos privados que atiende específicamente las necesidades de personas con un alto patrimonio neto con calificaciones crediticias temporalmente dañadas, problemas de quiebra o problemas de ejecución hipotecaria. [ cita requerida ]
En términos generales, los prestamistas permitirán a los prestatarios refinanciar o comprar una casa utilizando una hipoteca Super Jumbo, pero las pautas de refinanciación para estos préstamos generalmente requieren LTV más bajos que el dinero de compra.
Los prestatarios que deseen "retirar el dinero" en una refinanciación de hipotecas super jumbo pueden esperar límites no solo en el LTV sino también en los ingresos brutos en efectivo de la transacción. La refinanciación con retiro de dinero es un uso muy popular de las hipotecas super jumbo, ya que permite a las personas "obtener ganancias" de bienes raíces apreciados con consecuencias impositivas mínimas. Algunos prestamistas permiten el retiro de dinero ilimitado en transacciones de refinanciación de hipotecas super jumbo, pero su número está disminuyendo al ritmo de los mercados hipotecarios más amplios.
Si bien las tasas de interés rara vez son el punto central de la lista de compras de un prestatario típico de hipotecas Super Jumbo (la mayoría se centra en el flujo de efectivo y los beneficios impositivos), los prestamistas rutinariamente cobran tasas de interés más altas en productos hipotecarios Super Jumbo que las que cobrarían a un prestatario con criterios de calificación similares en un préstamo Jumbo convencional, en gran parte para tener en cuenta su riesgo y la reducción de liquidez. Por debajo de $1,000,000, las tasas de las hipotecas Super Jumbo generalmente están dentro de los 50 puntos básicos (la mitad de un porcentaje) de la tasa de interés de una hipoteca Jumbo equivalente, pero por encima de $2,000,000 las tasas pueden ser entre un 1% y un 2% más altas o más. [ cita requerida ]
Debido a la dificultad de establecer valores de mercado para viviendas de lujo, no es inusual que los prestamistas de hipotecas super jumbo exijan, como mínimo, dos tasaciones completas para propiedades valuadas en $1,500,000 o más. Si la propiedad en cuestión es única o si es difícil obtener ventas comparables con el fin de derivar el valor, se pueden ordenar tasaciones adicionales de revisión de campo, tasaciones de revisión de escritorio y opiniones de precios de corredores para corroborar el valor de la propiedad. Esta es una preocupación importante para el prestamista, ya que el activo en el que está tomando un interés de garantía debe tener un valor razonable para justificar su riesgo y las primas asociadas.
Si bien históricamente las hipotecas super jumbo eran principalmente hipotecas a corto plazo con tasa variable de capital e interés, las opciones de solo interés y los préstamos con límite de pago o amortización negativa (llamados hipotecas "Option ARM") se introdujeron en la categoría a principios de los años 1980 para contrarrestar las tasas típicas del 12% de la época. Si bien las hipotecas con tasa fija a 30 años están disponibles en la categoría super jumbo, no representan la mayoría de las hipotecas super jumbo. Las hipotecas con tasa variable 3/1 ARM, 5/1 ARM, 7/1 ARM y 10/1 ARM son más populares entre los solicitantes de hipotecas super jumbo que entre el público en general, pero el mayor aumento en las originaciones como categoría ha sido el de las llamadas hipotecas super jumbo "exóticas". Al ofrecer características de solo interés y amortización negativa, estos préstamos permiten a los prestatarios elegir una opción de pago más baja que una hipoteca convencional de capital e interés, a menudo entre un 10 y un 20% más baja en el caso de la amortización de solo interés y hasta un 50% más baja o más en el caso de las opciones de interés diferido.
Debido a los requisitos poco convencionales de muchos solicitantes de hipotecas super jumbo, la popularidad de los programas hipotecarios no convencionales entre los ricos es comprensible. La popularidad en particular de los préstamos ARM con opción de flujo de efectivo entre los solicitantes de hipotecas super jumbo se debe en gran parte a la diferencia en la percepción de la amortización negativa en el contexto de que su residencia principal no es un activo sino un pasivo. Cuando el valor líquido de la vivienda es sustancial, como lo exigen los requisitos LTV más estrictos de la suscripción de hipotecas super jumbo, la amortización negativa permite al prestatario extraer más efectivo bloqueado en el valor líquido de la vivienda de lo que sería posible de otra manera, salvo vender la propiedad, debido a la capacidad de diferir los intereses por encima y más allá del Préstamo a Valor estipulado en la nota. En una hipoteca convencional con amortización de capital e intereses o solo de intereses, el prestatario estaría obligado a sacar una segunda hipoteca o línea de crédito para lograr el mismo objetivo, pero las pautas CLTV de la mayoría de los prestamistas super jumbo impiden el uso de la mayoría de estos productos para este propósito. Esto no quiere decir que las segundas hipotecas y líneas de crédito sean poco comunes en los préstamos super jumbo, de hecho es todo lo contrario, pero las transacciones "piggyback" o "80/20" que son comunes en la financiación de préstamos conformes y jumbo no son tan frecuentes. Otra aplicación popular para el uso de préstamos de amortización negativa por parte de los prestatarios de hipotecas super jumbo es trasladar la mayor parte posible de sus ingresos imponibles a ganancias de capital a largo plazo aprovechando los menores costos mensuales de mantenimiento y la capacidad de realizar pagos de suma global en intervalos anuales o semestrales. Las hipotecas ARM con opción Super Jumbo también están disponibles en forma híbrida, con tasa fija y períodos de pago fijos de 3, 5, 7 o 10 años, aunque son relativamente nuevas en la escena de las hipotecas super jumbo y no necesariamente están disponibles para montos de préstamos de 8 cifras ($ 10 millones y más).
Los préstamos hipotecarios Super Jumbo son una actividad de nicho, a la que no se dedican directamente la mayoría de los bancos centrados en el consumo. La mayor parte de los préstamos Super Jumbo son gestionados por compañías hipotecarias que se especializan en financiar estas transacciones multimillonarias con la ayuda de bancos de inversión y fuentes de capital hipotecario privadas.
Los recientes acontecimientos que han limitado la liquidez, la titulización y la demanda de títulos de deuda estructurada en los mercados de capitales han afectado gravemente a la capacidad de los prestamistas convencionales de conceder préstamos superiores al límite de préstamo conforme de Fannie Mae (417.000 dólares para una vivienda unifamiliar en la mayoría de los estados). Esto se debe principalmente a la incapacidad de la mayoría de los originadores de hipotecas de vender o de otro modo entregar préstamos grandes a los inversores. Al no poder vender, el prestamista originador debe entonces retener y pagar el préstamo utilizando su capital existente. El efecto neto ha sido una reducción general de la relación préstamo-valor permisible en una hipoteca superjumbo tradicional y un aumento del nivel de documentación de ingresos requerida para hipotecas tan grandes en comparación con el período de 2003 a junio de 2007, durante el cual los mercados de capitales estaban dispuestos y podían comprar estos títulos. Las restricciones actuales están llevando a los hipotecados (propietarios de viviendas que buscan hipotecas súper jumbo) a realizar pagos iniciales en efectivo más grandes para compensar la reducción del apalancamiento que se les ofrece actualmente, y a un resurgimiento en la utilización de hipotecas de bancos privados y otros prestamistas no tradicionales y no MBS.
En respuesta a las estrictas normas de los prestamistas para préstamos superiores a $1,000,000, muchos prestatarios están utilizando corredores hipotecarios especializados para obtener ayuda con estos préstamos únicos.