En los Estados Unidos , una hipoteca jumbo es un préstamo hipotecario que puede tener una alta calidad crediticia, pero que se encuentra en un monto superior a los límites de préstamos convencionales . [1] Este estándar lo establecen las dos empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), Fannie Mae y Freddie Mac , y establece el límite del valor máximo de cualquier hipoteca individual que comprarán a un prestamista. Fannie Mae (FNMA) y Freddie Mac (FHLMC) son grandes agencias que compran la mayor parte de las hipotecas residenciales estadounidenses a los bancos y otros prestamistas, lo que les permite liberar liquidez para prestar más hipotecas. Cuando los límites de FNMA y FHLMC no cubren el monto total del préstamo, el préstamo se denomina "hipoteca jumbo". Tradicionalmente, las tasas de interés de las hipotecas jumbo son más altas que las de las hipotecas convencionales, sin embargo, con el aumento de las tarifas de las GSE, los préstamos jumbo han visto recientemente tasas de interés más bajas que los préstamos convencionales. [1]
El 13 de febrero de 2008, el presidente George W. Bush firmó la Ley de Vivienda y Recuperación Económica de 2008 ( Pub. L. 110–289 (texto) (PDF), 122 Stat. 2654, promulgada el 30 de julio de 2008 ), que aumentó temporalmente el límite de conformidad de las hipotecas jumbo en los Estados Unidos. El límite se elevó a $729,750 o al 125% del valor medio de la vivienda dentro del área estadística metropolitana , lo que sea menor. [2] Inicialmente, los nuevos límites debían expirar en diciembre de 2008, pero se extendieron hasta 2010. [3] Los prestamistas hipotecarios no adoptaron libremente estos nuevos límites, lo que los hizo esencialmente "teóricos", ya que las hipotecas por encima del antiguo límite de conformidad de $417,000 aún atraían tasas de interés más altas. [ cita requerida ]
En 2010 [actualizar], el límite para un préstamo conforme en áreas "generales" era de $417.000 para la mayor parte de los EE. UU., con excepción de Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de los EE. UU., donde el límite era de $625.500. El límite en áreas de "alto costo" era de $729.750 y $938.250, respectivamente. [3]
El 1 de octubre de 2011, el límite de conformidad jumbo de $729,750 en áreas de "alto costo" se redujo a $625,500. [4]
El 28 de noviembre de 2017, la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas de Estados Unidos (FHFA) anunció que el límite máximo de préstamo para propiedades de una unidad en la mayoría de las áreas de alto costo será de $679,650, o el 150 por ciento de $453,100. [5]
Un corredor hipotecario es un intermediario entre un prestamista y un prestatario. Los préstamos hipotecarios jumbo son más riesgosos para los prestamistas, principalmente debido a su mayor tamaño en lugar de a la calidad crediticia. [1] Esto se debe a que si un préstamo hipotecario jumbo no se paga, puede resultar más difícil vender una residencia de lujo rápidamente por el precio completo. Los precios de los bienes de lujo son más vulnerables a los altibajos del mercado en algunos casos. Esa es una de las razones por las que los prestamistas prefieren que quienes buscan préstamos jumbo paguen una entrada más alta . Los precios de las viviendas jumbo pueden ser más subjetivos y no venderse tan fácilmente a un prestatario convencional, por lo que muchos prestamistas pueden exigir dos tasaciones para un préstamo hipotecario jumbo.
La tasa de interés que se cobra por los préstamos hipotecarios jumbo es generalmente más alta que la de un préstamo convencional, debido al mayor riesgo que implica para el prestamista. El diferencial, o diferencia entre las dos tasas, depende del precio de mercado actual del riesgo. Si bien el diferencial suele fluctuar entre el 0,25 y el 0,5%, en momentos de gran ansiedad de los inversores, como en agosto de 2007, puede superar el punto y medio porcentual. Puede resultar más caro refinanciar un préstamo jumbo debido a los costes de cierre . Algunos prestamistas ofrecerán el servicio de un acuerdo de extensión y consolidación, de modo que un refinanciador jumbo no tenga que pagar de nuevo el impuesto hipotecario sobre el mismo saldo principal. En otros casos, las compañías de seguros de títulos ofrecerán hasta un 50% de descuento, que suele exigir la ley para quienes refinancien en un plazo de entre 1 y 10 años. El mayor descuento se aplica a las refinanciaciones en un plazo de un año.
A medida que los precios de las viviendas subían como parte de la burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos , se produjo un gran aumento en el número de solicitantes de préstamos jumbo. Debido al aumento de los precios, muchos consumidores tuvieron que solicitar hipotecas jumbo para comprar viviendas modestas en áreas de grandes ciudades; [ cita requerida ] esta opción ya no se limitaba a residencias de lujo de alta gama.
Muchos de estos nuevos préstamos tenían una amortización de 40 o 50 años, o tenían una opción de pago de intereses solamente, similar a los préstamos de alto riesgo . Eso significaba que el prestatario del préstamo jumbo pagaría el préstamo en un período de tiempo más largo, o podría diferir cualquier pago del capital por unos pocos años (aumentando así también el monto total a devolver). Sin embargo, a partir de 2007, cuando los precios cayeron y el número de ejecuciones hipotecarias aumentó, los prestamistas dejaron de otorgar hipotecas jumbo. [6] Los prestamistas que permanecieron en el mercado de préstamos jumbo aumentaron las tasas drásticamente, con tasas hasta 1,5 puntos porcentuales más altas que para los préstamos convencionales. [7] Esta retirada del mercado llevó a una falta de préstamos disponibles para financiar la compra de viviendas caras, lo que ejerció aún más presión a la baja sobre los precios de las viviendas y completó un círculo vicioso . [8]
La tasa de morosidad de los préstamos jumbo aumentó drásticamente, triplicándose en el transcurso de 2009, y en febrero de 2010, casi una de cada diez hipotecas jumbo estaban "seriamente morosas" (es decir, con atrasos de al menos 60 días). [9]